JKP berekenen voor een hypotheek: opslag en rente

Hoe de berekening werkt

Nominale rente, opslag en JKP: wat ze betekenen en hoe ze worden berekend

Bij een hypotheek komen drie termen vaak naast elkaar voor: de opslag, de nominale rente en de JKP. Ze worden makkelijk met elkaar verward, terwijl ze elk iets anders meten. De opslag is de marge van de geldverstrekker. De nominale rente is de som van de opslag en de Euribor. De JKP is het jaarlijkse kostenpercentage dat alle kosten van de lening meeneemt, en is daarmee de indicator die het best aangeeft wat een hypotheek werkelijk kost. Deze calculator rekent alle drie uit, zodat de verschillen zichtbaar worden.

De opslag en de nominale rente

De opslag is het vaste percentage dat de geldverstrekker bovenop een referentietarief rekent. Bij een hypotheek met rente-indexatie vormt de Euribor dat referentietarief. De Euribor is een marktrente voor leningen tussen banken, met een looptijd van bijvoorbeeld drie of zes maanden. De looptijd van het tarief staat in de offerte en moet overeenkomen met de Euribor die in deze calculator wordt ingevuld.

De opslag wordt bij het afsluiten van de hypotheek vastgelegd en verandert niet tussen de momenten waarop het contract de rente opnieuw vaststelt. De Euribor daarentegen beweegt met de markt. Bij elke herziening die het contract voorschrijft, wordt het tarief opnieuw bepaald en verandert de maandlast mee. Daarom is de nominale rente van een hypotheek met rente-indexatie een momentopname en geen vaste belofte voor de volledige looptijd.

De nominale rente, in de calculator aangeduid als NR, is de optelsom van die twee: NR = Euribor + opslag. Dit is de rente die de maandlast bepaalt. Ze zegt nog niets over de kosten die bij het afsluiten en via de verzekeringen worden betaald.

Waarom de JKP hoger uitvalt dan de nominale rente

De JKP is de Nederlandse benaming van het jaarlijkse kostenpercentage, waarvan de rekenmethode in de Europese richtlijn 2014/17/EU is vastgelegd. Ze neemt de nominale rente als uitgangspunt en voegt daar de kosten aan toe die de kredietnemer bij het afsluiten en tijdens de looptijd betaalt. Het gaat om de afsluitkosten, zoals de kosten van het dossier, de taxatie van de woning en de formalisering van de akte, en om de premies van verzekeringen die verplicht zijn als voorwaarde voor de lening. Door die kosten af te trekken van het bedrag dat daadwerkelijk wordt uitbetaald, ontstaat een hoger effectief tarief.

Het effect van die kosten hangt sterk af van de verhouding tussen de kosten en het geleende bedrag. Bij een hoog bedrag en een lange looptijd verdeelt zich een vaste kostenpost over veel termijnen, waardoor het verschil klein blijft. Bij een kortere looptijd of een lager bedrag weegt dezelfde kostenpost zwaarder, en neemt het verschil tussen de JKP en de nominale rente toe. Twee offertes met dezelfde nominale rente kunnen daardoor een verschillende JKP hebben. Daarom is de JKP de juiste maatstaf om offertes met elkaar te vergelijken.

De formule achter de maandlast

De maandlast wordt berekend met de annuïteitenmethode, die in Nederland bekend staat als de annuïteitenhypotheek. Bij deze methode is de maandelijkse betaling gelijk gedurende de hele looptijd. Het rentedeel is aan het begin het hoogst en daalt geleidelijk, terwijl het aflossingsdeel stijgt. De formule luidt:

P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

Hierin is C het geleende bedrag, r de maandrente en n het totaal aantal termijnen. De maandrente is de nominale rente gedeeld door 1200, en het aantal termijnen is de looptijd in jaren maal 12. Bij een looptijd van 30 jaar is n dus 360. De factor tussen de vierkante haken zet het geleende bedrag om in een vaste maandelijkse betaling, en daardoor werkt de formule voor elke combinatie van bedrag, rente en looptijd.

Randgevallen van de formule

De formule voor de maandlast is niet gedefinieerd bij een rente van nul, omdat de noemer (1+r)^n − 1 dan gelijk wordt aan nul. De wiskundige grenswaarde is in dat geval het geleende bedrag gedeeld door het aantal termijnen (C / n), wat de rentevrije aflossing per maand is. Voor de JKP-vergelijking geldt op dezelfde manier dat de factor [1 − (1+r_JKP)^-n] / r_JKP bij een rente van nul als grenswaarde het aantal termijnen n heeft. Bij een looptijd van nul termijnen is de formule niet te gebruiken, omdat de noemer ook dan nul wordt. Een looptijd van één termijn (n = 1) is wel geldig en geeft P = C × (1+r). Een geleend bedrag van nul of minder heeft geen zinvolle uitkomst en hoort dus niet te worden ingevoerd.

