Calculadora de Preaprobación de Crédito Hipotecario

Cómo funciona el cálculo

Preaprobación de crédito hipotecario: los dos criterios que pesan

Quien empieza a buscar vivienda en Perú oye con frecuencia el término preaprobación, pero no siempre sabe qué revisa la entidad financiera en esa fase. La preaprobación no es una promesa de crédito. Es una primera lectura de la capacidad de pago del hogar frente a dos indicadores que pesan más que cualquier otro factor aislado: la tasa de esfuerzo y el ratio de financiamiento. Esta calculadora reproduce esa lectura antes de cualquier reunión presencial, de modo que la conversación con la entidad empiece con cifras claras.

Cómo evalúa la entidad el perfil

La tasa de esfuerzo, identificada en la calculadora como TE, mide qué parte del ingreso neto mensual del hogar queda comprometida con cuotas de crédito. Suma las cuotas de las deudas que ya están vigentes y la cuota estimada del nuevo préstamo, y divide ese total entre el ingreso. Por eso un hogar con ingresos holgados puede obtener un resultado ajustado si acumula varias cuotas pequeñas, como una compra en cuotas con tarjeta o un crédito de consumo que todavía no ha terminado. Esas cuotas se suman a la del nuevo crédito en el numerador, aunque por separado parezcan insignificantes.

El ingreso que cuenta es el neto. La entidad parte de lo que efectivamente llega al hogar después de los descuentos obligatorios sobre el salario. Usar el ingreso bruto infla el resultado de forma engañosa, y es uno de los errores más frecuentes al preparar una simulación.

La cuota del nuevo crédito se calcula con el sistema francés, también llamado tabla Price. En este sistema la cuota mensual es constante durante todo el plazo, pero su composición cambia: al principio predominan los intereses y, con el paso de los años, la amortización del capital. La fórmula que usa la calculadora es P = M × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), donde M es el monto financiado, i la tasa mensual y n el número total de cuotas. Alargar el plazo reduce la cuota mensual, pero aumenta el total de intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo, así que conviene mirar ambos efectos antes de decidir.

Con una tasa de interés cero, la expresión del denominador se anula y la cuota se obtiene directamente dividiendo el monto financiado entre el número de cuotas. El plazo mínimo válido es de un mes, así que el número de cuotas debe ser al menos uno. Si la cuota inicial iguala o supera el valor del inmueble, no queda monto que financiar y esa combinación de datos no es válida.

La tasa que se introduce debe ser la nominal anual, que la calculadora divide entre doce. Si la oferta indica una TEA, la tasa nominal equivalente es 12 × ((1 + TEA)^(1/12) − 1), y conviene introducir ese valor para que la cuota calculada se aproxime a la que ofrece la entidad.

El segundo criterio es el ratio de financiamiento, conocido por sus siglas en inglés como LTV. Relaciona el monto que se va a financiar con el valor del inmueble. Si el inmueble vale 100 unidades y el hogar aporta 20 como cuota inicial, el préstamo es de 80 y el LTV es de 80%. Cuanto mayor es la cuota inicial, menor es la fracción prestada y menor el riesgo que asume la entidad si el inmueble tiene que ejecutarse. Por eso un hogar con buena tasa de esfuerzo puede encontrar dificultades si la cuota inicial es mínima, porque el ratio de financiamiento sube y deja menos margen a la entidad para aceptar el expediente.

Qué márgenes aplican las entidades

Los márgenes para ambos indicadores no son uniformes ni fijos. Cada entidad financiera define sus propios criterios de evaluación y los ajusta con el tiempo según el comportamiento del mercado y el riesgo de cada cartera, dentro de la normativa de supervisión vigente. Algunos créditos se indexan a tasas de referencia, que conviene revisar en cada propuesta. Por eso, cuando un resultado queda cerca del límite de una entidad, otra puede aceptar el mismo perfil sin problema. Ninguna calculadora puede reproducir exactamente esos criterios internos, y esta herramienta utiliza solo la lógica general de los dos ratios.

La diferencia entre entidades también explica por qué conviene comparar propuestas por su TCEA, la tasa de costo efectivo anual, que incluye comisiones y gastos además de la tasa de interés nominal. La calculadora trabaja con la tasa de interés anual estimada, así que el costo real de cada oferta puede ser algo superior. Lo mismo ocurre con los seguros asociados al crédito, como el seguro de desgravamen, que elevan la cuota efectiva y no están incluidos en el resultado.

