Lastenratio berekenen voor hypotheek en krediet

Hoe de berekening werkt

Lastenratio: hoe kredietverstrekkers de draagkracht toetsen

Voordat een hypotheek of lening wordt verstrekt, toetsen kredietverstrekkers in Nederland of de maandelijkse lasten van de aanvrager en het huishouden passen bij het inkomen. De lastenratio vertaalt die toets naar een getal. Het rekent uit welk deel van het netto inkomen elke maand naar bestaande en toekomstige kredietverplichtingen gaat. Wie dat getal vooraf kent, kan de aanvraag beter voorbereiden en eventueel bijsturen voordat de formele beoordeling begint.

Wat de lastenratio meet

De lastenratio, in internationale publicaties DSTI (debt service to income) genoemd, is de verhouding tussen de som van alle lopende maandlasten van kredieten en het netto maandinkomen van het huishouden. Het resultaat wordt uitgedrukt in procenten. Een lage waarde betekent dat na betaling van de lasten nog veel ruimte overblijft. Een hoge waarde betekent dat die ruimte klein is en dat een kleine tegenvaller al tot betalingsproblemen kan leiden.

De teller bevat alle kredietlasten die uit een overeenkomst voortvloeien: de maandlast van de hypotheek, de termijnen van een autolening, de aflossing van een persoonlijke lening, het minimale maandbedrag op een creditcard en eventuele andere leningen. Kosten die niet met krediet samenhangen, zoals boodschappen, energie of zorgpremies, tellen niet mee in deze formule. Kredietverstrekkers kijken bij de eerste toets vooral naar de verplichtingen uit leningen, maar nemen de overige vaste lasten wel mee in de bredere beoordeling.

Hoe de berekening werkt

De formule is LR = (Σ L / NI) × 100. Σ L is de som van alle actieve maandlasten en NI is het totale netto maandinkomen van het huishouden. Vermenigvuldigen met 100 zet de verhouding om naar een percentage. Alle bedragen moeten voor dezelfde periode worden ingevoerd, zodat de verhouding een realistisch beeld geeft van één maand. Het netto maandinkomen moet hoger zijn dan nul. Bij een inkomen van nul kan de lastenratio niet worden berekend, omdat door nul delen niet mogelijk is, en moet er eerst een positief bedrag worden ingevoerd.

Het netto inkomen is het bedrag dat daadwerkelijk wordt uitbetaald, na aftrek van loonbelasting en premies voor sociale verzekeringen. Het bruto inkomen gebruikt de formule niet, omdat het deel dat naar belasting en premies gaat niet beschikbaar is voor de aflossing. Bij twee kredietnemers worden de netto inkomens van beide partners opgeteld. Een huishouden met twee inkomens kan daardoor een lastenratio hebben die comfortabel oogt, terwijl het eerste inkomen alleen een veel hogere ratio zou geven. Dat is de reden waarom kredietverstrekkers het huishouden als geheel beoordelen en niet elke lening afzonderlijk.

Ook kleine leningen horen in de berekening. Een autofinanciering met een beperkte maandtermijn lijkt weinig te betekenen, maar bij een hoge hypotheeklast kan ook dat bedrag het verschil maken tussen een ruime en een krappe verhouding.

Het Nederlandse toetsingskader

In Nederland bestaat geen vast wettelijk maximum voor de lastenratio. Het gebruik van krediet is wel sterk gereguleerd. De Wet op het financieel toezicht (Wft) verplicht kredietverstrekkers tot verantwoorde kredietverlening: de aanbieder moet voldoende onderzoek doen naar de betalingscapaciteit van de aanvrager voordat een krediet wordt aangeboden. De Europese consumentenkredietrichtlijn (Richtlijn 2008/48/EG) en de richtlijn hypothecair krediet (Richtlijn 2014/17/EU) schrijven een kredietwaardigheidstoets voor. De lastenratio is een hulpmiddel binnen dat kader, geen zelfstandige wettelijke grens.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de gedragsregels, waaronder de eerlijke en volledige informatie bij kredietaanbiedingen. De Nederlandsche Bank (DNB) houdt toezicht op de financiële stabiliteit van de instellingen. Hypotheekregels, zoals grenzen voor de verhouding tussen de lening en de woningwaarde en tussen de lening en het inkomen, begrenzen het maximale leenbedrag. Deze calculator verwerkt die grenzen niet, en de actuele waarden kunnen wijzigen. Vraag ze na bij de kredietverstrekker.

Veel instellingen gebruiken bij hypotheekaanvragen ook de hypotheeklastennorm van het Nibud. Dat is een jaarlijkse richtlijn over welke woonlasten voor een gezin haalbaar zijn, en vormt een referentiekader bij het bepalen van het maximale leenbedrag. De lastenratio uit deze calculator is daarmee niet hetzelfde als de volledige hypotheekberekening, maar beide kijken naar dezelfde basis: het inkomen en de vaste lasten.

