Calculadora de Preaprobación de Crédito Hipotecario
Calcula la cuota de esfuerzo y la relación de financiación frente a los límites recomendados y obtiene un veredicto de preaprobación de crédito hipotecario.
La preaprobación de un crédito hipotecario en España descansa sobre dos criterios que la entidad de crédito evalúa en conjunto: la cuota de esfuerzo, que mide el peso de las cuotas mensuales sobre la renta del hogar, y la relación de financiación, que compara el importe solicitado con el valor del inmueble. Cuando ambos indicadores se mantienen dentro del margen que las recomendaciones macroprudenciales establecen, la probabilidad de avanzar a la siguiente fase del proceso aumenta de forma significativa. Cuando uno de ellos lo supera, la entidad tiende a solicitar ajustes antes de dar continuidad a la solicitud, como una entrada superior, un plazo más corto o un segundo acreditado en el contrato.
El problema es que la mayoría de las personas descubren este resultado solo después de reunir documentación y agendar una reunión. Esta calculadora anticipa esa respuesta: introduzca la renta neta del hogar, los cargos de crédito ya existentes, el valor del inmueble deseado, el ahorro disponible para entrada, el plazo y el tipo de interés esperado, y obtendrá de inmediato los dos ratios que la entidad va a calcular, junto con un veredicto sobre la probabilidad de preaprobación.
Sirve para quienes están comenzando a buscar vivienda y desean saber qué presupuesto es realista antes de visitar inmuebles, y para quienes ya tienen una propuesta en manos y desean entender si el perfil financiero aguanta el crédito solicitado o si compensa ajustar las condiciones primero. También ayuda a probar escenarios: cuánto cambia el resultado si la entrada es mayor, si el plazo se reduce o si uno de los créditos pequeños se liquida antes de avanzar con la solicitud.
El resultado se actualiza automáticamente.
Suma de los ingresos netos de todos los titulares, después de impuestos y Seguridad Social
Total mensual de hipoteca, préstamo de coche, préstamo personal y tarjetas fraccionadas
Precio de compra o valor estimado de la vivienda
Importe que se paga al contado, reduciendo el capital a financiar
Duración total de la nueva hipoteca, en años
TIN esperado para la nueva hipoteca
Tasa de esfuerzo (DTI) resultante
Relación entre los pagos mensuales totales, incluida la nueva cuota, y los ingresos netos del hogar
- Resultado de la preaprobación
- Dentro de los límites recomendados
- Cuota estimada de la nueva hipoteca
- 739,29 €
- Importe de financiación necesario
- 184.000 €
- Relación préstamo/valor (LTV)
- 80,0 %
- Importe máximo aprobable según la tasa de esfuerzo
- 219.022 €
Cómo funciona
Fórmula
Cómo funciona el cálculo
Preaprobación de crédito hipotecario: los dos criterios que deciden
Quien comienza a buscar vivienda en España oye pronto el término preaprobación, pero pocos saben exactamente qué verifica la entidad de crédito en esa fase. No es una promesa de crédito, es una primera lectura de la elegibilidad del hogar frente a dos ratios que pesan más que cualquier otro factor aislado: la cuota de esfuerzo y la relación de financiación. Esta calculadora reproduce esa lectura antes de cualquier reunión presencial.
Cómo decide la entidad de crédito en la práctica
El primer ratio es la cuota de esfuerzo, conocida también por la sigla inglesa DSTI (Debt Service to Income ratio). Mide la fracción de la renta neta mensual del hogar que queda comprometida con cuotas de crédito, sumando el crédito que se pretende contratar a todo lo que ya está activo. Un hogar con renta cómoda pero varias cuotas pequeñas en curso puede fallar este criterio con más facilidad que otro con renta más modesta y ningún crédito por liquidar. Las recomendaciones macroprudenciales del Banco de España establecen un límite de referencia del 50 por ciento para este indicador en créditos hipotecarios, aunque las entidades pueden aplicar criterios adicionales según su política de riesgo.
