Lakáshitel törlesztési táblázat: havi kamat és tőke
Lakáshitel törlesztési táblázata havi bontásban: a törlesztőrészlet, a kamat, a tőke és a fennálló tőketartozás a teljes futamidőre.
Egy 20 éves, évi 6%-os kamatlábú lakáshitel első törlesztőrészletében a kamat nagyjából 70%-ot, a tőketörlesztés pedig körülbelül 30%-ot tesz ki. A törlesztési táblázat ezt a bontást mutatja minden hónapra: a törlesztőrészletet, a benne lévő kamatot és tőkét, valamint a fennálló tőketartozást a hónap végén.
A legtöbb lakáshitel annuitásos, azaz állandó részletű törlesztéssel működik. A havi törlesztőrészlet ilyenkor a futamidő alatt végig azonos, de a benne lévő kamat és tőke aránya folyamatosan változik. A kamat mindig az előző hónap végén fennálló tőketartozásra számolódik, ezért ahogy a tőke csökken, a kamatrész is csökken, a tőketörlesztés pedig egyre nagyobb részt visz el a részletből. A futamidő első éveiben a törlesztés túlnyomó része kamat, a tőke érdemi csökkenése a futamidő második felében válik láthatóvá.
Változó kamatozású hiteleknél a kamat a szerződéses referenciakamatból (BUBOR) és a bank felárából áll össze. A táblázat ezt az évi névleges kamatot (TAN) veszi alapul, és havi kamatlábbá alakítja úgy, hogy 1200-zal osztja, mert a TAN százalékban van megadva. A kapott tábla a jelenlegi kamatszinten állandó kamatot feltételez a teljes futamidőre, ezért a valós törlesztési tervet mindig a hitelintézet által kiadott dokumentumok határozzák meg.
A táblázat több helyzetben is hasznos. Ha előtörlesztést tervezel, megnézheted, mekkora lesz a fennálló tőketartozás egy adott hónapban, és ebből kiindulva más kalkulátorral vizsgálhatod a törlesztőrészlet vagy a futamidő változásának hatását. Ha két ajánlatot hasonlítasz össze, a táblázatból látszik, hogyan oszlik meg a teljes kamatterhelés a futamidő alatt, és melyik szakaszban a legnagyobb a kamat aránya.
A kalkulátor nem számol bele a biztosítási díjakat, a számlavezetési díjakat, a folyósítási jutalékot és az egyéb költségeket. Ezek a THM (teljes hiteldíj mutató) összegében jelenhetnek meg, ezért a két hitel valódi költségének összevetéséhez a THM-et is érdemes figyelembe venni.
Az eredmény automatikusan frissül.
A hitel összege, amely még hátra van a banknak visszafizetni
Az évek száma a szerződés lejáratáig
A szerződéses referenciakamat aktuális értéke
A bank által a referenciakamathoz hozzáadott többlet
Becsült havi törlesztőrészlet
Annuitásos (állandó részletű) rendszerrel számolt érték
- Évi névleges kamatláb (TAN)
- 4,40 %
- Összes fizetett kamat
- 120 411 Ft
- Összesen fizetett összeg a szerződés alatt
- 270 411 Ft
Havi törlesztési táblázat
| Hónap | Törlesztőrészlet | Kamat | Tőke | Fennálló tőketartozás |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 751,14 Ft | 550,00 Ft | 201,14 Ft | 149 798,86 Ft |
| 2 | 751,14 Ft | 549,26 Ft | 201,88 Ft | 149 596,98 Ft |
| 3 | 751,14 Ft | 548,52 Ft | 202,62 Ft | 149 394,36 Ft |
| 4 | 751,14 Ft | 547,78 Ft | 203,36 Ft | 149 191,00 Ft |
| 5 | 751,14 Ft | 547,03 Ft | 204,11 Ft | 148 986,89 Ft |
| 6 | 751,14 Ft | 546,29 Ft | 204,86 Ft | 148 782,03 Ft |
| 7 | 751,14 Ft | 545,53 Ft | 205,61 Ft | 148 576,43 Ft |
| 8 | 751,14 Ft | 544,78 Ft | 206,36 Ft | 148 370,07 Ft |
| 9 | 751,14 Ft | 544,02 Ft | 207,12 Ft | 148 162,95 Ft |
| 10 | 751,14 Ft | 543,26 Ft | 207,88 Ft | 147 955,07 Ft |
| 11 | 751,14 Ft | 542,50 Ft | 208,64 Ft | 147 746,43 Ft |
| 12 | 751,14 Ft | 541,74 Ft | 209,40 Ft | 147 537,03 Ft |
Hogyan működik
Képlet
Hogyan működik a számítás
Lakáshitel törlesztési táblázat: hogyan épül fel
A törlesztési táblázat a lakáshitel teljes futamidejének részletes térképe. Minden sora egy törlesztőrészletet ír le: megmutatja, mennyi kamatot és mennyi tőkét tartalmaz a részlet, és mennyi tőketartozás marad a hitelintézetnél a befizetés után. A táblázat nem új információt ad a szerződéshez, hanem a szerződés feltételeit sorozatba rendezi, ezért a benne szereplő adatok pontossága mindig a bemeneti értékektől függ.