Bij een hypotheek met variabele rente volgt de rente de Euribor-referentie, waarbij de opslag van de kredietverstrekker wordt opgeteld. Een stijging van die referentie verhoogt de maandlast en daarmee de lastenratio, ook wanneer het inkomen gelijk blijft. Daarom wordt bij een aanvraag vaak ook getoetst hoe de verhouding uitpakt bij een hogere rente. Het jaarlijks kostenpercentage (JKP) is het gestandaardiseerde totaalkostenpercentage van een kredietaanbod, zoals de consumentenkredietrichtlijn (Richtlijn 2008/48/EG) en de richtlijn hypothecair krediet (Richtlijn 2014/17/EU) dat voorschrijven. Het moet vóór het sluiten van het contract worden vermeld, zodat de totale kosten vergelijkbaar blijven. Het JKP is geen onderdeel van de lastenratio, maar hoort wel bij de beoordeling van een aanbod.

Hoe de uitkomst wordt gelezen

Een lagere lastenratio wijst op meer financiële ruimte en een kleinere kans op betalingsproblemen. De uitkomst moet echter samen met de samenstelling van de lasten worden gelezen. Een ratio die grotendeels bestaat uit een hypotheek met lange looptijd en een lage rente heeft een ander risicoprofiel dan dezelfde ratio opgebouwd uit persoonlijke leningen met korte looptijd en een hoge rente. In het tweede geval zijn de maandlasten relatief zwaar en moeten de schulden in korte tijd worden afgelost.

De calculator deelt de uitkomst in vier niveaus in: comfortabel, acceptabel, hoog en zeer hoog. Die indeling is een indicatie die de calculator zelf hanteert. De grenzen zijn niet door een toezichthouder vastgesteld en zijn geen oordeel over een specifieke aanvraag. Het niveau beschrijft de uitkomst van deze berekening, niet de beslissing van een instelling.

Wat de lastenratio niet zegt

De calculator werkt met de gegevens die worden ingevoerd en geeft daarmee een momentopname. Ze toetst niet de kredietgeschiedenis van de aanvrager, die kredietverstrekkers via een centraal registratiebureau controleren. Ook de vastheid van het dienstverband, de hoogte van de eigen inbreng en de waarde van de woning blijven buiten beschouwing.

Bij zelfstandigen kan het inkomen sterk schommelen. Kredietverstrekkers rekenen dan vaak met een gemiddelde over meerdere jaren, en niet met het inkomen van het laatste jaar. Ook een tijdelijk contract, een recente baanwisseling of een afbouwende uitkering kan de beoordeling beïnvloeden. Voor zulke situaties geeft de ratio een eerste indicatie, maar niet de uitkomst die een instelling zal hanteren.

De ratio zegt ook niets over toekomstige wijzigingen. Een geboorte, een verhuizing, een wijziging in de werksituatie of een renteherziening kan de verhouding binnen enkele jaren sterk veranderen. Wie de berekening herhaalt bij elke grote verandering in het huishouden, houdt het overzicht beter bij.

Veelgemaakte fouten

Een veelvoorkomende fout is het bruto inkomen gebruiken in plaats van het netto inkomen. Dat geeft een te gunstig beeld, omdat belasting en premies niet beschikbaar zijn voor de lasten. Een tweede fout is kleine kredieten vergeten, zoals een creditcard met een saldo of een doorlopend krediet op een rekening. Ook het inkomen van een partner die geen kredietnemer is, wordt vaak ten onrechte meegeteld. Kredietverstrekkers nemen meestal alleen de inkomens van de kredietnemers mee.

Een derde fout is een tijdelijke last als structureel behandelen, of juist een lopende lening weglaten omdat die bijna is afgelost. In beide gevallen wijkt de uitkomst af van de werkelijke situatie. Tot slot wordt de ratio soms berekend met de huidige rente, terwijl niet wordt gekeken naar de situatie bij een hogere rente. Bij een variabel tarief maakt dat juist het verschil.

Manieren om de lastenratio te verlagen

Het verlagen van de teller is de meest directe route. Duurdere kredieten, zoals een creditcard of een persoonlijke lening met korte looptijd, kunnen worden afgelost. Dat verlaagt de maandlasten zonder dat het inkomen verandert. Bij een hypotheek verkleint een hogere eigen inbreng het bedrag dat geleend moet worden, en daarmee de maandlast.

Het vergroten van de noemer kan ook. Een tweede kredietnemer met een vast en gedocumenteerd inkomen verhoogt het netto inkomen dat in de berekening telt. Consolidatie van meerdere kredieten in één lening met een lagere maandlast kan de ratio verbeteren, maar verlengt meestal de looptijd. De totale rentekosten lopen daardoor op. Die afweging hoort bij een adviesgesprek, omdat de uitkomst per situatie verschilt.

Wanneer een adviseur helpt

Als de lastenratio in het hoge of zeer hoge niveau valt, of als het niet duidelijk is welk bedrag haalbaar is, is een hypotheekadviseur die is ingeschreven in het register van de AFM een logische volgende stap. Die kan verschillende aanbiedingen naast elkaar leggen, de waarschijnlijke beoordeling van een kredietverstrekker inschatten en wijzen op voorwaarden die deze calculator niet meeneemt, zoals het type rentevastperiode, de kosten rond de lening en de mogelijkheden voor aflossing. Voor de volledige beoordeling van een concrete aanvraag is een adviseur de juiste partij.