Calculadora de Capital em Dívida (Crédito Habitação)

Capital em Dívida: Quanto Resta a Pagar ao Banco

Saber quanto resta a pagar ao banco é uma das informações mais úteis para qualquer mutuário. O capital em dívida, também chamado saldo devedor, é o montante do empréstimo que ainda não foi amortizado e sobre o qual os juros continuam a ser calculados. Conhecê-lo permite tomar decisões mais informadas sobre amortizações antecipadas, refinanciamentos ou transferências de crédito entre bancos.

A tabela Price e a distribuição de capital ao longo do tempo

Em Portugal, os contratos de crédito habitação utilizam quase universalmente o sistema francês de amortização, mais conhecido como tabela Price. Neste sistema, a prestação mensal é constante durante todo o prazo, mas a sua composição interna varia ao longo dos anos: nos primeiros anos, a maior parte de cada prestação corresponde a juros; à medida que o tempo passa, a componente de capital aumenta e a de juros diminui.

Esta estrutura tem uma consequência prática relevante: nos primeiros dez anos de um crédito a 30 anos, o capital em dívida desce muito lentamente. Um mutuário que tenha pago regularmente as prestações durante cinco anos pode ainda dever mais de 85% do capital inicial. A razão é matemática: o saldo devedor decresce de forma geométrica, não linear.

A fórmula que descreve este comportamento é S(k) = C × [(1+r)^n − (1+r)^k] / [(1+r)^n − 1], onde C é o capital inicial, r a taxa mensal, n o total de prestações e k as prestações já efectuadas.

Como evolui o capital em dívida ao longo do prazo

Numa simulação típica com taxa constante, o capital amortizado por prestação cresce progressivamente ao longo do tempo. Isto significa que os últimos anos do contrato amortizam proporcionalmente muito mais capital do que os primeiros. Os últimos cinco anos de um crédito a 30 anos liquidam uma fatia do capital muito superior à dos primeiros cinco anos, apesar de a prestação mensal ser idêntica.

Este efeito tem implicações directas na decisão de amortização antecipada. Uma amortização realizada nos primeiros dez anos elimina encargos de juro futuros sobre um capital que demoraria décadas a ser amortizado pela via normal, o que torna o impacto financeiro proporcionalmente mais elevado. À medida que o contrato avança para as fases finais, o benefício de amortizar é menor, pois o capital restante é já reduzido.

O capital em dívida no contexto actual

Com a subida das taxas de juro verificada a partir de 2022, muitos mutuários em Portugal passaram a pagar prestações significativamente mais elevadas, sem que o capital em dívida tivesse diminuído na mesma proporção. Esta situação levou um número expressivo de famílias a questionar exatamente quanto deviam ao banco, para avaliar se valia a pena realizar uma amortização antecipada com poupanças acumuladas ou solicitar a transferência do crédito para outro banco em condições mais vantajosas.

Bancos como a Caixa Geral de Depósitos, o Banco BPI ou o Millennium BCP disponibilizam o saldo devedor no extracto mensal e nas plataformas de banca digital. Este valor pode diferir ligeiramente do resultado desta calculadora se o contrato incluir prestações de seguros incorporadas, comissões periódicas ou amortizações parciais já realizadas. Para valores exactos, consulte sempre o banco ou o documento de informação normalizada europeia (FINE) do contrato.

O que esta calculadora não calcula

Esta calculadora assume um crédito simples com taxa constante e sem amortizações antecipadas intermédias. Se realizou amortizações parciais ao longo do contrato, o capital em dívida real será inferior ao estimado. Contratos com períodos de carência de capital, spread variável por troços, ou estrutura de taxa mista (fixa + variável em diferentes períodos) podem apresentar resultados distintos.

Quando consultar um intermediário de crédito

Para uma análise completa do estado do seu contrato, incluindo eventuais cláusulas específicas de amortização e a comparação com propostas de outros bancos, consulte um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal. O intermediário pode aceder ao contrato real, calcular o saldo devedor exacto e avaliar se a transferência de crédito ou a amortização antecipada são as opções mais vantajosas face à situação concreta do mutuário.