Az annuitásos törlesztés logikája
Az annuitásos törlesztés lényege, hogy az adós és a bank egy állandó összegű havi részletben állapodik meg. Ez kényelmes a családi költségvetés tervezésénél, mert a havi kiadás előre kiszámítható. A részlet azonban két részből áll, amelyek a futamidő során ellentétesen mozognak: a kamat csökken, a tőketörlesztés nő.
A mechanizmus oka a kamatszámítás módja. A kamat mindig a fennálló tőketartozásra számolódik, tehát a kezdeti időszakban, amikor a tartozás a legmagasabb, a kamatrész is a legnagyobb. Minden befizetés csökkenti a tartozást, így a következő hónap kamata már kisebb lesz. Mivel a teljes részlet állandó, a különbség automatikusan a tőketörlesztésbe kerül. A tőketörlesztés tehát pontosan annyival nő, amennyivel a kamat csökken.
Ez a hatás a hosszú futamidőnél a legerősebb. Egy 30 éves hitelnél a tőketörlesztés a futamidő első harmadában még alig észrevehető, és csak később veszi át a vezető szerepet. Egy rövidebb, például 10 éves hitelnél ugyanez a folyamat gyorsabban zajlik, a kamat aránya az egész futamidő alatt kisebb marad. A kalkulátorban a futamidő megváltoztatásával ezt a két esetet egymás után is összehasonlíthatod.
A táblázat oszlopainak olvasása
A táblázat minden hónapra négy alapvető értéket tartalmaz, a sorszám mellett.
A hónap oszlop a törlesztés sorszámát adja meg, a folyósítástól számítva. Az első sor az első törlesztőrészletet jelenti, az utolsó sor pedig azt a részletet, amely után a tartozás kerekítéstől függően gyakorlatilag nullára csökken.
A törlesztőrészlet a hónapban fizetett teljes összeg. Az annuitásos rendszerben ez minden sorban azonos, így a táblázat első és utolsó sora között nem a részlet nagysága változik, hanem a belső arány.
A kamat az adott hónapban a bank díja a tőkéért. Úgy kapjuk meg, hogy az előző sorban szereplő fennálló tőketartozást megszorozzuk a havi kamatlábbal. Ez az oszlop a költségek megértésének kulcsa, mert az összesítése adja a teljes kamatterhelést.
A tőke az a rész, amely ténylegesen csökkenti a tartozást. A törlesztőrészletből kivonjuk a kamatot, a maradék a tőketörlesztés.
A fennálló tőketartozás az utolsó oszlop. Ez az összeg, amennyit a befizetés után még a banknak kell visszafizetni. Csökkenése mutatja, mennyire halad a törlesztés.
A lapozó gombokkal a táblázat több oldalra oszlik, így bármelyik hónap gyorsan megnyitható. Egy év tizenkét sort jelent, ezért az évek számából könnyen becsülhető, melyik oldalon található egy adott évforduló.
A havi kamatláb és a TAN
A TAN, vagyis az évi névleges kamatláb, az a kamat, amelyet a szerződés éves szinten ír elő, a kamatos kamat hatása nélkül. Változó kamatozású lakáshitelnél a TAN két részből áll: a szerződésben megjelölt referenciakamatból (például BUBOR), valamint a bank által meghatározott felárból. A felár a szerződés alatt általában állandó, a referenciakamat viszont a revíziós időpontokban változhat.
A TAN százalékban van megadva, ezért a havi kamatláb kiszámításához 1200-zal kell osztani: a 100-zal a százalék miatt, a 12-vel pedig a hónapok miatt. Ha az évi kamat 6%, akkor a havi kamatláb 0,5%. A kalkulátor ezt az osztást végzi el a háttérben, így elegendő a TAN-t beírni.
Fontos különbséget tenni a névleges és az effektív kamat között. A TAN nem tartalmazza a kamatos kamat évi hatását és a díjakat, ezért a ténylegesen fizetett költség lehet magasabb, mint amit a TAN önmagában mutat. Ezt a különbséget a THM írja le, amely már a díjakat is figyelembe veszi.
