Maximale Baufinanzierung berechnen: Kreditrechner
Ermitteln Sie, welchen Immobilienkredit Ihr Haushalt bei Nettoeinkommen, laufenden Raten, Zinssatz und Laufzeit maximal finanzieren kann.
Bei einem Sollzinssatz von 3,5 % und einer Laufzeit von 30 Jahren entspricht der maximal finanzierbare Betrag rund dem 223-Fachen der monatlichen Rate. Wer weiß, welche Rate das Haushaltsbudget dauerhaft verträgt, kann den möglichen Darlehensbetrag bestimmen, bevor die Suche nach einer Immobilie beginnt. Das spart Zeit und verhindert Besichtigungen, die an der Finanzierung scheitern.
Der Rechner ermittelt den Betrag in zwei Schritten. Zunächst wird aus dem Nettoeinkommen und der gewählten Belastungsquote die Rate berechnet, die für das neue Darlehen noch frei ist, nachdem laufende Kredite abgezogen wurden. Danach wird die Annuitätenformel umgekehrt: Aus dieser Rate, dem Zinssatz und der Laufzeit ergibt sich das Kapital, das sich damit tilgen lässt. Die Annuität, also eine über die Laufzeit gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, ist die Grundlage dieser Berechnung. Das Prinzip liegt auch der Ermittlung des effektiven Jahreszinses zugrunde, die in der [Preisangabenverordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/pangv_2000/) geregelt ist.
Der Sollzinssatz setzt sich aus dem Euribor und der Marge der Bank zusammen. Bei variablen Darlehen schwankt der Euribor, bei Festzinsdarlehen gilt der vereinbarte Zins für einen festgelegten Zeitraum. In beiden Fällen gilt dieselbe Regel: Je niedriger der Zinssatz, desto größer der Betrag, den dieselbe Rate tragen kann. Die Laufzeit wirkt ähnlich, verursacht aber höhere Gesamtzinsen.
Das Ergebnis ist eine rechnerische Obergrenze und keine Finanzierungszusage. Kreditinstitute prüfen zusätzlich die Bonität, die Stabilität des Einkommens und den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert der Immobilie. Wer diese Faktoren kennt, liest das Ergebnis richtig und kann es gezielt mit einem Berater besprechen.
Gerade bei der ersten Planung hilft die Simulation, verschiedene Szenarien nebeneinanderzustellen, etwa eine kürzere Laufzeit für geringere Gesamtzinsen oder einen höheren Eigenkapitalanteil, der den Darlehensbetrag verkleinert und die Konditionen verbessern kann.
Das Ergebnis wird automatisch aktualisiert.
Summe der Nettoeinkommen aller Kreditnehmer im Haushalt, nach Steuern und Sozialabgaben
Maximaler Anteil des Einkommens, der für Kreditraten aufgewendet werden soll
Summe der Raten laufender Kredite (Auto, Ratenkredit, Kreditkarte usw.) — ohne den neuen Kredit
Den aktuellen Wert finden Sie auf Finanzportalen oder bei Ihrer Bank
Aufschlag der Bank auf den Euribor, im Vertrag verhandelt
Gewünschte Laufzeit der Baufinanzierung
Maximaler Darlehensbetrag
Maximale Kreditsumme, berechnet auf Basis der Belastungsquote und der angegebenen Konditionen
- Verfügbare Monatsrate
- 875,00 €
- Sollzinssatz (nominal)
- 4,40 %
Funktionsweise
Formel
So wird gerechnet
Maximale Baufinanzierung berechnen: Was der Rechner ermittelt
Bevor Sie Immobilien besichtigen oder mit Bauträgern sprechen, sollten Sie wissen, welchen Betrag eine Bank voraussichtlich finanzieren kann. Diese Zahl hängt von zwei Gruppen von Größen ab: von den finanziellen Verhältnissen des Haushalts, also Nettoeinkommen und laufenden Kreditraten, und von den Konditionen des Darlehens, also Zinssatz und Laufzeit. Der Rechner verbindet beide Gruppen in einer einzigen Simulation. Er verwendet dieselbe Rechenlogik wie die Annuitätenberechnung, mit der Kreditinstitute Raten für Immobiliendarlehen ermitteln.
