Maximális lakáshitel-összeg kalkulátor

Hogyan működik a számítás

Maximális lakáshitel-összeg: mit számol a kalkulátor

A kalkulátor azt a legnagyobb lakáshitel-összeget adja meg, amelyet a megadott nettó jövedelem, teherviselési arány, meglévő tartozások, kamat és futamidő mellett még lehet törleszteni. A számítás két lépésből áll: először meghatározza, mekkora havi törlesztőrészlet fér bele a háztartás költségvetésébe, majd ezt a törlesztőrészletet visszaszámítja hitelösszegre. A kiindulópont tehát nem az ingatlan ára, hanem a háztartás teherbíró képessége. Ez a logika hasonlít ahhoz, ahogy a hitelintézetek a jövedelmi oldalt vizsgálják, de a bank több szempontot is figyelembe vesz, amelyeket ez az eszköz nem tartalmaz.

Az első lépés: a rendelkezésre álló törlesztőrészlet

Kiindulópont a nettó havi jövedelem (J). Ennek a megadott teherviselési arány (TA) százalékát lehet hiteltörlesztésre fordítani. Ha például a háztartás a jövedelme 40%-át szánja törlesztésre, ez a keret 0,40 × J. Ebből le kell vonni a meglévő, más hitelek havi törlesztőrészleteit (egyéb), mert ezek ugyanabból a keretből kerülnek kifizetésre. A maradék az új hitelre fordítható maximális havi törlesztőrészlet (T_max), a képlettel: T_max = J × (TA/100) − egyéb.

Ha a levonás negatív értéket ad, vagyis a meglévő tartozások már meghaladják a megengedett keretet, a kalkulátor nem mutat pozitív hitelösszeget. Ilyenkor a számítás nem hiba, hanem jelzés: a háztartás jelenlegi terhelése már a határon van. A helyzet a meglévő tartozások csökkentésével vagy a teherviselési arány emelésével módosítható, de az utóbbi kockázatosabb, és a bank is kedvezőtlenebbül ítélheti meg.

A második lépés: a fordított annuitás

Az annuitásos, egyenlő törlesztőrészletes rendszerben minden hónapban ugyanannyit fizet az adós, de a törlesztőrészlet a futamidő elején még főleg kamatot, később pedig egyre inkább tőkét tartalmaz. Ahhoz, hogy egy adott havi törlesztőrészlethez tartozó tőkeösszeget kapjunk, az annuitás képletét fordítva kell alkalmazni:

H_max = T_max × [(1+r)^n − 1] / [r × (1+r)^n]

Az r a havi kamatláb, az n pedig a törlesztőrészletek száma. A havi kamatláb a névleges éves kamat (NK) 1200-ad része, az NK pedig a BUBOR és a bank felárának összege. A törlesztőrészletek száma a futamidő években kifejezve, tizenkettővel szorozva. A zárójeles tényező ezért a kamat és a futamidő függvénye: minél hosszabb a futamidő és minél alacsonyabb a kamat, annál nagyobb tőke fér bele ugyanabba a havi törlesztőrészletbe.

Határesetek: nulla kamat és nulla futamidő

A képletben két bemenet esetén a tört nem értelmezhető közvetlenül, ezért ezeket külön érdemes végiggondolni.

Nulla kamat (r = 0): ilyenkor a zárójeles tényező számlálója és nevezője is nullára csökken, a tört tehát 0/0 alakú. A helyes értéket a határátmenet adja: ha a kamat nullához tart, a tényező az n törlesztőrészlet számához tart. A maximális hitelösszeg ezért H_max = T_max × n, vagyis a havi törlesztőrészlet és a törlesztések számának szorzata. Például 0%-os kamatnál és 30 éves futamidőnél (n = 360) a hitelösszeg a havi keret 360-szorosa. Ez elméleti eset, mert a gyakorlatban a kamat szinte mindig pozitív, de a képlet helyes olvasatához tudni kell.

Nulla futamidő (n = 0): ha a futamidő nulla, a törlesztőrészletek száma is nulla. A számláló ekkor (1+r)^0 − 1 = 0, így a tényező nulla, és a maximális hitelösszeg H_max = 0. Ez összhangban van azzal, hogy futamidő nélkül nincs kölcsön. A gyakorlatban nulla futamidő nem fordul elő, ezért ilyen eredményt hitelkérelem alapjának nem érdemes használni.

Ha mindkét határeset egyszerre áll fenn (r = 0 és n = 0), a határérték továbbra is n, vagyis nulla. Negatív kamat és negatív futamidő a képletben nem értelmezhető.

A teherviselési arány és a törlesztőrészlet-jövedelem arány

A kalkulátor bemenete a teherviselési arány, a pénzügyi szakirodalom azonban a törlesztőrészlet-jövedelem arányt (DSTI, Debt Service to Income) használja. Ez a mutató azt méri, hogy a nettó jövedelem mekkora hányadát köti le a meglévő és az új hitelek együttes törlesztése. A kalkulátorban ez úgy érvényesül, hogy a meglévő tartozásokat levonjuk a keretből, így a teljes törlesztőrészlet a megadott arányon belül marad. A DSTI határait a Magyar Nemzeti Bank ajánlásai és a hitelintézetek belső szabályai határozzák meg. Ezek a határok idővel változhatnak, ezért az aktuális szabályokat mindig az MNB honlapján vagy a hitelintézet tájékoztatójában érdemes ellenőrizni, és nem egy kalkulátor alapján feltételezni.