Ha a TAN nulla, a képlet nevezője is nullává válna, mert r = 0 esetén az (1+r)^n − 1 kifejezés értéke nulla. Ilyenkor a kalkulátor kamat nélküli törlesztést számol: a törlesztőrészlet a tartozás és a részletek számának hányadosa (P = C / n), minden hónapban nulla kamat szerepel, és a teljes részlet tőketörlesztés. A TAN akkor nulla, ha a referenciakamat és a felár értéke egyaránt nulla.
A teljes kamat és a futamidő hatása
A táblázat egyik legfontosabb következtetése gyakran az összes kamat nagysága. Mivel a törlesztőrészlet állandó, a teljes befizetett összeg és a felvett tőke különbsége megegyezik az összes kamattal. Hosszú futamidő esetén ez a különbség meglepően nagy lehet, mert a kamat minden hónapban az aktuális tartozásra számolódik, a tartozás pedig csak lassan csökken.
A futamidő és a teljes kamat közötti kapcsolat nem lineáris. A futamidő meghosszabbításával a havi részlet csökken, a teljes kamatköltség viszont jelentősen nő. Ez azért van, mert a kamat időben halmozódik: minden további hónap további kamatot jelent, és ezek a kamatok a hosszú évek alatt összeadódnak. A rövidebb futamidő ezért magasabb havi részletet jelent, de jóval kisebb összes kamatot.
Ez a logika a döntéshozatalban is használható. Ha a jövedelem elegendő a rövidebb futamidő magasabb részletéhez, a teljes kamatköltség csökkentése érdemes lehet. Ha viszont a magasabb részlet túlságosan megterhelné a háztartást, a hosszabb futamidő alacsonyabb havi terhet hoz, de a teljes költség magasabb lesz. A táblázat ezt a kompromisszumot mutatja meg a konkrét hónapokra lebontva.
Előtörlesztés és a táblázat újraszámolása
Részleges előtörlesztésnél a fennálló tőketartozás hirtelen csökken, és ettől kezdve a kamat is kevesebb lesz. Az eredeti táblázat ilyenkor már nem érvényes a teljes futamidőre, mert a korábbi sorokból számolt tartozás megváltozott. Új táblázat készítéséhez a csökkentett tartozást kell bemenetként megadni, a hátralévő futamidőt vagy a törlesztőrészletet pedig a bank által kínált lehetőség szerint kell újra beállítani.
Az előtörlesztés hatása attól függ, hogy a bank a részletet csökkenti-e vagy a futamidőt rövidíti. Az előbbi kisebb havi terhet jelent, az utóbbi kisebb teljes kamatköltséget. A kettő közötti választást a táblázat segít eldönteni, mert mindkét változat hónapokra lebontva is megmutatható. Az előtörlesztés a korai szakaszban a legerősebb hatású, mert ekkor a kamatterhelés a legnagyobb.
Változó kamat és referenciakamat-revízió
A táblázat állandó kamat feltételezésén alapul, ezért változó kamatozású hitelnél a valós törlesztési terv idővel eltérhet tőle. A referenciakamat módosításának gyakoriságát a szerződés határozza meg, ezért a revíziók időpontját a hitelszerződésben érdemes megkeresni. Minden revízió után a törlesztőrészlet a hátralévő futamidőre újraszámolódik. A revízió nem változtatja meg a fennálló tőketartozást, viszont befolyásolja a további kamatot és a tőketörlesztés ütemét.
Ezért érdemes a szimulációt több kamatszinttel is elvégezni. Ha a TAN emelkedik, a törlesztőrészlet nő, a tőketörlesztés pedig később és lassabban indul. Ha csökken, a törlesztés gyorsabban halad. A táblázat tehát nem jóslat, hanem egy adott kamatszint következménye. A bank éves tájékoztatója és a revíziós értesítések adják meg a ténylegesen érvényes értékeket.
Mikor használd a táblázatot és mikor ne
A táblázat jól használható tervezésre, összehasonlításra és az előtörlesztési döntések előkészítésére. Hasznos akkor is, ha az adós meg szeretné érteni, miért csökken lassan a tartozás az első években. Ugyanakkor a táblázat egyszerűsített modell, ezért nem szabad kizárólag ezen alapítani egy pénzügyi döntést.
