Kalkulator for maksimalt boliglån

Slik fungerer beregningen

Maksimalt boliglån: slik beregner du lånebeløpet

Før du går på visning eller tar kontakt med en megler, er det nyttig å vite hvor stort lån banken sannsynligvis vil gi. Tallet avhenger av to grupper forhold: økonomien i husstanden, med inntekt og eksisterende lån, og vilkårene for det nye lånet, med rente og løpetid. Kalkulatoren kombinerer disse i én beregning ved hjelp av annuitetsmetoden, som er den vanligste formen for boliglån.

Slik beregnes lånebeløpet

Utgangspunktet er det høyeste terminbeløpet som er tilgjengelig for det nye lånet. Det får du ved å multiplisere nettoinntekten med den valgte betjeningsgraden og trekke fra terminbeløpene på andre lån. Resultatet er det største beløpet husstanden kan betale hver måned uten å overskride grensen du har satt.

Med dette terminbeløpet som tak regner kalkulatoren baklengs. En vanlig annuitetsberegning starter med lånebeløpet og finner terminbeløpet. Her gjøres det omvendt: terminbeløpet er kjent, og lånebeløpet er det som gir akkurat dette terminbeløpet, gitt renten og antall terminer. Lånet blir dermed det største beløpet som ikke gir et høyere terminbeløp enn taket.

Et eksempel viser hvorfor andre lån betyr så mye. To låntakere i Drammen kan ha en god samlet inntekt, men hvis de har et stort forbrukslån og et billån med høye terminbeløp, blir det lite igjen til boliglånet. Den samme inntekten gir et mye større lån uten disse lånene. Kalkulatoren viser effekten direkte, og det er ofte her den største overraskelsen ligger.

Betjeningsgrad og regelverket i Norge

Betjeningsgrad, også kalt DSTI (debt service to income), er forholdet mellom de samlede terminbeløpene på lån og nettoinntekten i husstanden, uttrykt i prosent. Begrepet brukes i flere europeiske land og viser hvor sårbar økonomien er for endringer i rentenivået. I kalkulatoren er betjeningsgraden et valg du gjør selv, ikke en fast regel.

I Norge er det utlånsforskriften, fastsatt av Finansdepartementet og med tilsyn fra Finanstilsynet, som setter rammene for utlån til boliger. Den sentrale grensen i forskriften er gjeldsgrad, altså forholdet mellom samlet gjeld og brutto inntekt før skatt. Det er en viktig forskjell. Gjeldsgrad måler gjelden mot brutto inntekt, mens kalkulatoren regner mot nettoinntekt etter skatt. Et lån som ser realistisk ut i kalkulatoren, kan derfor fortsatt bli avslått hvis gjeldsgraden blir for høy.

Banker vurderer dessuten betjeningsevnen ved en høyere rente enn den som faktisk gjelder. Dette kalles en stresstest, og hensikten er å sjekke at husstanden tåler en renteøkning uten å komme i økonomiske vanskeligheter. Kalkulatoren gjør ikke denne testen automatisk. Hvis du vil se effekten, kan du øke renten manuelt og sammenligne lånebeløpene.

Rente, løpetid og totalkostnad

Forholdet mellom rente, løpetid og lånebeløp er et av de mest oversette områdene i boliglån. Lavere rente gir et større lånebeløp ved samme terminbeløp, fordi en større del av terminen går til nedbetaling og en mindre del til renter. Lengre løpetid har samme effekt, siden terminbeløpet fordeles over flere år.

Det finnes en pris for dette. Med lengre løpetid betaler du renter i flere år, og den samlede rentekostnaden blir vesentlig høyere, selv om terminbeløpet er lavere. Et lån med 30 års løpetid gir derfor en klart høyere samlet rentekostnad enn et lån med 20 års løpetid, selv om månedsbeløpet er lavere. Kalkulatoren viser ikke den samlede rentekostnaden, så den må du regne ut separat eller få hjelp til å beregne.

Annuitetslån, serielån og fast eller flytende rente

Kalkulatoren forutsetter et annuitetslån, der terminbeløpet er likt gjennom hele løpetiden. Mange banker tilbyr også serielån, der avdragene er like store og terminbeløpet synker over tid. Ved serielån er de første terminene de tyngste. Det største lånet blir derfor mindre enn annuitetsberegningen gir ved samme betjeningsgrad, og du bør spørre banken hvilken lånetype som gjelder før du bruker tallene.

