Spread, TAN y TAE de una Hipoteca
Calcula la TAE real de una hipoteca a partir del spread, el Euribor, las comisiones iniciales y los seguros obligatorios.
Con un Euribor del 3,5% y un spread contractual del 1,2%, el TAN de una hipoteca a tipo variable asciende al 4,7% anual; si se añaden las comisiones de apertura y el seguro obligatorio, la TAE resultante suele situarse varias décimas por encima del TAN, reflejando el coste total real del crédito.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el indicador que mejor traduce el coste total de una hipoteca, porque va más allá del tipo de interés nominal e incorpora las comisiones iniciales y los seguros obligatorios exigidos por la entidad. Esta calculadora parte del spread contractual y del Euribor para obtener el TAN, y aplica después el método de la tasa interna de rentabilidad para derivar la TAE correspondiente, mostrando la diferencia efectiva entre ambos valores.
En el mercado hipotecario español, el Euribor a doce meses es el índice de referencia más habitual en los préstamos a tipo variable, aunque también se emplean plazos de tres y seis meses. El spread, negociado con la entidad de crédito en el momento de la firma, se mantiene fijo salvo renegociación, mientras que el Euribor varía según la política monetaria del Banco Central Europeo y se traslada al TAN en cada fecha de revisión pactada en el contrato.
Comparar dos ofertas de hipoteca solo tiene sentido si se comparan sus TAE, no sus TAN, porque dos préstamos con el mismo tipo nominal pueden tener un coste real muy distinto según las comisiones y los seguros asociados. Para obtener el TAN, la TAE y la cuota mensual estimada, se introducen el capital, el plazo, el Euribor vigente, el spread pactado, las comisiones iniciales y el seguro anual.
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Importe total a financiar en el crédito
Duración del contrato de crédito (1 a 50 años)
Valor actual del Euríbor aplicable al contrato
Margen fijo que el banco cobra sobre el Euríbor
Total de comisiones cobradas al inicio del contrato
Prima anual total de seguros obligatorios (vida y hogar)
TAE
Tasa Anual Equivalente — coste real del crédito incluyendo comisiones y seguros
- TIN (Euríbor + diferencial)
- 3,50 %
- Diferencia TAE − TIN
- +0,492 %
- Cuota mensual (francés)
- 673,57 €
- Coste mensual total (cuota + seguro)
- 706,90 €
El coste mensual total incluye la cuota de capital e intereses más la fracción mensual del seguro anual
Cómo funciona
Fórmula
Cómo funciona el cálculo
Spread, TAN y TAE: qué significan y cómo se calculan
Cuando una entidad de crédito presenta las condiciones de una hipoteca, aparecen tres cifras que se confunden con frecuencia: el spread, el TAN y la TAE. Entender la diferencia entre ellas es fundamental para comparar ofertas y valorar el coste real de la financiación a lo largo del plazo.
El spread y el TAN
El spread es el margen que la entidad de crédito aplica sobre el índice de referencia del contrato, que en el mercado español suele ser el Euribor a doce meses (también se usan plazos de tres y seis meses). El TAN, Tasa Anual Nominal, es la suma directa del Euribor y el spread:
TAN = Euribor + spread
El TAN es el tipo que determina la cuota mensual mediante el sistema de amortización francés, el método estándar para hipotecas en España. En este sistema, la cuota mensual es constante y se calcula con la fórmula P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], donde C es el capital, r es el tipo mensual (TAN dividido entre 1200) y n es el número total de cuotas.
El spread se negocia con la entidad en el momento de la firma y se mantiene fijo durante el plazo del contrato, salvo renegociación. El Euribor, en cambio, varía según la política monetaria del Banco Central Europeo y se traslada al TAN en cada fecha de revisión prevista en el contrato. El resultado es que la cuota mensual de una hipoteca a tipo variable no es constante a lo largo del plazo: sube cuando el Euribor sube, baja cuando el Euribor baja.
La TAE y por qué es distinta del TAN
La TAE, Tasa Anual Equivalente, es el indicador de coste total obligatorio para hipotecas en España, definido por el Banco de España y armonizado a nivel europeo. La diferencia fundamental respecto al TAN es que la TAE incorpora, además del tipo de interés, todos los gastos obligatorios del contrato: las comisiones iniciales (comisión de apertura, tasación del inmueble, formalización del contrato) y las primas de seguro de vida y de hogar cuando son condición de acceso al crédito.
El cálculo de la TAE sigue el método de la tasa interna de rentabilidad (TIR), conocido también como IRR en la literatura financiera anglosajona. El principio es el siguiente: la TAE es el tipo anual que iguala el valor actual de los flujos totales pagados por el prestatario (cuota mensual más la parte mensual del seguro anual) al capital efectivamente recibido, que es el capital del préstamo menos las comisiones iniciales cobradas en el momento de la firma.
Formalmente, la TAE se deriva de una ecuación implícita: C_neto = (P + seguro/12) × [1 − (1+r_TAE)^-n] / r_TAE, donde C_neto es el capital neto recibido, r_TAE es el tipo mensual implícito y n es el número total de cuotas. Esta ecuación no tiene solución analítica cerrada, por lo que se resuelve numéricamente con el método de Newton-Raphson. La TAE anual se obtiene entonces mediante: TAE = ((1+r_TAE)^12 − 1) × 100.
Por qué importa la diferencia entre TAN y TAE
La diferencia entre TAE y TAN, que esta calculadora muestra de forma explícita, representa el impacto de las comisiones y los seguros en el coste efectivo del crédito. Cuando el spread es bajo, las comisiones y los seguros pueden tener un peso proporcionalmente mayor en la TAE. Para hipotecas de plazo más corto, el mismo importe de comisiones iniciales se reparte entre menos cuotas, lo que aumenta la diferencia entre TAN y TAE.