Qué cambia entre la preaprobación y la aprobación final

La preaprobación se apoya en pocos documentos: boletas de pago recientes, la declaración de renta de los últimos años, estados de cuenta bancarios y un reporte de deudas del sistema financiero. Con esos elementos, la entidad estima los dos ratios y devuelve una respuesta indicativa, válida durante un periodo limitado, que sirve para fijar un presupuesto realista antes de visitar inmuebles.

La aprobación final exige más. La entidad encarga una tasación del inmueble concreto, pide prueba de la situación laboral y, en algunos casos, documentación adicional sobre el origen de la cuota inicial. También entran en juego factores que la preaprobación no capta con detalle, como el historial de pagos, la antigüedad en el empleo o, en el caso de los trabajadores independientes, la regularidad de los ingresos. Por eso la preaprobación orienta la búsqueda, pero no sustituye el proceso completo.

Ejemplo ilustrativo

Imagina un hogar cuyas cuotas vigentes equivalen al 15% de su ingreso neto mensual, y cuya nueva cuota estimada equivale al 30% de ese mismo ingreso. La tasa de esfuerzo es de 45%, porque se suman ambas cargas. Si ese hogar pide un préstamo que cubre el 80% del valor del inmueble, el resultado tiene dos señales que revisar a la vez. Si en cambio amplía la cuota inicial hasta el 30% del valor, el préstamo baja al 70% y el ratio de financiamiento mejora, y la nueva cuota también se reduce en proporción, de modo que la tasa de esfuerzo baja al mismo tiempo. Si además liquida una deuda pequeña antes de presentar la solicitud, la parte de las cuotas vigentes disminuye y la tasa de esfuerzo mejora sin tocar el préstamo. Este tipo de comparación es justo lo que permite la calculadora, y explica por qué el análisis conjunto de ambos ratios aporta más información que mirar uno solo.

Errores frecuentes antes de pedir la preaprobación

El primer error es usar el ingreso bruto en lugar del neto, como se explicó antes. El segundo es olvidar las deudas pequeñas: las compras en cuotas con tarjeta, los créditos para equipamiento del hogar o un préstamo vehicular con pocas cuotas restantes. Aparecen en el reporte de deudas que consulta la entidad, así que omitirlas en la simulación solo crea una expectativa que luego no se cumple.

El tercer error es subestimar el peso de la cuota inicial. Una pareja en Arequipa con ahorro suficiente para una cuota inicial amplia puede compensar una tasa de esfuerzo algo ajustada, porque el ratio de financiamiento baja y deja margen a la entidad. Lo contrario también ocurre: una cuota inicial mínima puede frenar una solicitud aunque el ingreso sea holgado. Conviene probar varios escenarios antes de acudir a una entidad.

El cuarto error es simular con el mejor mes de ingresos. En el caso de los trabajadores independientes, las entidades suelen pedir un historial de ingresos más largo y la declaración de renta de varios ejercicios, por lo que la simulación debe usar un promedio realista y no la cifra más alta del año.

Cuándo consultar a un profesional

Esta calculadora reproduce el método con fidelidad, pero no sustituye el análisis de la entidad. La decisión final pondera el historial de pagos, la antigüedad y el tipo de vínculo laboral, y la relación entre el monto financiado y el valor de tasación del inmueble, que solo se conoce cuando un perito visita la propiedad.

Cuando los ratios calculados aquí queden cerca del límite que aplican las entidades, o cuando existen varias deudas activas y no está claro cuál condiciona la aprobación, compensa consultar a un asesor de créditos independiente o a un intermediario que compare propuestas de distintas entidades. Antes de firmar cualquier contrato de promesa de compraventa, conviene comparar la TCEA de cada oferta y leer con calma las condiciones del seguro y las comisiones. Los programas públicos de financiamiento de vivienda, cuando existen para el perfil, también pueden ofrecer condiciones distintas y merece la pena revisarlos.

Conviene contrastar cualquier cifra de tasas, márgenes o regulación con las publicaciones oficiales de las autoridades financieras del país antes de tomar una decisión.