So entsteht der maximale Betrag
Der Ausgangspunkt ist die monatliche Rate, die für das neue Darlehen noch zur Verfügung steht. Sie ergibt sich, indem man das monatliche Nettoeinkommen des Haushalts mit der gewählten Belastungsquote multipliziert und anschließend die Raten laufender Kredite abzieht. Die Subtraktion erfolgt nach der Multiplikation und nicht auf das Einkommen. Ein Haushalt mit einer Autofinanzierung verliert deshalb genau den Betrag der Autorate aus seiner verfügbaren Rate, nicht einen Anteil davon. Das Ergebnis ist die Obergrenze für die monatliche Zahlung, die das neue Darlehen tragen darf, ohne die gewählte Belastungsquote zu überschreiten.
Mit dieser Rate lässt sich der Darlehensbetrag über die Annuitätenformel bestimmen, die hier umgekehrt angewendet wird. Üblicherweise berechnet man aus einem Darlehensbetrag die Rate. Hier ist die Rate vorgegeben, gesucht ist das Kapital, das sie über die Laufzeit tilgt. Der Faktor [(1+r)^n − 1] / [r × (1+r)^n] beschreibt, wie viel Kapital eine Einheit der monatlichen Rate bei gegebenem Zinssatz und gegebener Laufzeit tragen kann. Je größer der Faktor, desto höher der Darlehensbetrag.
Bei einem Sollzinssatz von 3,5 % ergibt sich für 25 Jahre ein Faktor von rund 200, für 30 Jahre von rund 223 und für 35 Jahre von rund 242. Die verfügbare Rate bleibt in diesem Beispiel gleich, der mögliche Betrag steigt also mit jeder zusätzlichen Laufzeit. Dieser Effekt ist rechnerisch eindeutig, muss aber gegen die höheren Gesamtzinsen abgewogen werden.
Die Rolle der Belastungsquote
Die Belastungsquote, im internationalen Sprachgebrauch DSTI (Debt Service to Income), ist das Verhältnis der monatlichen Kreditraten zum Nettoeinkommen. Sie beschreibt, welcher Teil des Einkommens dauerhaft für Zins und Tilgung gebunden ist. In der Simulation ist sie der wichtigste Stellhebel, denn schon eine kleine Veränderung der Quote verschiebt den verfügbaren Betrag deutlich.
In Deutschland gibt es keine einheitliche gesetzliche Obergrenze, die für alle Kreditgeber gleichermaßen gilt. Die Institute prüfen im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung, ob die Belastung dauerhaft tragbar ist, und legen ihre Schwellen intern fest. Die Anforderungen an diese Prüfung ergeben sich aus der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Bürgerlichen Gesetzbuch, §§ 505a ff. Die Aufsicht über die Kreditinstitute teilen sich die BaFin und die Deutsche Bundesbank.
Für die Simulation empfiehlt sich eine vorsichtige Wahl der Belastungsquote. Ein Wert, der an der Grenze liegt oder darüber, führt zu einem Ergebnis, das die Bank im Detail womöglich nicht bestätigt. Wer den Betrag für die Planung nutzt, sollte mit einer Quote rechnen, die auch bei steigenden Lebenshaltungskosten noch gut zu tragen ist.
Zinssatz, Laufzeit und Gesamtkosten
Der Sollzinssatz geht in der Simulation als Summe aus Euribor und Marge der Bank ein. Bei variabel verzinsten Darlehen, die sich am Euribor orientieren, zeigt diese Summe den aktuellen Stand. Bei Festzinsdarlehen gilt der vereinbarte Zins für den vereinbarten Zinsbindungszeitraum. In beiden Fällen gilt die Regel: Ein niedrigerer Zinssatz erlaubt bei gleicher Rate einen höheren Darlehensbetrag.
Die Laufzeit wirkt in dieselbe Richtung, verteilt die Zinsen aber auf mehr Monate. Dadurch sinkt die Rate, und der Betrag, den diese Rate tilgt, steigt. Der Preis dafür sind höhere Gesamtzinsen, denn man zahlt über mehr Jahre Zinsen auf das noch offene Kapital. Die Berechnung zeigt den Kapitalbetrag und nicht die Zinssumme. Für den Vergleich zweier Laufzeiten sollte man deshalb zusätzlich die Gesamtkosten ermitteln.
