Calculadora de Yield Bruto y Neto de Alquiler

Cómo funciona el cálculo

Yield de alquiler: cómo se mide la rentabilidad de un inmueble

Quien compra un inmueble para alquilarlo quiere saber, antes de nada, si la inversión compensa. El yield bruto y el yield neto son las dos métricas más utilizadas en España para responder a esa pregunta. Ninguna de ellas depende de previsiones de futuro: ambas usan únicamente la renta, el valor del inmueble y los gastos que lo acompañan, de modo que el resultado se puede obtener con datos que ya se conocen o que pueden estimarse con razonable precisión.

Qué miden el yield bruto y el yield neto

El yield bruto compara la renta anual cobrada con el valor del inmueble, ya sea el precio pagado en la compra o el valor de mercado de un inmueble que ya se posee. Es el indicador más rápido de obtener, porque solo necesita dos cifras, pero no tiene en cuenta los costes de mantener el inmueble alquilado.

El yield neto parte del mismo principio, pero descuenta antes de la renta los gastos anuales. Entre ellos están la cuota de la comunidad de propietarios, el seguro del inmueble, el mantenimiento corriente y el IBI que grava la vivienda mientras está alquilada. El resultado siempre queda por debajo del yield bruto, salvo que no existan gastos, porque refleja lo que realmente queda después de pagar lo que el inmueble exige.

La diferencia entre ambos indicadores dice mucho sobre un inmueble. Si es pequeña, los gastos pesan poco en la cuenta. Si es grande, conviene preguntarse por qué los gastos consumen una parte tan alta de la renta. Una comunidad con derramas frecuentes o un edificio que exige reparaciones con regularidad son las causas más habituales.

Cómo aplicar este cálculo en España

En España, comparar el yield de un inmueble con el de otras opciones de ahorro es práctica habitual entre quien valora invertir en alquiler frente a un depósito a plazo fijo o a letras del Tesoro. La ventaja del yield es que ofrece una base de comparación rápida entre ciudades y tipologías, porque el mercado de alquiler varía mucho entre, por ejemplo, un piso en Madrid o en Barcelona y una casa en un municipio pequeño del interior.

Hay un supuesto que conviene tener presente: el yield asume que el inmueble está siempre alquilado, sin periodos vacíos entre arrendatarios. En la práctica, los meses sin inquilino reducen la renta anual efectivamente cobrada. Quien quiera una cifra más realista debe introducir una renta mensual que refleje esa expectativa, en lugar de suponer una ocupación permanente.

Otra convención de mercado divide el yield neto entre el valor total de la inversión, y no solo entre el valor del inmueble. En ese caso, el denominador suma al precio de compra los gastos de adquisición que se pagan al formalizar la compra. Esta calculadora usa el valor del inmueble en ambos indicadores, que es la forma más habitual de comparar yields entre inmuebles distintos. Quien prefiera incluir los gastos de adquisición puede sumarlos al valor antes de introducir el dato.

Los gastos deducibles a efectos del IRPF no coinciden necesariamente con los gastos que entran en el yield neto. Los rendimientos del capital inmobiliario se declaran con reglas propias, que fija la normativa tributaria y que la Agencia Tributaria publica. El yield es una métrica de inversión pensada para comparar inmuebles entre sí, mientras que la declaración fiscal aplica criterios de admisión de gastos que pueden diferir de los costes reales de mantener el inmueble arrendado. Tampoco hay que olvidar que la duración del contrato y las condiciones para actualizar la renta, reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), influyen en la renta que puede preverse.

Errores habituales al calcular el yield

El error más frecuente es comparar el yield bruto de un inmueble con el yield neto de otro, como si fueran la misma métrica. Los dos números responden a preguntas distintas, y solo tiene sentido comparar indicadores del mismo tipo, bruto con bruto y neto con neto.

Otro error es olvidar los gastos irregulares, como las obras de conservación o las derramas extraordinarias de la comunidad, que solo aparecen cada varios años. Quien calcula el yield neto solo con los gastos corrientes tiende a sobrestimar la rentabilidad real del inmueble, porque tarde o temprano esas obras llegan.

También es habitual usar como renta la que se anuncia en lugar de la que efectivamente se cobra, sin descontar los meses sin inquilino ni los impagos. El resultado parece mejor de lo que será en la práctica.

Por último, hay quien asume que un yield más alto significa siempre una mejor inversión, sin considerar el riesgo. Un inmueble con yield elevado en una zona de demanda inestable puede rentabilizar menos, a largo plazo, que otro con yield más moderado situado en una zona con demanda estable y menor riesgo de periodos vacíos.

Cuándo no basta con esta métrica

El yield no sirve para comparar un alquiler de temporada o turístico con un alquiler de larga duración, porque la ocupación, la gestión y la fiscalidad de cada modalidad son muy distintas. Tampoco recoge el coste de un préstamo hipotecario. Un inmueble comprado con financiación tiene una rentabilidad sobre el capital propio diferente de la rentabilidad sobre el valor total del inmueble, porque el préstamo altera la cuenta. Si el préstamo está referenciado al Euríbor, su evolución cambia el coste de la financiación y, con ello, el resultado final para el propietario.

Casos límite del cálculo

El valor del inmueble es el divisor de los dos indicadores, así que tiene que ser mayor que cero. Con un valor igual a cero o negativo, ningún yield puede calcularse, porque la división no está definida y el resultado no es válido. Hay que corregir el dato de entrada antes de interpretar cualquier cifra.

Si los gastos anuales superan la renta anual, es decir, la renta mensual multiplicada por 12, el yield neto sale negativo. Ese resultado se expresa con signo menos y significa que el alquiler no cubre los gastos del inmueble: el propietario tendría que aportar dinero cada año para mantenerlo. Un yield neto negativo es una señal de alerta que merece revisión, ya sea por una cuota de comunidad elevada, por un seguro caro o por una renta demasiado baja para el inmueble. El yield bruto, en cambio, no cambia por los gastos, porque no los tiene en cuenta.

Un yield negativo tampoco debe leerse como una pérdida exacta del año, porque el cálculo es una foto anual con la renta y los gastos indicados. Sirve para detectar un problema en la estructura de costes del inmueble, no para predecir el saldo final de un ejercicio fiscal.

Cuándo consultar a un profesional

Esta calculadora ofrece una primera lectura de la rentabilidad de un inmueble arrendado, pero no sustituye un análisis completo de la inversión. La fiscalidad de los rendimientos del capital inmobiliario, las obligaciones del arrendador y las condiciones concretas del contrato de arrendamiento también pesan en la decisión final.

Antes de avanzar con una compra para alquilar, conviene confirmar los números con un asesor financiero o un asesor fiscal, sobre todo cuando la inversión es significativa o cuando existe financiación bancaria asociada a la compra.

El Banco de España publica estadísticas oficiales sobre el crédito en España y sobre las entidades que lo conceden. Aunque el yield no es un producto de crédito, un inmueble financiado para alquilar sigue las mismas reglas que el préstamo hipotecario para vivienda, cuya supervisión corresponde a esta institución.