Immobilienkredit mit Eigenkapital berechnen

So wird gerechnet

Immobilienkredit mit Eigenkapital: Kreditbetrag, LTV und Monatsrate

Bei der Finanzierung einer Immobilie bestimmt der Eigenkapitalanteil, wie viel die Bank tatsächlich finanziert. Der Kaufpreis ist dabei nur der Ausgangspunkt. Der Rechner verbindet Kaufpreis und Eigenkapital zu drei Größen, die jedes Angebot prägen: dem zu finanzierenden Kreditbetrag, dem Beleihungsauslauf (LTV) und der monatlichen Rate. Die Berechnung folgt der Annuitätenmethode, die bei Immobiliendarlehen üblich ist.

Kreditbetrag und Beleihungsauslauf

Der zu finanzierende Kreditbetrag ergibt sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Eigenkapital. Wer eine Immobilie zum Kaufpreis P erwirbt und E an Eigenkapital einbringt, benötigt ein Darlehen über P minus E. Liegt das Eigenkapital gleich hoch wie der Kaufpreis oder darüber, entfällt der Finanzierungsbedarf, und der Rechner zeigt keinen Wert an. Diese Einschränkung spiegelt den Sachverhalt wider und ist kein Fehler der Berechnung.

Der Beleihungsauslauf, im Englischen Loan-to-Value oder LTV, setzt den Kreditbetrag ins Verhältnis zum Preis der Immobilie und wird in Prozent angegeben. Besteht der Kaufpreis zu 20 % aus Eigenkapital, beträgt der LTV 80 %. Je niedriger dieser Wert ist, desto geringer ist das Risiko, das die Bank mit dem Darlehen übernimmt, und desto eher lassen sich günstige Konditionen vereinbaren. In Deutschland gibt es keine gesetzliche Obergrenze für den Beleihungsauslauf. Die Institute legen ihre Beleihungsgrenzen auf Basis interner Richtlinien fest. Wird das Darlehen über Pfandbriefe refinanziert, gilt zusätzlich § 14 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG): Als Deckung dienen Hypotheken nur bis zu 60 % des Beleihungswerts.

Wie das Eigenkapital die Rate beeinflusst

Die monatliche Rate wird nach der Annuitätenmethode berechnet, die in der Formel über den Monatszins r und die Gesamtzahl der Raten n eingeht. Der Monatszins ergibt sich aus dem Sollzins geteilt durch 1200, die Anzahl der Raten entspricht der Laufzeit in Jahren multipliziert mit 12. Die Rate bleibt über die gesamte Laufzeit konstant. Anfangs besteht der größere Teil aus Zinsen, später überwiegt die Tilgung. Ist der Zinssatz ausnahmsweise null, vereinfacht sich die Berechnung: Die Rate ergibt sich dann einfach aus dem Kreditbetrag geteilt durch die Anzahl der Raten.

Eine höhere Eigenkapitaleinlage verringert den Kreditbetrag und damit die Grundlage, auf die sich die Formel bezieht. Da die Rate proportional zum Kreditbetrag steigt, sinkt sie bei gleicher Laufzeit und gleichem Zinssatz ebenfalls. Der Effekt ist linear: Wird der Kreditbetrag um ein Fünftel reduziert, sinkt die Rate um denselben Anteil.

Zusätzlich kann ein niedrigerer LTV die Konditionen verbessern, weil die Bank das Risiko geringer einstuft. Dann sinkt auch der Zinssatz, was die Rate weiter verringert. Diese Wirkung hängt vom einzelnen Institut und vom Profil des Kreditnehmers ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Der Rechner bildet sie nicht selbst ab, sondern rechnet mit dem Zinssatz, den Sie eingeben.

Zinssatz: Euribor, Spread und Sollzins

Bei variabel verzinsten Darlehen setzt sich der Sollzins aus dem Euribor und dem Spread zusammen. Der Euribor wird an Geschäftstagen ermittelt und ist als Referenzwert nach der Verordnung (EU) 2016/1011 (Benchmark-Verordnung) reguliert. Er hängt von der vereinbarten Referenzlaufzeit ab, etwa drei, sechs oder zwölf Monate. Der Spread ist die Marge, die die Bank auf diesen Referenzwert aufschlägt. Er richtet sich nach der Bonität des Kreditnehmers, nach dem Beleihungsauslauf und nach den Produkten, die mit dem Darlehen verbunden sind.