Für den Vergleich verschiedener Angebote ist der effektive Jahreszins maßgeblich, den Kreditinstitute nach der Preisangabenverordnung ausweisen. Er berücksichtigt bestimmte Nebenkosten und liegt in der Regel über dem reinen Sollzinssatz. Der Rechner verwendet dagegen den Sollzinssatz, weil nur dieser in die Annuitätenformel eingeht. Die Formel setzt zudem einen Zinssatz größer als null voraus, da der Faktor durch den Zinssatz geteilt wird. Einen Sonderfall ohne Zinsen bildet die Formel nicht gesondert ab.
Wenn die bestehende Belastung schon zu hoch ist
Ist die Summe der laufenden Raten bereits höher als die gewählte Belastungsquote auf das Einkommen, bleibt keine verfügbare Rate übrig. Der Rechner zeigt in diesem Fall keinen Darlehensbetrag, sondern einen Hinweis. Das ist kein Rechenfehler, sondern die Folge der eingegebenen Werte. Wer trotzdem ein Darlehen plant, muss zuerst bestehende Kredite reduzieren, das Einkommen erhöhen oder eine zweite Person mit eigenem Einkommen einbeziehen. Eine höhere Belastungsquote ist möglich, sollte aber nur bewusst gewählt werden.
Wann der Rechner geeignet ist und wann nicht
Der Rechner eignet sich für eine erste Orientierung vor der Suche nach einer Immobilie, für den Vergleich verschiedener Laufzeiten und für die Frage, wie stark ein höherer Zinssatz den möglichen Betrag senkt. Er ersetzt aber nicht die Prüfung durch ein Kreditinstitut. Nicht abgebildet sind Mieteinnahmen aus einer Vermietung, vorhandenes Vermögen wie ein Bausparguthaben, Sonderzahlungen, schwankende Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit und die individuelle Bewertung der Immobilie. Bei unregelmäßigem Einkommen liefert die Simulation nur einen Richtwert.
Häufige Fehler
Der häufigste Fehler ist das Eintragen des Bruttoeinkommens. Der Rechner erwartet das Nettoeinkommen nach Lohnsteuer und Sozialversicherungsbeiträgen, sonst fällt der Betrag deutlich zu hoch aus. Ebenso verbreitet ist das Eintragen des Kreditrahmens einer Kreditkarte statt der tatsächlich zu zahlenden Monatsrate. Auch bei den sonstigen Raten sollte man die aktuell fälligen Beträge nehmen und keine älteren Werte verwenden. Schließlich wird oft übersehen, dass sich der Zinssatz nach Ende der Zinsbindung ändern kann.
Hinweise zum Markt in Deutschland
In Deutschland wohnt ein großer Teil der Haushalte zur Miete, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) ausweist. Das betrifft besonders große Städte wie Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main. Wer dort eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus finanzieren möchte, kann eine lange Laufzeit benötigen, um den gewünschten Betrag zu erreichen. Diese Laufzeit ist dann ein Hebel, den man bewusst gegen die Gesamtkosten abwägen sollte. Die Kaufpreise unterscheiden sich zwischen den Regionen erheblich, und damit verschiebt sich auch der Finanzierungsbedarf.
Wann man einen Vermittler einbezieht
Bei komplexen Haushaltssituationen, etwa mit selbstständiger Tätigkeit, mehreren Kreditverpflichtungen oder einem knappen Eigenkapitalanteil, lohnt sich die Beratung durch einen zugelassenen Immobiliardarlehensvermittler. Er vergleicht Angebote mehrerer Kreditinstitute, stellt die Gesamtkosten gegenüber und kann eine Vorabzusage einholen. Vor der Beauftragung sollte man die Erlaubnis prüfen, die nach der Gewerbeordnung erforderlich ist, und sich die Vergütung schriftlich bestätigen lassen.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechnet sich die maximale Baufinanzierung?
Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten. Zuerst ermittelt man die maximal verfügbare monatliche Rate: Das Nettoeinkommen wird mit der gewählten Belastungsquote multipliziert, danach werden die Raten laufender Kredite abgezogen. Anschließend wird die Annuitätenformel umgekehrt angewendet. Der Darlehensbetrag ergibt sich, indem man die maximale Rate mit dem Faktor [(1+r)^n − 1] / [r × (1+r)^n] multipliziert, wobei r der monatliche Zinssatz und n die Anzahl der Monatsraten ist. Das Ergebnis ist das Kapital, das sich bei diesem Zinssatz und dieser Laufzeit genau mit der verfügbaren Rate tilgen lässt.
