Hypotheek maandlasten berekenen (annuïteit)

Hoe de berekening werkt

Hypotheek maandlasten berekenen: zo werkt de annuïteit

Een hypotheek is voor de meeste huizenkopers het grootste financiële contract van hun leven. De maandlast is het bedrag dat je elke maand aan de geldverstrekker betaalt gedurende de looptijd, en de hoogte daarvan hangt af van drie hoofdvariabelen: het geleende bedrag, de looptijd en de rente. Wie de formule achter dat getal begrijpt, kan beter voorbereid onderhandelen en offertes beter vergelijken.

De annuïteitenmethode als standaard

Bij een annuïteitenhypotheek blijft de maandlast gedurende de hele looptijd gelijk, zolang de rente niet verandert. In het buitenland wordt deze methode ook wel de Franse methode of tabel Price genoemd. De samenstelling van de maandlast verandert wel. In de eerste jaren bestaat een groot deel van elke termijn uit rente, en naarmate het openstaande kapitaal afneemt, wordt het aflossingsdeel groter. Dit verschijnsel wordt vaak onderschat. Bij een lange looptijd gaat in de beginjaren een aanzienlijk deel van de termijnen naar rente en veel minder naar het verlagen van de schuld.

De maandlast wordt berekend met de volgende formule:

P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

Hierin is C het geleende bedrag, r de maandelijkse rentevoet en n het totale aantal maandelijkse termijnen. De looptijd in jaren vermenigvuldig je met twaalf om n te krijgen. Bij een looptijd van 30 jaar is n dus 360. De maandelijkse rentevoet r volgt uit de nominale jaarrente NR, die in deze calculator de som is van de Euribor (E) en de opslag (S), dus NR = E + S. Die jaarrente deel je door 1200: door 12 om het jaarpercentage om te rekenen naar maanden, en door 100 om het percentage om te zetten naar een decimaal getal. Zo ontstaat r = NR / 1200.

Van Euribor naar nominale rente

Een variabele hypotheek kan worden gekoppeld aan de Euribor, de rente waartegen banken in de eurozone elkaar kortlopend geld lenen. Dit is het referentiepunt waarop de geldverstrekker een eigen opslag rekent. De opslag dekt de kosten en het risico die de geldverstrekker neemt, en verschilt per instelling, per product en per risicoprofiel van de aanvrager. Samen vormen Euribor en opslag de nominale jaarrente, en met die rente berekent de calculator de maandlast.

Actuele Euribor-tarieven publiceert de European Money Markets Institute (EMMI), de beheerder van de Euribor, onder meer op emmi-benchmarks.eu. Controleer daarbij welke looptijd van de Euribor in het contract wordt gebruikt. Bij veel variabele hypotheken gaat het om de Euribor van één of drie maanden.

Bij een variabele hypotheek wordt de Euribor periodiek opnieuw vastgesteld, volgens het contract. Elke herziening verandert de nominale rente en daarmee de maandlast. Een verstandige simulatie test daarom ook een hogere Euribor, zodat je ziet welke maandlast je kunt tegenkomen als de rente stijgt. Zo voorkom je dat een scenario met een lage rente de enige basis voor je keuze wordt.

Het effect van de looptijd op het totaal

De looptijd heeft een dubbel effect. Een langere looptijd verlaagt de maandlast, waardoor de hypotheek in het begin draagbaarder lijkt. Tegelijk stijgt het totaal aan rente, omdat het kapitaal langer openstaat. Bij dezelfde rente en hetzelfde bedrag betaal je met een langere looptijd dus meer rente in totaal, ook al is elke maandlast lager. Een kortere looptijd vraagt een hogere maandlast, maar het totaal dat je in de loop der jaren betaalt, is veel lager.

Wie met een lange looptijd begint en later extra aflost, combineert een lagere vaste maandlast met een lager totaal aan rente. Die aanpak vraagt wel discipline, en het is verstandig om na te gaan of vervroegde aflossingen zijn toegestaan zonder extra kosten.