Renten kan være flytende eller fast. Ved flytende rente består renten av en referanserente og en margin som banken setter. De vanligste referanserentene i Norge er NIBOR og NOWA. NOWA ligger normalt tett på styringsrenten til Norges Bank, så endringer i styringsrenten gir vanligvis utslag i NOWA og dermed i den flytende renten. Kalkulatoren legger referanserenten og margin sammen, så bruk den referanserenten banken oppgir i låneavtalen. Ved fastrente er renten bundet for en periode. Beregningen gjelder da for den perioden, og du må vurdere hva som skjer når rentebindingen utløper.

Grensetilfeller i beregningen

Tre situasjoner krever særskilt behandling. Den første er null rente. Da er brøken i formelen for C_max, [(1+r)^n − 1] / [r × (1+r)^n], udefinert, fordi både teller og nevner blir null. Grenseverdien når renten nærmer seg null er likevel veldefinert: lånebeløpet blir terminbeløpet ganget med antall terminer. Det er den høyeste verdien lånebeløpet kan ha ved samme terminbeløp og løpetid, siden enhver positiv rente gir et mindre lån.

Den andre situasjonen er løpetid lik null. Da blir n lik null, og lånebeløpet blir null, fordi det ikke finnes noen terminer å fordele lånet på.

Den tredje er at de andre lånekostnadene er høyere enn det tillatte terminbeløpet. Da blir P_max negativt, og formelen ville gi et negativt lånebeløp uten praktisk betydning. Resultatet regnes derfor som null, og kalkulatoren viser en melding om at eksisterende lånekostnader allerede overstiger den valgte betjeningsgraden. Før du kan få et positivt lånebeløp, må du redusere de andre lånekostnadene eller øke betjeningsgraden.

Hva kalkulatoren ikke tar med

Banken vurderer også boligens verdi, betalingshistorikken din, stabiliteten i arbeidsforholdet og dokumentasjonen av inntekten. Hvis verdsettelsen av boligen blir lavere enn kjøpesummen, kan lånet bli mindre enn det som er beregnet her.

Arbeidsformen har også betydning. Fast ansettelse i full stilling blir normalt vurdert annerledes enn midlertidige kontrakter, selvstendig næring eller provisjonslønn, der inntekten kan variere. Kalkulatoren forutsetter at nettoinntekten er stabil og dokumentert. Hvis den ikke er det, bør du bruke et lavere beløp i beregningen.

Kalkulatoren passer heller ikke for lån med avdragsfrihet, eller for lån der en annen eiendom brukes som sikkerhet. Da må vilkårene vurderes av banken, og beregningen her gir bare et grovt anslag.

Vanlige feil

Den vanligste feilen er å glemme andre lån, også små forbrukslån og kredittkortgjeld, som tar en del av betjeningsevnen. En annen feil er å bruke brutto inntekt i stedet for netto, noe som gir et for høyt tall. Mange glemmer også margin og legger bare inn referanserenten, slik at renten blir for lav.

Det er også lett å blande nominell rente og effektiv rente. Kalkulatoren bruker nominell rente, altså renten før gebyrer og andre kostnader er tatt med. Effektiv rente er høyere, fordi den inkluderer etableringsgebyr og andre utgifter, og den bør brukes når du sammenligner tilbud fra ulike banker. Til slutt er det en vanlig misforståelse å tro at det maksimale lånet er et mål. Det er et tak, og det er ofte lurt å ligge en del under.

Kilder for oppdatert informasjon

Styringsrenten og NOWA finner du hos Norges Bank. Den referanserenten som gjelder for ditt lån står i låneavtalen eller i tilbudet fra banken. Regelverket for utlån til boliger finner du hos Finanstilsynet, og Finansportalen fra Forbrukerrådet gir en oversikt over effektiv rente i ulike låneprodukter. Vilkårene i ditt eget tilbud er alltid det som gjelder, og de bør kontrolleres før du signerer.

Oppsummering

Kalkulatoren gir deg et utgangspunkt. Det endelige lånebeløpet avgjøres av banken etter en helhetlig vurdering, og det lønner seg å sammenligne flere tilbud før du forplikter deg til noe. Bruk tallene til å forstå hvordan inntekt, gjeld, rente og løpetid henger sammen, og ta gjerne med resultatet når du snakker med en kredittformidler.