A teljes meglévő terhelést érdemes összeszedni. A folyószámlahitel igénybevétele, a hitelkártya minimális törlesztése és a lízingdíjak gyakran elfelejtett tételek, pedig a bankok bírálatánál is gyakran szerepelnek. Ha ezek kimaradnak, a kalkulátor a valóságosnál magasabb hitelösszeget mutat.

A kamat, a futamidő és a hitelösszeg kapcsolata

A maximális hitelösszeget három változó együtt határozza meg. A magasabb kamat kisebb hitelösszeget jelent, mert ugyanabból a törlesztőrészletből kevesebb tőke fedezhető. A hosszabb futamidő nagyobb hitelösszeget engedélyez, de a kamatteher is jelentősen nő. Az alábbi számok ugyanabból a 6%-os példából származnak, a teljes kamatteher a felvett tőkéhez viszonyítva:

• 25 éves futamidő: a kamatok összege közel 93%-a a tőkének
• 30 éves futamidő: közel 116%-a a tőkének
• 40 éves futamidő: közel 164%-a a tőkének

A példa azt mutatja, hogy a hosszabb futamidő a havi terhet csökkenti egy adott összegnél, de a teljes visszafizetendő összeg lényegesen magasabb. A kalkulátor ezért a hitelösszeg mellett a havi törlesztőrészletet is megjeleníti, hogy a döntés ne csak a havi terhen múljon.

Példa lépésről lépésre

Vegyünk egy két igénylős háztartást Debrecenben. A két nettó jövedelem összege J, a teherviselési arány 40%, más hitelük nincs, a BUBOR és a felár együtt 6%, a futamidő 30 év.

1. A rendelkezésre álló havi törlesztőrészlet: T_max = J × 0,40.
2. A havi kamatláb: r = 6 / 1200 = 0,005. A törlesztőrészletek száma: n = 30 × 12 = 360.
3. A zárójeles tényező: [(1,005)^360 − 1] / [0,005 × (1,005)^360], körülbelül 166,8.
4. A maximális hitelösszeg: H_max = 0,40 × J × 166,8, vagyis körülbelül 66,7 × J.

A végeredmény tehát nagyjából a havi nettó jövedelem 67-szerese. Ha ugyanebben a helyzetben a kamat 1 százalékponttal magasabb lenne, a tényező körülbelül 150-re csökkenne, és a maximális hitelösszeg mintegy 10%-kal kisebb lenne. Ez a példa jól mutatja, hogy a kamat emelkedése mennyire érzékenyen érinti a keretet.

Mit nem vesz figyelembe a kalkulátor

A számítás csak a jövedelem és a törlesztőrészletek viszonyát vizsgálja. Több tényező nincs benne, és ezek a végső banki döntést befolyásolhatják:

• Hitel-érték arány (LTV): a bank a hitelösszeget az ingatlan értékbecsléséhez is igazítja. Ha az ingatlan értéke alacsonyabb a vételárnál, az elfogadott hitel kisebb lehet, még akkor is, ha a jövedelem alapján többet lehetne kölcsönözni.
• Kamatemelkedési forgatókönyv: a bankok a hitelbírálatnál gyakran magasabb kamattal is számolnak, a kalkulátor viszont a megadott kamattal dolgozik.
• Hitelelőzmények: a meglévő adósságok és a fizetési fegyelem a központi hitelinformációs rendszerben látszik, és a bírálatot befolyásolja.
• Jövedelem típusa: a vállalkozói jövedelem, a határozott idejű munkaviszony vagy az időszakos bevétel más elbírálás alá eshet, mint a tartós munkaviszonyból származó jövedelem.
• Költségek: a teljes hiteldíj mutató (THM) a kamaton kívül a díjakat, a biztosítások költségét és egyéb költségeket is tartalmazza, ezért mindig magasabb a névleges kamatnál.
• Kamatrögzítési időszak: a kalkulátor állandó kamatot feltételez, a változó kamatozású hitelnél a törlesztőrészlet a BUBOR változásával együtt mozog.

Mikor érdemes használni, és mikor nem

A kalkulátor jól használható a lakásvásárlás előtti tájékozódásra, különböző jövedelmi és futamidő-forgatókönyvek összevetésére, illetve annak megértésére, mennyire érzékeny a keret a kamatra. Nem alkalmas azonban végleges döntésre, és nem helyettesíti a banki előminősítést. Változó jövedelem, vállalkozói tevékenység vagy rövid kamatrögzítési időszak esetén az eredmény különösen óvatosan kezelendő.

Gyakori hibák

A leggyakoribb hiba a bruttó jövedelem megadása a nettó helyett, ami jelentősen felfelé torzítja az eredményt. Gyakori az is, hogy a meglévő hitelek törlesztőrészletei kimaradnak, vagy hogy a futamidőt hónapokban adják meg évek helyett. A felár és a referenciakamat összegét érdemes külön ellenőrizni: a bank felára nem a teljes kamat, a BUBOR pedig változhat. Végül sokan csak a jelenlegi kamattal számolnak, és nem vizsgálják meg, mi történik, ha az emelkedik.

Hol érdemes ellenőrizni az adatokat

Az aktuális BUBOR-értéket és a hitelezési ajánlásokat a Magyar Nemzeti Bank honlapján lehet ellenőrizni. A hitelintézetek hivatalos tájékoztatója rögzíti a konkrét feltételeket. Ha a helyzet bonyolult, érdemes a Magyar Nemzeti Bank által nyilvántartott hitelközvetítőt megkeresni, aki több ajánlatot is össze tud hasonlítani, mielőtt bármilyen ingatlanra kötelezettséget vállalnánk.