Kreditlaufzeit-Rechner: Einfluss auf Rate und Zinsen

So wird gerechnet

Die Laufzeit des Kredits: Monatliche Rate gegen Gesamtkosten

Die Wahl der Laufzeit gehört zu den Entscheidungen mit der größten finanziellen Wirkung bei einem Immobilienkredit. Sie bestimmt, wie hoch die monatliche Belastung ausfällt, und damit über viele Jahre, wie viel Spielraum für Ausgaben, Rücklagen und Unvorhergesehenes bleibt. Gleichzeitig entscheidet sie über den Gesamtbetrag, den man am Ende an das Kreditinstitut zurückzahlt. Beide Größen hängen zusammen, verlaufen aber nicht proportional zueinander. Kleine Veränderungen der Laufzeit können die Rate spürbar verschieben, während sich die Zinskosten über lange Zeiträume aufsummieren.

Dieser Rechner zeigt beide Seiten nebeneinander. Er ist ein Werkzeug für die Entscheidung, ersetzt aber nicht die Prüfung des konkreten Angebots.

Wie die Laufzeit die monatliche Rate beeinflusst

Das Annuitätenverfahren

Die Berechnung beruht auf dem Annuitätenverfahren, bei dem das Kreditinstitut eine über die gesamte Laufzeit gleichbleibende monatliche Rate festlegt. Die Rate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil, weil er sich auf den noch hohen Restbetrag bezieht. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil wächst. Die Formel im Rechner bildet genau diesen Mechanismus ab.

Die Rate ergibt sich aus dem Kreditbetrag C, dem monatlichen Zinssatz r und der Anzahl der Raten n. Der Faktor [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] gibt an, welcher Anteil des Kreditbetrags pro Monat zu zahlen ist. Er hängt damit gleichzeitig von der Höhe des Zinses und von der Dauer ab. Die Variable r ergibt sich aus dem Sollzins geteilt durch 1200, weil der Sollzins ein Jahreswert in Prozent ist. Die Variable n ergibt sich aus der Laufzeit in Jahren multipliziert mit 12.

Warum die Rate nicht proportional sinkt

Die Verringerung der Rate durch eine längere Laufzeit verläuft nicht linear. Die zusätzliche Entlastung pro Jahr wird mit jeder weiteren Verlängerung kleiner. Im Vergleich zwischen 10 und 20 Jahren ist die Entlastung daher deutlich größer als im Vergleich zwischen 25 und 30 Jahren. Bei einem Sollzins von 3,5 % sinkt die Rate von 10 auf 20 Jahre um etwa 41 %, von 25 auf 30 Jahre dagegen nur um rund 10 %. Diese Abstufung lässt sich mit dem Rechner leicht nachvollziehen, indem man verschiedene Laufzeitpaare gegenüberstellt.

Der steigende Zinsaufwand bei langen Laufzeiten

Die niedrigere Rate hat eine Kehrseite. Weil der Kredit länger läuft, bleibt der Restbetrag länger verzinst. Mit dem Beispiel aus der Einleitung ergibt sich bei einem Sollzins von 3,5 % und gleichem Darlehensbetrag folgendes Bild: Über 20 Jahre summieren sich die Zinsen auf rund 39 % des Darlehensbetrags, über 30 Jahre auf rund 62 %. Die Rate ist dafür um rund 23 % niedriger. Diese Werte sind Ergebnisse der im Rechner verwendeten Formel und gelten nur bei konstantem Zinssatz über die gesamte Laufzeit.

Die längere Laufzeit entlastet die Rate also spürbar, die Zinsen wachsen jedoch stärker als die monatliche Ersparnis. Entscheidend ist deshalb nicht nur die Höhe der Rate, sondern die Summe aller Raten über die Laufzeit. Genau diese Summe zeigt der Rechner für beide Laufzeiten.

Der Zinsanteil ist in den ersten Jahren besonders hoch. Wer die Laufzeit verlängert, verlängert damit vor allem die Phase, in der die Rate überwiegend aus Zinsen besteht. Das erklärt, warum Sondertilgungen in den frühen Jahren besonders wirksam sind, sofern der Vertrag sie erlaubt.

Sollzinsbindung und Zinsrisiko

In Deutschland wird die Dauer der Sollzinsbindung im Kreditvertrag festgelegt. Während dieser Zeit bleibt die Rate konstant, auch wenn sich das allgemeine Zinsniveau ändert. Ob der Kredit mit fester oder variabler Zinsbindung abgeschlossen wird, gehört zu den wichtigsten Vergleichspunkten zwischen Angeboten. Ist die Laufzeit länger als die Zinsbindung, muss die Restschuld nach deren Ablauf zu den dann geltenden Konditionen neu verzinst oder abgelöst werden. Die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank weist die Zinssätze für Wohnungsbaukredite unter anderem nach der Dauer der Zinsbindung aus.

Bei variablen Zinsen oder einer Anschlussfinanzierung wirkt die Laufzeit anders. Dann beeinflusst der Verlauf des Referenzzinses, etwa des Euribor, die Höhe der Rate. Ein Rechner mit konstantem Zinssatz zeigt deshalb nur ein Szenario. Wer mit steigenden Zinsen rechnen muss, sollte zusätzlich eine höhere Rate durchspielen, indem der Sollzins im Rechner entsprechend erhöht wird.

Altersgrenzen und Kreditwürdigkeit

Eine gesetzliche Höchstlaufzeit für Immobilienkredite sieht das Bürgerliche Gesetzbuch nicht vor. Die Grenzen setzen die Kreditinstitute im Rahmen der Prüfung der Kreditwürdigkeit, die § 505a BGB für Immobiliar-Verbraucherdarlehen vorsieht. Dazu gehört, ob die Rate über die gesamte Laufzeit aus dem Einkommen gedeckt werden kann, auch unter Berücksichtigung des Renteneintritts.

