Calculadora de tasa de esfuerzo: alquilar o comprar

Cómo funciona el cálculo

Tasa de esfuerzo: alquilar o pedir hipoteca, qué pesa más

Decidir entre alquilar una vivienda o comprarla con hipoteca no se resuelve solo con el importe de la renta o de la cuota. Lo que de verdad importa es la parte de los ingresos que cada opción consume todos los meses, y esa proporción se conoce como tasa de esfuerzo. Esta calculadora compara ambas tasas en paralelo: la del alquiler, que es un cálculo directo, y la de la compra con hipoteca, que exige calcular antes la cuota mensual.

Tomar como referencia el mismo ingreso neto en los dos escenarios hace visible lo que a primera vista no se nota. Dos hogares con el mismo salario pueden quedarse con márgenes presupuestarios muy distintos según alquilen o compren, y la calculadora muestra esa diferencia sin necesidad de montar una hoja de cálculo propia.

Cómo se obtienen las dos tasas de esfuerzo

La tasa de esfuerzo del alquiler es el cociente más sencillo de la herramienta. Se divide la renta mensual entre el ingreso neto del hogar y se multiplica por cien. No hay variables que estimar ni supuestos ocultos. Al tratarse de un divisor, el ingreso neto debe ser positivo: con un ingreso nulo la división no tiene sentido y la calculadora no produce resultado.

La tasa de esfuerzo de la compra exige un paso previo. Primero se calcula la cuota mensual del préstamo con el sistema francés de amortización, un sistema en el que la cuota se mantiene constante durante todo el plazo mientras el tipo de interés no cambie. Esa cuota se suma a los demás pagos mensuales de préstamos que el hogar ya tenga, y el total se divide entre el mismo ingreso neto usado en el escenario de alquiler.

La cuota se obtiene con la expresión Pn = M × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), donde M es el importe del préstamo, i es el tipo de interés mensual, que resulta de dividir el tipo anual entre doce, y n es el número total de cuotas, es decir, el plazo en años multiplicado por doce. En el caso hipotético de un tipo de interés igual a cero, la fórmula anterior no puede aplicarse tal cual. La cuota pasa entonces a ser simplemente el importe dividido entre el número de cuotas, sin intereses que añadir. Este caso sirve para aislar el efecto del capital prestado del efecto de los intereses. Hay otros dos casos límite que conviene conocer. El número de cuotas n debe ser al menos uno, porque con un plazo de cero años el denominador de la fórmula se anula y la cuota no queda definida. Y el importe M debe ser cero o positivo, ya que un importe negativo no corresponde a ningún préstamo.

El resultado son dos porcentajes directamente comparables, más la diferencia entre ellos expresada en puntos porcentuales. Esa diferencia indica de forma objetiva qué opción deja más margen en el presupuesto mensual del hogar.

Cómo leer el resultado

Una diferencia pequeña, de pocos puntos porcentuales, significa que las dos opciones se parecen en carga mensual y que otros factores deberán decidir: el patrimonio disponible, la movilidad laboral prevista o la estabilidad que se busca a largo plazo. Una diferencia grande indica que una de las dos opciones pesa claramente menos, pero no dice nada por sí sola sobre el riesgo que cada opción traslada al hogar en los años siguientes.

Conviene también mirar la tasa de esfuerzo de comprar en su evolución. Si la hipoteca es a tipo variable, la cuota puede cambiar cuando varíe el índice de referencia, y el resultado de esta calculadora solo recoge la situación en el momento del cálculo. Lo mismo ocurre con la renta, que se actualiza según lo pactado en el contrato.

Qué considerar antes de decidir en España

La cuota de la hipoteca depende de tres factores: el importe financiado, el plazo y el tipo de interés. Cada uno de ellos cambia el resultado de forma apreciable. Un plazo más largo reduce la cuota mensual, pero aumenta el total de intereses pagados a lo largo del contrato. Un tipo de interés más alto eleva la cuota aunque el importe prestado no cambie. En los préstamos a tipo variable, la cuota se revisa según el índice de referencia pactado en el contrato, de modo que la comparación con el alquiler depende también de cómo se fije ese índice y de su evolución.

La evaluación de solvencia que realizan las entidades de crédito es más exigente que esta comparación directa. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga al prestamista a evaluar la solvencia del prestatario antes de conceder el préstamo, y las entidades pueden simular la cuota con un tipo de interés superior al contratado para comprobar si el hogar aguanta una subida futura. Esta calculadora usa el tipo contratado, sin ese escenario de estrés, porque su objetivo es comparar alquilar con comprar y no reproducir el análisis de un banco.

El Banco de España supervisa las entidades de crédito y publica estadísticas oficiales sobre los tipos de interés de los nuevos préstamos hipotecarios, una referencia útil para contrastar la oferta que se recibe. La TAE, o tasa anual equivalente, resume en un único porcentaje los intereses y determinados gastos obligatorios de cada préstamo, lo que facilita comparar ofertas de distintas entidades.

Por último, el alquiler suele actualizarse cada año, mientras que la cuota de un préstamo a tipo fijo se mantiene estable durante todo el plazo. Quien compara solo el primer año puede subestimar cómo evoluciona la renta en un arrendamiento largo, y quien compara solo el primer año de una hipoteca a tipo variable puede subestimar el riesgo de una subida del índice.

Cuándo no usar esta comparación

La herramienta supone ingresos regulares. Si el hogar depende de retribuciones muy variables, como ocurre con trabajadores autónomos o con comisiones, la tasa de esfuerzo de un solo mes puede dar una imagen engañosa. En ese caso conviene calcularla con una media de varios meses, o con un ingreso prudente que se pueda mantener incluso en los meses más flojos.

Tampoco es el instrumento adecuado para comparar inmuebles con características muy distintas. Si la renta corresponde a un piso pequeño en el centro y la hipoteca a una casa grande en la periferia, el resultado no dice nada sobre la decisión de alquilar frente a comprar. La comparación solo tiene sentido con viviendas parecidas en superficie, estado y zona.

Errores habituales en esta comparación

El error más frecuente consiste en usar el ingreso bruto como base. La tasa de esfuerzo solo tiene sentido sobre el ingreso neto, el que entra de verdad en la cuenta después del IRPF y de las cotizaciones a la Seguridad Social. Con el bruto, la tasa baja de forma artificial y da una falsa sensación de margen.

Otro error habitual es olvidar las deudas que ya existen fuera de la hipoteca. Un préstamo para el coche o una compra a plazos con tarjeta consume renta cada mes igual que una cuota hipotecaria, pero muchas veces queda fuera de las cuentas que se hacen en casa. Si no se incluye, la tasa de esfuerzo de la compra queda subestimada.

Un tercer error es comparar inmuebles distintos en cada escenario, como se ha descrito antes. Y un cuarto consiste en tomar el primer año como representativo de toda la operación, sin considerar la evolución de la renta ni el posible cambio del tipo de interés.

Cuándo consultar a un profesional

Esta calculadora sirve para comparar escenarios y orientar la decisión, pero no sustituye la evaluación de solvencia que realiza una entidad de crédito. Esa evaluación tiene en cuenta también el historial de pagos del hogar, la estabilidad del vínculo laboral y la relación entre el importe solicitado y el valor de la vivienda que se ofrece en garantía. Antes de firmar cualquier compromiso de compra, compensa confirmar las condiciones reales con un intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el registro oficial, que compara propuestas de varias entidades.