Bei Immobiliendarlehen wird häufig ein fester Sollzins für mehrere Jahre vereinbart. Die Sollzinsbindung bestimmt, wie lange dieser Zinssatz gilt, und entscheidet damit über die Planungssicherheit der Rate. Nach Ablauf der Bindung wird über eine Anschlussfinanzierung verhandelt. Die Rechnung unterstellt einen über die gesamte Laufzeit gleichbleibenden Sollzins. Bei Anschlusszinsen ändert sich die Rate entsprechend.

Nebenkosten bei der Eigenkapitalplanung

Das Eigenkapital deckt nicht nur den Kaufpreis ab, sondern muss auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), deren Steuersatz jedes Bundesland selbst festlegt, die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch und, bei Vermittlung durch einen Makler, dessen Provision. Hinzu kommen je nach Bank die Kosten für eine Bewertung der Immobilie. Bei Neubauten und bei Bestandsimmobilien können sich diese Posten unterscheiden, weshalb sich die Kalkulation am konkreten Angebot orientieren sollte.

Diese Positionen fließen nicht in den LTV ein, weil der Beleihungsauslauf auf den Kaufpreis bezogen wird. Sie belasten aber das verfügbare Eigenkapital. Wer die gesamte Einlage in den Kaufpreis steckt und die Nebenkosten aus laufenden Einnahmen zahlen will, hat oft wenig Spielraum. Es ist deshalb ratsam, für diese Posten einen eigenen Betrag zurückzulegen, damit die Eigenkapitaleinlage für die Finanzierung vollständig verfügbar bleibt.

Sondertilgung: Teilrückzahlung simulieren

Viele Darlehensverträge erlauben Sondertilgungen, also Zahlungen über die planmäßigen Raten hinaus. Der Umfang dieser Rechte wird vertraglich festgelegt und ist häufig auf einen jährlichen Anteil der Restschuld begrenzt.

Um die Wirkung einer Sondertilgung zu simulieren, geben Sie im Rechner beim Kaufpreis den Restbetrag nach der Zahlung ein, setzen das Eigenkapital auf null und tragen die verbleibende Laufzeit ein. Die Differenz zur bisherigen Rate zeigt, ob sich die Zahlung als niedrigere Rate oder als kürzere Laufzeit auswirkt, je nachdem, was mit dem Kreditinstitut vereinbart wurde. Entgelte, die ein Vertrag für Sondertilgungen vorsieht, bildet der Rechner nicht ab.

Effektiver Jahreszins und ESIS-Merkblatt

Der nominale Sollzins gibt nur einen Teil der Kosten wieder. Für den Vergleich verschiedener Angebote ist der effektive Jahreszins maßgeblich, der Zinsen, Gebühren und weitere mit dem Vertrag verbundene Kosten einschließt. Die Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet Kreditgeber, ihn anzugeben. Vor Vertragsabschluss ist zudem das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) auszuhändigen, das die wesentlichen Vertragsdaten in einheitlicher Form darstellt.

Dieser Rechner liefert den Sollzins sowie die gesamten Zinszahlungen nach dem Annuitätenverfahren, ersetzt jedoch nicht die Prüfung des effektiven Jahreszinses im konkreten Angebot. Häufige Fehler entstehen, wenn Nebenkosten vergessen werden, nur die Rate und nicht die Gesamtbelastung betrachtet wird, der Sollzins mit dem effektiven Jahreszins verwechselt wird oder eine Zinsbindung unterstellt wird, die nicht vertraglich vereinbart ist.

Wann der Rechner nicht ausreicht

Die Berechnung erfasst weder Einkommen und Bonität noch die Haushaltsstruktur, die Bewertung der Immobilie oder einzelne Klauseln des Vertrags. Auch Finanzierungen aus mehreren Bausteinen, etwa mit einem Bausparvertrag, einem Förderdarlehen oder dem Erlös aus einem bestehenden Objekt, bildet der Rechner nicht ab.

Ein Immobiliardarlehensvermittler kann mehrere Angebote vergleichen und den Vertragsabschluss begleiten. Er benötigt dafür eine Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung und ist im Vermittlerregister eingetragen. Diese Angaben lassen sich vor einer Beauftragung prüfen. Für Situationen mit größerer Komplexität lohnt sich diese Unterstützung in der Regel, insbesondere wenn Sie die bestmögliche Finanzierung am Markt suchen.