Calculadora de comprar o alquilar: coste total

Cómo funciona el cálculo

Comprar o alquilar: cómo comparar el coste total

Decidir entre comprar y alquilar no se resuelve comparando la cuota de la hipoteca con el alquiler mensual. La entrada, los gastos de propiedad y el tiempo que se prevé permanecer en la vivienda pesan tanto como la cuota en la cuenta final. Esta calculadora suma las dos cuentas, lado a lado, durante el horizonte de tiempo que se elija, de manera que el resultado muestra el gasto total de cada opción y no solo el importe mensual.

La herramienta sirve para estimar el orden de magnitud de la diferencia entre ambas opciones. Su valor está en que cada cifra del resultado puede rastrearse hasta un campo que el usuario puede modificar, sin parámetros ocultos dentro de la fórmula.

Cómo se calcula el coste total de cada opción

El coste total de comprar agrupa tres partidas. La primera es la entrada, que se paga de una vez al inicio. La segunda es la suma de las cuotas del préstamo pagadas durante el horizonte elegido. La tercera son los gastos anuales de propiedad, como el IBI, el seguro de la vivienda y el mantenimiento, multiplicados por el número de años del horizonte.

La cuota mensual se calcula con el sistema de amortización francés, también conocido como método de tabla Price. Con este sistema, la cuota se mantiene constante durante todo el plazo, pero su composición cambia: al principio la mayor parte de cada cuota corresponde a intereses y, con el paso de los años, aumenta la parte que amortiza capital. La fórmula multiplica el capital financiado por el tipo de interés mensual y divide ese producto entre uno menos el resultado de elevar uno más ese tipo a la potencia negativa del número total de cuotas. Cuando el tipo de interés introducido es cero, la cuota se obtiene dividiendo el capital financiado entre el número de cuotas, porque no hay intereses que calcular.

El tipo que entra en la fórmula es el nominal (TIN) dividido entre 12, y no la TAE. La TAE expresa el coste total del préstamo, con comisiones y gastos incluidos, y no es el tipo que se aplica a cada cuota, por lo que no se convierte en mensual ni interviene en el cálculo de la cuota. Su función es comparar ofertas de distintas entidades de crédito.

Si el horizonte de comparación es más largo que el plazo del préstamo, la calculadora solo cuenta las cuotas que realmente se pagan, es decir, las correspondientes a los años del préstamo. Por eso la fórmula usa el mínimo entre horizonte y plazo al multiplicar la cuota. A partir de ese momento, la vivienda queda libre de cuota y solo se suman los gastos de propiedad.

Del lado del alquiler, la cuenta es más simple: la suma de los alquileres mensuales durante el mismo horizonte, sin entrada ni gastos de propiedad asociados. Esta asimetría es precisamente lo que la calculadora pone a la vista.

La calculadora muestra también el capital amortizado hasta el final del horizonte, es decir, la parte del capital financiado que ya se ha devuelto con las cuotas. Es una forma de ver cuánta deuda inicial ha quedado pagada, con independencia de si la vivienda se ha revalorizado o depreciado. No debe confundirse con el capital pendiente de amortizar, que es la deuda que queda por devolver en ese momento.

Qué no incluye esta comparación, y por qué

La calculadora compara gasto efectivamente pagado, no patrimonio final. No supone una revalorización ni una depreciación de la vivienda a lo largo de los años, porque esa evolución depende de la ubicación, del estado del mercado inmobiliario local y de factores que ninguna fórmula predice con rigor. Tampoco descuenta el rendimiento que el capital de la entrada podría generar si se invirtiera en otra alternativa, ni supone un crecimiento automático del alquiler durante el horizonte elegido.

Quien quiera incluir estas variables debe tratarlas como escenarios adicionales. Lo práctico es ejecutar la calculadora varias veces con supuestos distintos, por ejemplo con un alquiler que sube cada año o con una entrada menor cuyo importe se invierte, y comparar los resultados. Así se ve qué parte de la conclusión depende de cada supuesto.

Esta sencillez tiene una ventaja: permite entender por qué los horizontes cortos suelen favorecer el alquiler. Con pocos años, la entrada y los gastos iniciales de la compra se reparten entre muy pocos periodos y pesan proporcionalmente más. Con horizontes largos, esos mismos costes iniciales se diluyen y la compra gana peso relativo, siempre que el resto de supuestos se mantenga.

Errores frecuentes al comparar comprar con alquilar

El error más habitual es fijarse solo en la cuota mensual e ignorar la entrada. La entrada es dinero que deja de estar disponible para otro fin, por lo que debe contabilizarse en el lado de la compra igual que cualquier otro gasto. Si se omite, la compra parece más barata de lo que es.

El segundo error es olvidar los gastos de propiedad. Quien alquila no paga el IBI ni asume el coste de reparar la cubierta, la instalación eléctrica o la caldera. Quien compra sí. Ignorar esta partida hace que la compra parezca siempre más ventajosa de lo que resulta en la práctica.

El tercero consiste en comparar un alquiler desactualizado con una cuota recién simulada, o al revés. Para que la comparación tenga sentido, el alquiler de referencia debe corresponder a una vivienda equivalente a la que se pretende comprar, en la misma zona y con características parecidas. Quien valore comprar un piso en Valencia mientras sigue alquilando en Madrid, por ejemplo, obtendrá un resultado más útil introduciendo sus propias cifras que siguiendo una regla general válida para cualquier ciudad.

Un cuarto error, menos visible, es usar un tipo de interés que no corresponde a una oferta real. Conviene introducir el tipo de una simulación reciente de una entidad de crédito o una cifra de referencia actual, no un valor antiguo o aproximado.

Casos límite que conviene conocer

Si el tipo de interés se introduce en cero, la cuota resulta de dividir el capital financiado entre el número de cuotas, y el coste de las cuotas coincide con el capital prestado. Es un caso poco habitual, pero sirve para aislar el efecto de la entrada y de los gastos de propiedad sobre el resultado.

Si el plazo es de 30 años y el horizonte de 10, la calculadora solo cuenta 10 años de cuotas. Conviene recordar que, en ese caso, la comparación no resta el capital pendiente al final del horizonte; por eso se muestra también el capital amortizado, para que ese dato se valore junto al resultado. Si el horizonte coincide con el plazo, las cuotas y el horizonte se igualan en duración y el efecto de la entrada y de los gastos anuales se percibe con más claridad.

El plazo no puede ser cero. Con n igual a cero, el denominador de la fórmula, 1 − (1+i)^−n, se anula, y con tipo nulo la división se haría entre cero cuotas. En ambos casos la cuota no está definida, por lo que el plazo debe ser siempre superior a cero.

Cuándo conviene consultar a un profesional

Esta calculadora da una idea de la diferencia entre ambas opciones, pero no sustituye una simulación hipotecaria formal. La oferta final depende del perfil de riesgo de quien solicita el préstamo, de sus ingresos, de su historial y de las condiciones que aplique cada entidad de crédito. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga a expresar el coste del préstamo mediante la TAE y a facilitar información precontractual comparable, lo que ayuda a contrastar ofertas de distintas entidades.

Antes de decidir, es recomendable cruzar el resultado con simulaciones de más de una entidad de crédito y, cuando la cantidad en juego sea elevada, con el asesoramiento de un profesional financiero independiente. Las estadísticas del Banco de España sobre los tipos de interés aplicados al crédito para la vivienda sirven de referencia para comprobar si el tipo usado en la simulación está en línea con el mercado.