Esta relación tiene implicaciones prácticas: dos contratos con el mismo TAN pueden tener una TAE bastante distinta si los gastos asociados difieren entre sí. Una entidad que ofrece un spread más bajo pero cobra comisiones iniciales más elevadas puede acabar con una TAE igual o superior a la de un competidor con un spread ligeramente más alto y sin comisiones. Por esta razón, la normativa española obliga a las entidades a entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) antes de la firma del contrato, un documento estandarizado que recoge todas las condiciones, incluida la TAE.
Bonificaciones de spread y condiciones asociadas
En la práctica del mercado hipotecario español, muchos contratos incluyen bonificaciones de spread condicionadas a productos vinculados: domiciliación de la nómina, tarjeta de crédito, seguro de vida contratado a través de la entidad, seguro de hogar, o planes de pensiones. Estas bonificaciones reducen el spread aplicado mientras se mantengan las condiciones, y lo aumentan en la siguiente revisión si el cliente deja de cumplir los requisitos.
El spread efectivamente aplicado, con las bonificaciones activas, es el valor que debe usarse para calcular el TAN y, por extensión, la TAE. El spread base del contrato, sin bonificaciones, sirve como referencia para el escenario en que se cancelan los productos vinculados. La diferencia entre ambos puede ser relevante y conviene tenerla en cuenta al comparar ofertas de distintas entidades.
Cómo usar esta calculadora para comparar ofertas
Para comparar dos ofertas de hipoteca basta con introducir los datos de cada una en simulaciones separadas y comparar las TAE resultantes. La oferta con la TAE más baja tiene, en las condiciones introducidas, el coste efectivo más bajo. La calculadora también muestra la cuota mensual y el coste mensual total, que incluye la parte mensual del seguro anual, lo que permite una visión más completa de los gastos mensuales reales.
Conviene hacer una advertencia metodológica: esta calculadora usa el Euribor introducido como referencia estática. En los contratos a tipo variable, el Euribor efectivamente aplicado variará a lo largo del plazo según las revisiones contractuales, de modo que los valores calculados son una estimación basada en el Euribor actual, no una proyección del coste total durante toda la vida del contrato.
Cuándo consultar a un profesional
Esta calculadora permite estimar la TAE y comparar el impacto del spread, el Euribor, las comisiones y los seguros en el coste real de una hipoteca. Para un análisis completo que incluya todas las condiciones específicas de cada oferta, la comparación simultánea de propuestas de varias entidades y la valoración de la situación financiera concreta, es recomendable consultar a un intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España, obligado por ley a presentar las condiciones de forma transparente e independiente.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el spread en una hipoteca?
El spread es el margen fijo que la entidad de crédito aplica sobre el Euribor en un contrato de hipoteca a tipo variable. El TAN resulta de sumar el Euribor y el spread. El spread se fija en el contrato y se mantiene constante entre fechas de revisión, salvo que se renegocie con la entidad. Muchos contratos incluyen bonificaciones de spread condicionadas a productos vinculados que reducen el margen efectivamente aplicado.
¿Cuál es la diferencia entre el TAN y la TAE?
El TAN, Tasa Anual Nominal, es el tipo de interés que determina la cuota mensual de la hipoteca. La TAE, Tasa Anual Equivalente, es un indicador más amplio que incluye, además del tipo de interés, las comisiones iniciales y las primas de seguro obligatorias. La TAE siempre es igual o superior al TAN. Es el tipo que permite comparar correctamente el coste total de distintas ofertas de hipoteca.
¿Cómo se calcula la TAE de una hipoteca?
La TAE se calcula mediante el método de la tasa interna de rentabilidad: es el tipo anual que iguala el valor actual de todos los pagos del prestatario (cuota mensual más seguros) al capital efectivamente recibido, descontadas las comisiones iniciales. Esta ecuación se resuelve numéricamente porque no tiene solución analítica cerrada. El Banco de España define el método de cálculo obligatorio para los contratos de crédito hipotecario en España.
¿Por qué la TAE puede ser muy distinta del TAN?
Cuando las comisiones iniciales y las primas de seguro son elevadas en relación con el capital, la diferencia entre la TAE y el TAN aumenta. En hipotecas de plazo más corto, el mismo importe de comisiones iniciales tiene un impacto proporcionalmente mayor en la TAE. Dos contratos con el mismo TAN pero gastos asociados distintos pueden tener una TAE muy diferente, lo que puede invertir el orden de conveniencia entre ofertas.
¿Qué es la FEIN y dónde aparece la TAE?
La FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada, es un documento estandarizado que las entidades de crédito están obligadas a entregar al cliente antes de la firma del contrato. Contiene toda la información relevante sobre la hipoteca, incluida la TAE, las condiciones de bonificación del spread, las comisiones, las condiciones de amortización anticipada y los seguros obligatorios. Leer la FEIN con atención es esencial para comparar ofertas con rigor.
¿Cuándo conviene consultar a un intermediario de crédito?
Un intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España puede comparar ofertas de varias entidades a la vez, negociar condiciones y presentar la solución más adecuada al perfil financiero del cliente. Resulta especialmente útil cuando el importe del préstamo es elevado, el plazo es largo, o cuando las condiciones del mercado dificultan comparar directamente las FEIN de distintas entidades. El registro de intermediarios está disponible en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
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Por RivoCalc · Revisado según la metodología editorial · Actualizado el 9 de julio de 2026
Esta calculadora ofrece una estimación con fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Los valores reales dependen de las condiciones de cada entidad y de la situación específica de cada persona. Para decisiones financieras, se recomienda consultar a un profesional cualificado o a la entidad de crédito correspondiente.