A hitelintézet által átadott hivatalos törlesztési terv mindig az irányadó, ha a szerződés több elemet tartalmaz. Ilyen például a fix kamatozású időszak utáni változó kamat, a szerződéses díjak eltérő ütemezése vagy a kamat módosítására vonatkozó egyedi feltétel. Ilyen esetben a bank dokumentuma felülírja a kalkulátor eredményét. A táblázat ugyanakkor segít feltenni a jó kérdéseket a bank munkatársának.
Gyakori hibák
A leggyakoribb hiba, hogy a felhasználó az eredeti hitelösszeget adja meg a fennálló tőketartozás helyett. Ez a táblázatot más pályára állítja, és az eredmény nem a hátralévő időszakot tükrözi. Mindig az aktuális tartozást kell megadni, amely a bank éves kimutatásában vagy az online felületén található meg.
A második hiba a kamat és a THM összekeverése. A TAN évi névleges kamat, a havi kamatláb pedig annak tizenkettede. A THM ezzel szemben a teljes költséget mutatja, a díjakkal együtt, így nem helyettesíti a TAN-t a számításban, csak a két hitel összehasonlításában segít.
A harmadik hiba, hogy a felárat teljes kamatnak tekintik. A felár csak a referenciakamathoz hozzáadott összeg, a végső kamat mindig a kettő együttes értéke. Ha a referenciakamat változik, a felár nem módosul, de a TAN igen.
A negyedik hiba az évek és a hónapok összekeverése. A futamidőt a kalkulátor évben várja, a táblázat viszont hónapokban számol. Ha az évek számát hibásan adod meg, a teljes tábla hibás lesz, ezért érdemes az eredményt egy ismert sorral összevetni.
Szélső esetek és a kalkulátor viselkedése
A kalkulátor néhány bemenetnél nem állít elő táblázatot, és ezt a felhasználó a mezőben látja. A tőketartozásnak pozitív összegnek kell lennie: nulla vagy negatív érték esetén nincs mit törleszteni, ezért nincs eredmény, és a mező hibaüzenetet mutat.
A futamidő években adható meg, legalább egy évvel (12 törlesztőrészlet) és legfeljebb 50 évvel. Egyhónapos futamidő tehát nem állítható be. Ha a futamidő matematikailag egy hónap lenne (n = 1), a képlet egyetlen részletet adna, P = C × (1+r), vagyis a tartozás és egy hónap kamata egyetlen törlesztésben. Nulla futamidő nem értelmezhető, mert nincs törlesztőrészlet és a nevező nulla lenne.
A referenciakamatra 0 és 15%, a felárra 0 és 10% közötti értéket fogad el a kalkulátor. Ezen kívüli értéket a mező hibaüzenettel elutasítja, ezért a szerződés tényleges kamatát ilyen esetben a bank dokumentumából kell átvezetni, és csak a határokon belül eső értékekkel szabad számolni.
Korlátok és a hivatalos dokumentumok
A kalkulátor nem helyettesíti a hitelintézet dokumentumait. A szerződésben és a hitel tájékoztatójában szereplő THM, vagyis a teljes hiteldíj mutató, a díjakkal együtt mutatja a hitel költségét, míg a táblázat csak a törlesztőrészletet és a kamatot számolja a megadott TAN alapján.
A bank által közölt törlesztési terv és a kalkulátor eredménye akkor egyezik, ha a bemenetek azonosak és a bank ugyanazt a kamatszámítási módot alkalmazza. Eltérés esetén a bank dokumentuma az irányadó.
Gyakori kérdések
Mi a lakáshitel törlesztési táblázata?
A törlesztési táblázat a lakáshitel teljes futamidejének havi bontása. Minden hónaphoz megmutatja a törlesztőrészletet, azon belül a kamat és a tőke összegét, valamint a fennálló tőketartozást a befizetés után. Segítségével bármelyik hónapban megtudhatod, mennyi tartozás marad a banknál, és mennyi kamatot fizettél eddig. A táblázat végösszege a teljes kamatköltség, amelyet a hitel élettartama alatt kifizetsz. A kalkulátor ezt a táblázatot a megadott adatokból állítja elő, ezért a bank hivatalos törlesztési tervével mindig érdemes összevetni.
Miért magasabb a kamat a törlesztés elején?
Mert a kamat a fennálló tőketartozásra számolódik, és a tartozás a hitel elején a legmagasabb. Az első hónapokban a tartozás nagy, így a kamatrész is nagy, a törlesztőrészletből pedig kevés jut tőketörlesztésre. Minden befizetés csökkenti a tartozást, így a következő hónap kamata már kisebb. Mivel a részlet állandó, a kamat csökkenése automatikusan tőketörlesztéssé alakul. Ezért a kamat aránya fokozatosan csökken, a tőke aránya pedig nő, és a futamidő végére a részlet szinte teljes egészében tőkéből áll.
