Calcolatore di rimborso parziale del mutuo

Come funziona il calcolo

Rimborso parziale del mutuo: ridurre la rata o la durata?

Il rimborso parziale è un'operazione che molti proprietari di casa con un mutuo valutano quando dispongono di liquidità. Il calcolo è deterministico: una volta noti il capitale residuo, la durata che resta e il tasso, l'effetto di qualsiasi importo restituito in anticipo è fissato dalla formula dell'ammortamento. Questa pagina spiega cosa succede nelle due opzioni e quali fattori contano davvero.

Che cos'è un rimborso parziale

Un rimborso parziale consiste nel versare alla banca una somma di capitale in aggiunta alle rate ordinarie. Il capitale residuo scende dell'importo versato, mentre il contratto resta attivo e le rate continuano a essere addebitate secondo il piano previsto. È diverso dall'estinzione anticipata totale, che salda l'intero debito e chiude il finanziamento.

Nella rata ordinaria di un mutuo con ammortamento alla francese, la quota di interessi e quella di capitale variano nel tempo: all'inizio prevalgono gli interessi, alla fine prevale il capitale. Un importo versato in anticipo è interamente capitale, quindi riduce la base su cui si calcolano gli interessi delle rate future. È questo meccanismo a generare il risparmio.

Le due opzioni: rata più bassa o durata più corta

Dopo il rimborso si possono scegliere due strade.

La prima opzione, indicata nel calcolatore come opzione A, mantiene la scadenza originaria e ricalcola la rata sul nuovo capitale residuo. La rata mensile scende e libera liquidità immediata, utile per far fronte a spese, investimenti o altri impegni. Il risparmio sugli interessi è reale, ma nel complesso inferiore a quello della seconda opzione.

La seconda opzione, indicata come opzione B, mantiene invariata la rata e accorcia il piano. Ogni rata eliminata dalla fine del piano corrisponde a una rata in meno da pagare. Il calcolatore determina il numero di rate necessarie a estinguere il capitale residuo con la rata attuale, usando il logaritmo naturale della formula riportata sopra.

In genere, a parità di importo rimborsato, la riduzione della durata produce un risparmio totale di interessi maggiore. La differenza può ridursi quando la durata residua è molto breve, perché in quel caso le rate da eliminare sono poche e l'effetto complessivo è marginale. La scelta dipende quindi dalle priorità: chi cerca il massimo risparmio sceglie in genere la durata, mentre chi ha bisogno di margine nel bilancio mensile sceglie la rata.

Il ruolo del tasso e della durata residua

Due variabili determinano l'entità del beneficio. La prima è la durata residua: più rate restano, più interessi futuri possono essere evitati, e il rimborso anticipato ha quindi un effetto maggiore quando il mutuo è ancora nella sua fase iniziale. La seconda è il tasso: un tasso più alto aumenta la quota di interessi contenuta in ogni rata e, di conseguenza, anche il beneficio del capitale restituito in anticipo.

Il tasso usato nel calcolo è il TAN, il tasso annuo nominale. Nei mutui a tasso variabile il TAN è dato dalla somma di Euribor e spread, cioè il margine applicato dalla banca. Nei mutui a tasso fisso il TAN è quello fissato nel contratto e resta invariato per il periodo di fissità. Per il calcolo mensile il TAN viene diviso per 1200. Con un TAN pari a zero la formula non si applica nella sua forma generale, ma il risultato si ottiene come suo caso limite: la rata si riduce al capitale diviso per il numero di rate, e per l'opzione B il numero di rate dopo il rimborso è il capitale residuo dopo il rimborso diviso per la rata attuale.

Il TAEG, il tasso annuo effettivo globale, è un indicatore diverso. Include anche le spese accessorie e serve a confrontare le offerte, nel quadro della trasparenza bancaria presidiata dalla Banca d'Italia. Non entra nella formula di questo calcolatore, che lavora con il tasso nominale.

Commissioni di estinzione anticipata

Il contratto può prevedere una commissione per il rimborso anticipato. La materia è disciplinata dal Testo Unico Bancario (decreto legislativo n. 385 del 1993), che fissa limiti massimi a tali commissioni, differenziati in base al tipo di tasso e alle condizioni del contratto. Il calcolatore indica la commissione massima consentita per il tipo di tasso selezionato come riferimento, ma il risparmio sugli interessi che mostra non è calcolato al netto di questa commissione.

Prima di decidere, conviene chiedere alla banca il costo esatto dell'estinzione parziale e sottrarlo dal risparmio stimato. Se il risparmio netto è inferiore alla commissione, l'operazione non conviene, a prescindere dalla formula.

Quando conviene rimborsare

Il rimborso anticipato rende di più quando la durata residua è lunga e quando il tasso è elevato. Nei primi anni di un mutuo la quota di interessi di ogni rata è più alta, e un capitale restituito in quella fase elimina interessi per un periodo più lungo.

Un controllo pratico consiste nel confrontare il risparmio stimato sugli interessi con la commissione richiesta dalla banca. Il vantaggio è più netto con un tasso elevato, una durata residua lunga e una commissione contenuta; quando questi fattori non si presentano insieme, la valutazione va fatta con maggiore cautela.

Conviene valutare anche le alternative. Una liquidità tenuta come riserva protegge da imprevisti, e in alcuni casi una parte del capitale può essere più utile come fondo di emergenza che come rimborso. Il calcolatore non valuta questo confronto, che dipende dalla situazione personale.

Errori frequenti

Il primo errore è usare il TAEG al posto del TAN come tasso di calcolo, perché il TAEG include spese che il modello non considera. Il secondo è trascurare il momento in cui la nuova rata entra in vigore: si applica solo dopo che la banca ha registrato il rimborso, quindi conviene verificare l'importo addebitato nelle rate successive. Il terzo è confrontare le opzioni senza considerare la commissione, con il rischio di scegliere un'operazione che, nel bilancio complessivo, non conviene.

Un quarto errore riguarda la data. Un rimborso effettuato a ridosso di una scadenza di rata produce un effetto diverso da uno effettuato a metà periodo, perché la quota di interessi già maturata va regolata con la banca.

Cosa non include il calcolatore

I risultati sono stime basate sulla formula dell'ammortamento alla francese e sui dati inseriti. Il calcolatore non include le assicurazioni vita e i rischi collegati al mutuo, che possono incidere sull'importo complessivo mensile. Non considera nemmeno i periodi di preammortamento, i tassi misti o altre modalità particolari di mutuo. Il risparmio stimato sugli interessi non tiene conto della commissione di rimborso, che va confrontata separatamente con il risparmio, come indicato nella sezione dedicata alle commissioni.

Per questo il risultato va usato come base di confronto e non come offerta. La decisione richiede il piano di ammortamento aggiornato rilasciato dalla banca.

Quando rivolgersi a un professionista

Conviene consultare la banca, o un mediatore creditizio regolarmente abilitato, quando il contratto ha condizioni particolari, come periodi di sospensione, tassi misti o polizze collegate. Lo stesso vale quando il rimborso è di importo elevato o quando è in corso una proposta di surrogazione presso un'altra banca. Un professionista può valutare il quadro complessivo, incluse le spese accessorie e le alternative di finanziamento.