Hoe de JKP wordt bepaald

De JKP is de jaarlijkse rente die de vergelijking oplost waarin het netto ontvangen bedrag gelijkstaat aan de contante waarde van alle betalingen van de kredietnemer. Die betalingen bestaan uit de maandlast en het twaalfde deel van de jaarlijkse verzekeringspremie. Het netto ontvangen bedrag is het geleende bedrag minus de kosten. De vergelijking heeft de vorm:

C_netto = (P + verzekering/12) × [1 − (1+r_JKP)^-n] / r_JKP

De maandrente r_JKP is de waarde waarbij beide zijden van deze vergelijking aan elkaar gelijk zijn. Deze vergelijking heeft geen gesloten oplossing voor r_JKP, dus de maandrente wordt numeriek bepaald met de methode van Newton-Raphson. Die maandrente wordt daarna omgerekend naar een jaarpercentage met de formule JKP = ((1+r_JKP)^12 − 1) × 100. De rekenmethode van de JKP is vastgelegd in de richtlijn 2014/17/EU, en deze calculator past dezelfde logica toe. Het resultaat is een schatting van het jaarlijkse kostenpercentage dat deze calculator toont.

De berekening neemt alleen de kosten en verzekeringen mee die in de invoervelden staan. Kosten die niet zijn ingevuld, tellen dus niet mee. Als alle kosten uit de offerte worden overgenomen en de Euribor overeenkomt met het tarief in de ESIS, ligt de uitkomst in de regel dicht bij de JKP die de geldverstrekker vermeldt.

Veelgemaakte fouten en randgevallen

De calculator is eenvoudig te gebruiken, maar er zijn een paar fouten die vaak voorkomen:

• De nominale rente met de JKP verwarren. De nominale rente bepaalt de maandlast, de JKP laat alle kosten zien. Voor een vergelijking van offertes is de JKP de juiste maatstaf.
• Alleen de opslag vergelijken. Een lagere opslag met hogere afsluitkosten kan een hogere JKP geven dan een aanbod met een iets hogere opslag en lagere kosten.
• De verkeerde Euribor invullen. De looptijd van het tarief moet overeenkomen met het contract. Een 3-maands Euribor naast een 12-maands tarief geeft een vertekend beeld.
• Verzekeringen vergeten. Een verzekering die als voorwaarde voor de lening geldt, hoort in het veld voor de jaarpremie. Zonder die premie is de uitkomst te laag.
• De Euribor als vast gegeven behandelen. Bij een variabel tarief kan de Euribor bij elke herziening veranderen, zodat de uitkomst alleen geldt voor het huidige niveau.

Als de opslag nul is en er geen kosten of verzekeringen zijn, zijn de nominale rente en de JKP gelijk. Bij een zeer korte looptijd of een klein geleend bedrag kunnen vaste kosten het verschil juist sterk doen oplopen.

Wanneer deze calculator gebruiken en wanneer niet

Deze calculator is geschikt om snel te zien hoe de opslag, de Euribor, de kosten en de verzekeringen samen de JKP bepalen. Ze helpt om de invloed van een hogere opslag of hogere kosten op het werkelijke kostenpercentage te zien, en om offertes op dezelfde basis naast elkaar te zetten.

Ze is niet geschikt als vervanging van de offerte of het ESIS van de geldverstrekker. Ze houdt ook geen rekening met boetes bij vervroegde aflossing, met de fiscale aftrek van de hypotheekrente of met specifieke voorwaarden van de geldverstrekker. Voor een definitieve beslissing moeten die punten apart worden nagegaan.

Wat het ESIS en het toezicht betekenen voor de vergelijking

Voordat het contract wordt getekend, moet de geldverstrekker het Europees Standaard Informatieblad (ESIS) verstrekken. Die verplichting volgt uit de Wft en de richtlijn 2014/17/EU. Het document geeft de JKP, de rentecondities, de kosten en de verplichte verzekeringen in een vaste indeling. Doordat die indeling voor alle geldverstrekkers gelijk is, kunnen offertes rechtstreeks met elkaar worden vergeleken. De AFM ziet toe op de gedragsregels, zoals de manier waarop informatie wordt gegeven. De Nederlandsche Bank houdt toezicht op de financiële gezondheid van de instellingen. Die verdeling van toezicht, zoals geregeld in de Wft, wordt aangeduid als het twin peaks-model.

Wanneer een adviseur inschakelen

Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan offertes van meerdere geldverstrekkers tegelijk vergelijken, de voorwaarden doorlopen en een oplossing voorstellen die past bij het inkomen en de situatie van de kredietnemer. Dat is vooral nuttig bij een hoog geleend bedrag, een lange looptijd of wanneer de offertes moeilijk te vergelijken zijn. Controleer of de adviseur bij de AFM is ingeschreven en of de vergoeding vooraf duidelijk is.