El segundo ratio es el de financiación, conocido como LTV (Loan to Value), la relación entre el importe prestado y el valor del inmueble. Cuanto mayor sea el ahorro utilizado como entrada, menor la fracción financiada y menor el riesgo que la entidad asume caso el inmueble tenga que ser ejecutado. Una entrada reducida empuja el ratio hacia el límite recomendado, aun cuando la cuota de esfuerzo del hogar esté cómoda. El Banco de España establece en su recomendación macroprudencial un límite de referencia del 80 por ciento para el LTV en nuevos créditos hipotecarios sobre viviendas.
Estas márgenes recomendadas para ambos indicadores se revisan periódicamente según la evolución del mercado de crédito y las condiciones macroeconómicas. No son prohibiciones legales rígidas, son orientaciones de prudencia que las entidades siguen de forma consistente, con un margen estrecho de excepciones en cada período. En la práctica, quedar por encima del margen recomendado no significa rechazo automático, pero reduce bastante la probabilidad de avanzar sin condiciones adicionales.
Qué cambia entre la preaprobación y la aprobación final
La preaprobación se realiza normalmente con pocos documentos: nóminas recientes, declaración de IRPF, extractos bancarios y el registro de responsabilidades de crédito consultable en el Banco de España. Con estos elementos, la entidad estima ambos ratios y devuelve una respuesta indicativa, válida por un período limitado, que ayuda a definir un presupuesto realista antes de visitar inmuebles.
La aprobación final exige más: la tasación bancaria del inmueble concreto, prueba de la situación laboral, y a veces documentación adicional sobre el origen de la entrada. Es también en esta fase donde entran factores que la preaprobación no capta con detalle, como el historial de impagos o la estabilidad del vínculo laboral. Por eso la preaprobación orienta la búsqueda, pero no sustituye el proceso completo.
Errores comunes antes de solicitar la preaprobación
El error más frecuente es usar la renta bruta en lugar de la neta. La distancia entre ambas cifras suele bastar para transformar un resultado cómodo en un resultado ajustado, y la entidad trabaja siempre sobre la renta neta.
El segundo error es olvidar créditos pequeños, como una tarjeta pagada en plazos o un crédito de equipamiento del hogar. Parecen irrelevantes aisladamente, pero se suman al numerador de la cuota de esfuerzo y aparecen siempre en el registro de responsabilidades que la entidad consulta.
El tercero es subestimar el peso de la entrada. Una pareja en Madrid con ahorro suficiente para una entrada generosa consigue frecuentemente compensar una cuota de esfuerzo más ajustada, porque la relación de financiación desciende y da margen a la entidad para aceptar el expediente. Lo inverso también ocurre: una entrada mínima puede inviabilizar una solicitud incluso con renta sobrada.
La fórmula de cálculo y sus aplicaciones
El cálculo de la cuota de esfuerzo utiliza el método francés (amortización mediante cuotas constantes), que es el estándar en el crédito hipotecario. La cuota mensual se calcula dividiendo el importe necesario entre un factor que tiene en cuenta el tipo de interés mensual y el número de cuotas. Este método produce una cuota fija en todo el plazo, facilitando la planificación financiera del hogar.
Cuando el tipo de interés es cero o próximo a cero, el cálculo se simplifica a una división directa del principal entre el número de períodos. Las entidades de crédito rara vez ofrecen tipos de interés a cero por ciento, pero en períodos de tasas históricamente bajas este escenario resulta relevante para análisis comparativos.
Cuándo consultar un profesional
Esta calculadora reproduce el método con fidelidad, pero no sustituye el análisis de una entidad de crédito. La decisión final pondera aún el historial de impagos, la antigüedad y el tipo de vínculo laboral, y la relación entre el importe prestado y el valor de tasación del inmueble, que solo se conoce después de que un tasador visite la propiedad.
Cuando los ratios calculados aquí quedan cerca del límite recomendado, compensa hablar con un intermediario de crédito registrado en el Banco de España antes de firmar cualquier contrato-promesa. Compara propuestas de varias entidades y sabe cuál de ellas tiene margen disponible para el perfil en cuestión en ese momento.