Was ist die Belastungsquote, und gibt es in Deutschland einen gesetzlichen Höchstwert?
Die Belastungsquote, im internationalen Sprachgebrauch DSTI (Debt Service to Income), ist das Verhältnis zwischen den monatlichen Kreditraten und dem Nettoeinkommen des Haushalts, angegeben in Prozent. Eine einheitliche gesetzliche Obergrenze für alle Kreditgeber gibt es in Deutschland nicht. Die Institute prüfen im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung, ob die Belastung tragbar ist, und legen ihre internen Grenzen selbst fest. Grundlage dieser Prüfung ist die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im [Bürgerlichen Gesetzbuch](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/). Für die eigene Situation lohnt sich ein Gespräch mit einer Bank oder einem zugelassenen Immobiliardarlehensvermittler.
Berücksichtigt der Rechner einen Zinsaufschlag für Stresstests?
Nein. Die Berechnung verwendet den Sollzinssatz, den Sie eingeben, also die Summe aus Euribor und Marge. Kreditinstitute können die Tragfähigkeit zusätzlich mit einem höheren Zinsszenario prüfen und legen die Methode selbst fest. Die gesetzlichen Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung finden sich in den §§ 505a ff. des [Bürgerlichen Gesetzbuchs](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/). Um diesen Effekt abzuschätzen, erhöhen Sie den Zinssatz im Rechner manuell und vergleichen die Ergebnisse. Die Differenz zeigt, wie stark ein höherer Zinssatz den finanzierbaren Betrag senkt.
Begrenzt der Beleihungsauslauf den Betrag?
Ja. Neben der Belastungsquote prüfen Kreditinstitute den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert wird von der Bank ermittelt und liegt häufig unter dem Kaufpreis. Liegt er niedriger, kann das genehmigte Darlehen unter dem hier berechneten Betrag bleiben, weil die Bank den Darlehensbetrag am Beleihungswert ausrichtet. Der Rechner berücksichtigt diesen Wert nicht und ersetzt keine Bewertung der Immobilie.
Wie lässt sich der maximale Betrag erhöhen?
Die wirksamsten Stellschrauben sind: laufende Kleinkredite und Kreditkartenschulden vor der Antragstellung ablösen, da sie die Belastungsquote erhöhen; Eigenkapital einbringen, damit der Darlehensbetrag sinkt und der Beleihungsauslauf günstiger wird; einen weiteren Antragsteller mit eigenem, belegbarem Einkommen aufnehmen. Eine längere Laufzeit erhöht den rechnerischen Betrag ebenfalls, verteuert aber die Gesamtzinsen deutlich. Ein Rechner ersetzt keine Prüfung durch die Bank, daher sollte jede Stellschraube mit einem Berater besprochen werden.
Wann sollte man einen Darlehensvermittler hinzuziehen?
Ein Immobiliardarlehensvermittler mit der nach der [Gewerbeordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/) erforderlichen Erlaubnis kann die Angebote mehrerer Kreditinstitute vergleichen und Konditionen für Marge, Zinsbindung und Nebenkosten gegenüberstellen. Besonders hilfreich ist das, wenn die simulierte Belastungsquote nahe an der Grenze liegt, wenn das Einkommen schwankt, etwa bei selbstständiger Tätigkeit, oder wenn vor der Suche nach einer Immobilie eine verbindliche Vorabzusage gewünscht ist. Die Erlaubnis sollte man vor der Beauftragung prüfen.
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Von RivoCalc · Geprüft nach unseren redaktionellen Richtlinien · Aktualisiert am 7. Juli 2026
Dieser Rechner liefert eine Schätzung zu Informationszwecken und ersetzt keine Beratung. Die tatsächliche Finanzierbarkeit hängt von der Prüfung durch das Kreditinstitut, von den aktuellen Konditionen und von Ihrer persönlichen Situation ab. Für Finanzierungsentscheidungen wenden Sie sich an ein Kreditinstitut, einen zugelassenen Vermittler oder eine unabhängige Beratung.