Viele Institute begrenzen die Laufzeit zudem über das Alter der Antragsteller, damit der Kredit zu einem Zeitpunkt endet, zu dem noch ein Einkommen zur Verfügung steht. Die genauen Regeln unterscheiden sich von Institut zu Institut und sollten im Angebot geprüft werden. Die Aufsicht über die Kreditinstitute übernehmen die BaFin und die Deutsche Bundesbank.

Wer eine lange Laufzeit plant, sollte deshalb früh klären, bis zu welchem Alter der Kredit zu den gewünschten Konditionen möglich ist.

Typische Fehler bei der Wahl der Laufzeit

Nur auf die Rate schauen

Der häufigste Fehler ist, die monatliche Rate als einziges Entscheidungskriterium zu nutzen. Eine lange Laufzeit wirkt im Angebot oft attraktiv, weil die Rate niedriger ist. Der Blick auf die Gesamtkosten zeigt aber, dass dieselbe Kreditsumme über viele zusätzliche Jahre verteilt und dabei deutlich mehr verzinst wird. Der Rechner stellt beide Werte gegenüber, damit der Vergleich nicht allein über die Rate läuft.

Sondertilgungen nicht einplanen

Viele Verträge erlauben Sondertilgungen, also Zahlungen zusätzlich zur Rate, die die Restschuld senken. Wer eine lange Laufzeit wählt, um die Rate niedrig zu halten, kann später mit Sondertilgungen die Zinsbelastung verringern. Die Bedingungen dafür, etwa der jährlich erlaubte Betrag oder eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Ablösung, müssen im Vertrag geprüft werden. Der Rechner berücksichtigt Sondertilgungen nicht.

Den effektiven Jahreszins übersehen

Ein Vergleich allein über den Sollzins übersieht die Nebenkosten. Der effektive Jahreszins gibt die Gesamtbelastung pro Jahr an und ist nach § 6 PAngV in Kreditangeboten auszuweisen. Der Rechner nutzt nur den eingegebenen Sollzins und berücksichtigt keine weiteren Kosten. Für den Vergleich von Angeboten mit unterschiedlichen Gebühren ist der effektive Jahreszins deshalb der geeignetere Maßstab.

Grenzfälle der Berechnung

Die Formel setzt einen positiven Kreditbetrag und eine Laufzeit von mindestens einem Monat voraus. Die Eingabefelder des Rechners erzwingen das: Der Kreditbetrag muss größer als null sein, und die Laufzeit ist eine ganze Zahl von einem bis fünfzig Jahren. Damit liegt n immer bei mindestens 12. Die übrigen Grenzfälle lassen sich trotzdem mathematisch beschreiben.

Bei einem Sollzins von 0 % wird der Bruch [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] zu 0 geteilt durch 0 und ist nicht auswertbar. Der Grenzwert für einen Zins gegen null ist eine Rate von C geteilt durch n, also eine gleichmäßige Tilgung ohne Zinsen. Genau so behandelt der Rechner einen Sollzins von 0 %. Ein Kreditbetrag von null ergäbe eine Rate von null, und negative Beträge sind kein gültiger Kreditbetrag. Eine Laufzeit mit nur einer Rate ergäbe die Formel C × (1 + r), also den Kreditbetrag zuzüglich eines Monatszinses. Eine Laufzeit von null Monaten ist nicht definiert, weil der Nenner dann null wird. Diese Werte liegen außerhalb der Eingabebereiche und werden deshalb nicht berechnet.

Wann dieser Rechner nicht ausreicht

Der Rechner eignet sich für den Vergleich zweier Laufzeiten bei konstantem Zinssatz und einem klar definierten Kreditbetrag. Er eignet sich nicht für Fälle mit wechselnden Zinsen, tilgungsfreien Anlaufjahren, Bausparkombinationen oder gestaffelten Auszahlungen. Auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten sind nicht enthalten, weil sie nicht von der Laufzeit abhängen.

Die Rechnung im Überblick

Die Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich hoch, solange der Sollzins nicht angepasst wird. Die Gesamtkosten ergeben sich aus der Summe aller Raten. Die Gesamtzinsen entsprechen der Differenz zwischen dieser Summe und dem Kreditbetrag. Die Differenzen im Rechner zeigen, wie sich beide Werte zwischen den zwei gewählten Laufzeiten verändern.

Ein praktisches Vorgehen ist, zunächst die Laufzeit zu wählen, bei der die monatliche Rate auch in einer angespannten Phase sicher tragbar ist, und dann zu prüfen, ob eine kürzere Laufzeit mit einer etwas höheren Rate möglich ist. Die Entscheidung hängt von Einkommen, Rücklagen, anderen laufenden Verpflichtungen und den Plänen für die kommenden Jahre ab.

Wann eine Beratung sinnvoll ist

Die Wahl der Laufzeit ist keine rein mathematische Frage. Sie betrifft das Haushaltseinkommen, die Stabilität des Berufs und die Vorsorge für das Rentenalter. Ein unabhängiger Finanzberater oder ein Immobiliardarlehensvermittler kann verschiedene Kombinationen aus Laufzeit und Zins mit dem persönlichen Profil durchrechnen und Angebote verschiedener Kreditinstitute gegenüberstellen. Ein Immobiliardarlehensvermittler benötigt dafür eine Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung (GewO), die vor einer Beauftragung zu prüfen ist.

Für die Entwicklung der Zinsen lohnt ein Blick auf die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank. Sie veröffentlicht historische Reihen der Zinssätze für Wohnungsbaukredite in Deutschland und ermöglicht so, den eigenen Zins in den Zusammenhang der bisherigen Entwicklung einzuordnen.