El Banco de España es el supervisor de las entidades de crédito en España y publica regularmente sus recomendaciones macroprudenciales sobre límites de DSTI y LTV. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) supervisa determinados aspectos de servicios financieros. Ambas fijan los márgenes aplicables a los nuevos contratos de crédito hipotecario a través de sus respectivas recomendaciones y directrices.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la preaprobación de crédito hipotecario?
Es un análisis previo que la entidad de crédito realiza de la situación financiera del hogar, antes de que exista un inmueble concreto o un contrato firmado. Se basa principalmente en la cuota de esfuerzo y la relación de financiación, y devuelve una indicación del importe que el hogar probablemente puede financiar. No es una decisión final de crédito, es un punto de partida para orientar la búsqueda de vivienda.
¿Cómo se calcula si un hogar consigue preaprobación?
Se calculan dos ratios en paralelo. La cuota de esfuerzo suma las cuotas de créditos ya contratados a la cuota del nuevo crédito, calculada por el sistema francés, y divide el total entre la renta neta del hogar. La relación de financiación divide el importe necesario entre el valor del inmueble. Cuando ambos quedan dentro del margen recomendado por las recomendaciones macroprudenciales del Banco de España, la probabilidad de preaprobación aumenta considerablemente.
¿Qué documentos suelen pedir los bancos en esta fase?
Típicamente nóminas de los últimos meses, la declaración de IRPF más reciente, extractos bancarios y el registro de responsabilidades de crédito, consultable ante el Banco de España. Para trabajadores autónomos, se añaden además las declaraciones trimestrales de IVA y el certificado de no deber a Hacienda y a la Seguridad Social.
¿Garantiza la preaprobación que el crédito final será aprobado?
No. La preaprobación es indicativa y válida únicamente por un período limitado. La aprobación final depende aún de la tasación bancaria del inmueble concreto, del historial de impagos del hogar y de la estabilidad del vínculo laboral, factores que solo se analizan en profundidad después de que existe una propuesta de compra.
¿Qué hacer cuando los ratios quedan por encima del límite recomendado?
Las vías más eficaces son aumentar la entrada, lo que reduce la relación de financiación, o reducir los cargos de crédito ya existentes antes de solicitar el nuevo préstamo, lo que alivia la cuota de esfuerzo. Alargar el plazo baja la cuota mensual pero aumenta el costo total de los intereses, por lo que merece la pena comparar las alternativas antes de decidir.
¿Cuándo debo consultar a un profesional?
Siempre que los ratios calculados queden cerca del límite recomendado, o cuando existen varias responsabilidades de crédito activas y no es claro cuál de ellas condiciona la aprobación. Un intermediario de crédito registrado en el Banco de España compara propuestas de varias entidades y conoce el margen de excepciones disponible en cada momento, lo que ayuda a decidir antes de firmar un contrato-promesa.
¿Cómo influye el tipo de interés en el resultado de la preaprobación?
El tipo de interés afecta directamente a la cuota mensual del nuevo crédito. Un tipo más bajo reduce la cuota y, por tanto, la cuota de esfuerzo total, lo que mejora la probabilidad de preaprobación. Inversamente, un tipo más alto aumenta la cuota y puede acercar o superar el límite recomendado. Por eso merece la pena comparar ofertas de varias entidades y entender cómo el tipo de interés esperado impacta en los ratios calculados.
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Por RivoCalc · Revisado según la metodología editorial · Actualizado el 18 de agosto de 2026
Esta calculadora proporciona una estimación para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Los valores reales dependen de las condiciones de cada entidad, de la política de riesgos aplicable y de la situación específica del hogar. Para decisiones de crédito, consulte a un profesional cualificado o directamente a su entidad de crédito. El cálculo utiliza el método de amortización francés estándar; las entidades pueden aplicar variantes según la naturaleza del contrato.