Calcolatore preammortamento mutuo: rata e costo

Come funziona il calcolo

Preammortamento del mutuo: come funziona e quanto costa

Nel preammortamento il mutuatario paga ogni mese soltanto gli interessi calcolati sul capitale residuo, senza rimborsare alcuna quota di capitale. Alla fine del periodo il debito è ancora uguale all'importo iniziale, e il rimborso riprende con il piano di ammortamento ordinario per la durata che resta. Il risparmio immediato sulla rata ha un costo: gli interessi complessivi del contratto aumentano, perché per tutto il periodo il capitale non si riduce.

Preammortamento e sospensione totale delle rate

Il preammortamento va distinto dalla sospensione totale dei pagamenti, in cui non si versa alcuna rata. In quel caso gli interessi maturati non vengono pagati e si sommano al capitale, che cresce a interessi composti. Quando il periodo termina, il debito da rimborsare è più alto dell'importo iniziale e la rata successiva risulta più pesante. Nel preammortamento, invece, il capitale resta invariato: non cresce, ma non diminuisce. Il calcolatore tratta solo il caso del preammortamento, con interessi pagati ogni mese.

Come si calcola la rata

Durante il preammortamento la rata mensile è pari al capitale residuo moltiplicato per il tasso mensile, ottenuto dividendo il TAN per 1200. Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso indicato nel contratto, al netto dei costi accessori. Il calcolo non dipende dalla durata totale: servono soltanto il capitale e il tasso.

Terminato il preammortamento, la rata costante si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese, applicata alla durata residua. La durata residua in mesi è uguale alla durata totale meno i mesi di preammortamento. La rata dipende quindi da tre elementi: il capitale residuo, il tasso mensile e il numero di rate che restano. Con la stessa durata totale e lo stesso tasso, ogni mese di preammortamento accorcia il periodo di rimborso e rende la rata successiva più alta.

Per questo la rata successiva non è mai inferiore a quella di un mutuo senza preammortamento con la stessa durata totale. Nell'esempio di un mutuo di 25 anni al TAN del 3,5% con 12 mesi di preammortamento, la rata durante il periodo è di circa lo 0,29% del capitale, mentre la rata successiva supera di circa il 2,6% quella del mutuo senza preammortamento. Si tratta di un calcolo sulla formula, non di una stima di mercato.

Due casi limite vanno considerati. Con TAN pari a zero la formula dell'ammortamento alla francese non è definita, perché numeratore e denominatore si annullano; il valore corretto è il limite, cioè il capitale diviso per il numero di rate residue (C / n'), un rimborso senza interessi. Se la durata del preammortamento è uguale o superiore alla durata totale, la durata residua non è positiva e il calcolo non ha senso: per questo il campo del preammortamento non accetta valori di questo tipo. Se il capitale è zero, anche la rata durante il preammortamento e quella successiva sono zero.

Perché il costo in interessi aumenta

Durante i mesi di preammortamento il capitale non si riduce, quindi gli interessi continuano a essere calcolati sull'importo iniziale pieno. In un mutuo senza preammortamento, quegli stessi mesi includerebbero già una quota di capitale, che abbassa il debito e quindi la base su cui si calcolano gli interessi successivi. Il maggior costo nasce proprio da questa differenza.

Il maggior costo dipende da due fattori: la durata del preammortamento e il tasso del contratto. Più mesi di preammortamento significano più interessi pagati senza riduzione del debito, e un tasso più alto amplifica l'effetto. Il calcolatore mostra il totale degli interessi con il preammortamento e il totale che si pagherebbe senza, così da valutare il costo reale della scelta. Il confronto va fatto sugli interessi complessivi, non soltanto sulla rata iniziale.

Il quadro normativo in Italia

Le condizioni del preammortamento sono definite dal contratto e dalle regole sulla trasparenza bancaria, in particolare dal Testo Unico Bancario (decreto legislativo n. 385 del 1993). La direttiva europea 2014/17/UE sui crediti ai consumatori garantiti da beni immobili, recepita in Italia nel 2016, ha rafforzato gli obblighi di informazione precontrattuale per i mutui. Prima della stipula, l'istituto deve consegnare il documento informativo standardizzato (PIES, Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), che riporta le condizioni dell'offerta e il TAEG.

La Banca d'Italia è l'autorità di vigilanza sul sistema creditizio e definisce le istruzioni per il calcolo del TAEG, l'indicatore che include anche i costi accessori del finanziamento. Eventuali fondi pubblici di sostegno ai mutui sulla prima casa hanno condizioni proprie, che vanno verificate presso l'istituto al momento della richiesta.

Tasso variabile e revisione del parametro

Nei mutui a tasso variabile il TAN è indicizzato a un parametro di riferimento, in genere l'Euribor. Quando il parametro cambia, cambia anche il tasso mensile e quindi la rata. Il calcolatore produce un risultato corretto per il tasso inserito: se il tasso varia durante o dopo il preammortamento, la rata va ricalcolata con il nuovo TAN e con la durata residua aggiornata. Chi ha un mutuo indicizzato deve quindi considerare anche l'andamento del parametro, e non solo il valore iniziale della rata.

Errori comuni nella valutazione

Il primo errore è considerare soltanto la riduzione immediata della rata. Il preammortamento alleggerisce il bilancio nel breve periodo, ma il costo in interessi si paga per tutta la durata del contratto, e la rata successiva sarà più alta. Il secondo errore è pensare che la rata torni al valore precedente al termine del periodo: la rata successiva è calcolata sulla durata residua, quindi resta superiore a quella di un mutuo senza preammortamento. Il terzo errore è confrontare il TAN con il TAEG come se fossero lo stesso dato. Il TAEG include di norma anche le spese e i costi accessori, quindi è più alto del TAN. Per confrontare offerte diverse conviene usare il TAEG, mentre per la formula del calcolatore serve il TAN del contratto.

Alternative e quando consultare un professionista

Prima di scegliere il preammortamento conviene valutare le alternative: un'estinzione anticipata parziale, che riduce il capitale e quindi tutti gli interessi successivi; un allungamento della durata, che abbassa la rata ma aumenta il numero di interessi pagati; una rinegoziazione del tasso; oppure una surroga presso un altro istituto. Ogni soluzione produce effetti diversi sul costo totale e sul bilancio mensile, e va confrontata con gli stessi parametri.

Un mediatore creditizio iscritto nell'OAM (Organismo degli Agenti e dei Mediatori) può confrontare le offerte e aiutare a scegliere la soluzione più adatta al caso concreto. Prima di accettare una proposta di modifica, è opportuno leggere con attenzione il documento informativo fornito dall'istituto, verificare il costo totale del credito dopo la modifica e confrontarlo con la situazione attuale. Solo dopo questa verifica la scelta può dirsi informata.