Wat de calculator niet meeneemt

De calculator rekent alleen met het kapitaal, de rente en de looptijd. In de praktijk komen er vaak extra kosten en verplichtingen bij, zoals dossierkosten, de kosten van taxatie en notaris en eventuele verzekeringen. Sommige geldverstrekkers stellen een overlijdensrisicoverzekering als voorwaarde. Die kosten zitten niet in deze berekening.

Voor een eerlijke vergelijking van offertes is het jaarlijks kostenpercentage (JKP) het juiste cijfer. Het JKP drukt de kosten van het krediet in één percentage uit, inclusief de rente en de kosten die bij het krediet horen. De nominale rente zegt alleen iets over de rentekosten. Vergelijk daarom altijd het JKP van de offertes naast elkaar.

Ook de hypotheekrenteaftrek valt buiten deze berekening. Die aftrek kan de netto lasten van een eigen woning verlagen. De regels staan in de Wet inkomstenbelasting 2001 en worden door de overheid vastgesteld en gewijzigd. Controleer de actuele regels bij de Belastingdienst voordat je met de netto lasten rekent.

Vervroegd aflossen simuleren

Met de calculator kun je ook een vervroegde aflossing simuleren. Na een gedeeltelijke aflossing is het openstaande kapitaal lager. Voer dan het resterende kapitaal in, samen met de resterende looptijd in jaren, en lees de nieuwe maandlast af. Daarmee zie je wat de aflossing doet met de termijnen die nog komen. Of een aflossing boetevrij is, hangt af van de voorwaarden van je hypotheek, inclusief de regels voor eventuele boeterente. Vraag die voorwaarden na voordat je aflost.

Toezicht in Nederland

Het Nederlandse toezicht op hypotheken is verdeeld over twee instanties, op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten (AFM) let op het gedrag van aanbieders en adviseurs richting consumenten, zoals de informatie in offertes en het advies dat je krijgt. De De Nederlandsche Bank (DNB) houdt toezicht op de financiële stabiliteit en de solide bedrijfsvoering van instellingen. Deze opzet, met een gedragstoezichthouder naast een prudentiële toezichthouder, wordt het twin peaks-model genoemd. Heb je zorgen over een offerte of een adviseur, dan kun je de AFM raadplegen.

Veelgemaakte fouten

Bij het gebruik van een hypotheekcalculator komen een paar fouten vaak voor:

• Het koopbedrag van de woning invullen in plaats van het bedrag dat je werkelijk moet lenen. De eigen inbreng gaat er eerst af.
• Alleen naar de maandlast kijken en het totaal aan rente negeren.
• Met een lage Euribor rekenen zonder een hogere waarde te testen.
• Alleen één offerte bekijken, terwijl de opslag per aanbieder verschilt.
• Kosten buiten beschouwing laten en daardoor het JKP niet vergelijken.

Wanneer deze formule niet past

De formule geldt voor een annuïteitenhypotheek met een vaste maandlast. Bij een lineaire hypotheek wordt elke maand hetzelfde bedrag afgelost, en daalt de rente mee met het openstaande kapitaal. Daarvoor geldt een andere berekening. Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt in de looptijd geen kapitaal afgelost, dus ook die vorm valt buiten deze formule. Bij tussentijdse opnames, een bouwdepot of meerdere tranches met verschillende rentes is deze calculator niet geschikt als volledige berekening. Gebruik de uitkomst dan als schatting voor één onderdeel.

Wanneer een adviseur raadplegen

Voor een definitief besluit zijn er variabelen die deze calculator niet kan meenemen: je inkomen en vermogen, je leeftijd, de waarde van de woning, je financiële verplichtingen en de voorwaarden van het specifieke product. Een hypotheekadviseur die bij de AFM geregistreerd staat, kan die factoren samen beoordelen en offertes van verschillende geldverstrekkers naast elkaar leggen. Ook de geldverstrekker zelf kan een persoonlijk advies geven. Controleer altijd of een adviseur in het register van de AFM staat voordat je zaken doet. Op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft) moet een adviseur die hypotheekkrediet bemiddelt, bij de AFM zijn ingeschreven.