Hogyan számolható ki az állandó havi törlesztőrészlet?
Az annuitásos képlet a következő: P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. Itt C a fennálló tőketartozás, r a havi kamatláb, vagyis a TAN 1200-zal osztva, n pedig a hátralévő részletek száma, azaz a futamidő években szorozva 12-vel. A képlet úgy készül, hogy a részlet állandó maradjon, miközben a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik. A kamatot minden hónapban az előző sorban szereplő tőketartozásból számoljuk, a tőketörlesztés pedig a részlet és a kamat különbsége. Ha a TAN nulla, a részlet egyszerűen a tartozás és a részletek számának hányadosa. Alkalmazás előtt ellenőrizd, hogy a kamatláb és a futamidő megfeleljen a szerződésnek.
Mi a különbség a kamat és a tőketörlesztés között a törlesztőrészletben?
A törlesztőrészlet két összetevőből áll. A kamat az a díj, amelyet a bank a fennálló tőkéért számít fel. A tőketörlesztés az a rész, amellyel csökkented a tartozást. A két összeg együtt mindig pontosan kiadja a törlesztőrészletet. Az elején a kamat dominál, a végén a tőke. A táblázat minden hónapban külön mutatja a két részt, így jól követhető, mikor fordul meg az arány. Ha a kamat kisebb lesz, a tőketörlesztés automatikusan nő, mert a részlet nem változik.
Változik a táblázat, ha módosul a BUBOR?
Igen. Változó kamatozású lakáshitelnél a referenciakamat módosításának gyakoriságát a szerződés határozza meg, és minden revízió után a bank újraszámolja a törlesztőrészletet a hátralévő futamidőre. A fennálló tőketartozás ilyenkor nem változik, a további kamat és a tőketörlesztés viszont igen. A kalkulátor állandó kamatot feltételez, ezért a tábla csak kiindulási becslés. A pontos értékekhez a bank revíziós értesítését és a hitelszerződés aktuális mellékletét kell megnézni, mert ezek tartalmazzák a ténylegesen alkalmazott kamatot.
Hogyan használható a táblázat előtörlesztés tervezésére?
A táblázatból látszik, mekkora lesz a fennálló tőketartozás bármelyik jövőbeli hónapban. Ha egy adott hónapban részleges előtörlesztést tervezel, megnézheted a táblázatban a tartozást az adott sor után, és ezt az összeget csökkentve új számítást végezhetsz. A korai előtörlesztés hatása a legnagyobb, mert a korai hónapokban a kamatterhelés a legmagasabb. Az új táblázat a csökkentett tartozásból már más kamat- és tőkearánnyal indul. Azt, hogy a bank a részlet vagy a futamidő csökkentését alkalmazza-e, a szerződés és a bank ajánlata dönti el.
Kapcsolódó kalkulátorok
Lakáshitel törlesztőrészlet számítása
Kiszámítja a lakáshitel havi törlesztőrészletét annuitásos módszerrel, a teljes kamatot és a visszafizetendő összeget.
Lakáshitel előtörlesztés számítása
Kiszámítja a lakáshitel előtörlesztésének hatását: az új havi törlesztőrészletet, a kamatmegtakarítást és a hátralévő futamidő szerepét.
Fennálló tőke kalkulátor lakáshitelhez
Kiszámítja a lakáshitel fennálló tőkéjét X év után, a már törlesztett tőkét, a fizetett kamatot és a törlesztett hányadot annuitásos törlesztés szerint.
Kamatfelár, NK és THM lakáshitelnél
Kiszámítja a lakáshitel névleges kamatát (NK) és teljes hiteldíj mutatóját (THM) a kamatfelár, a BUBOR, a díjak és a biztosítás alapján.
Hitel teljes költségének kalkulátora
Hitel teljes költsége: a kamatok, a biztosítások és a kezdeti díjak összege a futamidő végéig.
A RivoCalc csapatától · A szerkesztőségi módszertan szerint ellenőrizve · Frissítve: 2026. július 25.
Ez a kalkulátor tájékoztató jellegű becslést ad az annuitásos törlesztés módszerével, és nem minősül pénzügyi tanácsadásnak. A valós értékeket a szerződéses feltételek, a referenciakamat alakulása és a hitelhez kapcsolódó egyéb díjak befolyásolják. Pénzügyi döntés előtt a hitelintézet hivatalos tájékoztatóját és a THM-et kell figyelembe venni, vagy egy hitelközvetítő véleményét kell kikérni.