Hypotheek met eigen inbreng berekenen

Hoe de berekening werkt

Hypotheek met eigen inbreng: kapitaal, LTV en maandlast

Bij de aankoop van een woning met hypotheek is de koopsom slechts het beginpunt. Wat de geldverstrekker daadwerkelijk financiert, hangt af van de eigen inbreng: het kapitaal dat de koper zonder lening inbrengt. Deze calculator gebruikt de koopsom en de eigen inbreng om de drie waarden te bepalen die in elk hypotheekvoorstel centraal staan: het te financieren kapitaal, de LTV en de geschatte maandlast. Daarnaast toont zij de nominale rente en het totale bedrag aan rente over de looptijd.

Te financieren kapitaal en wat de LTV betekent

Het te financieren kapitaal is het verschil tussen de koopsom en de eigen inbreng. De geldverstrekker leent dus niet het volledige bedrag van de woning, maar alleen het deel dat de koper niet met eigen middelen kan betalen.

De LTV (loan-to-value, in het Nederlands vaak aangeduid als verhouding lening tot waarde) drukt dat kapitaal uit als percentage van de waarde van de woning. Een LTV van 80% betekent dat de hypotheek 80% van de waarde dekt. Hoe lager de LTV, hoe groter de buffer van de geldverstrekker bij een daling van de woningwaarde of bij betalingsproblemen van de kopers.

De grenzen voor de LTV bepaalt elke geldverstrekker binnen het kader van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Het toezicht berust bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) voor het gedrag van de aanbieder en bij De Nederlandsche Bank (DNB) voor de prudentiële kant, zoals de solvabiliteit en het risicobeheer van de instelling. Omdat de grenzen met de tijd kunnen veranderen, is het verstandig om de actuele maximumwaarde bij de geldverstrekker of bij een hypotheekadviseur na te vragen.

Hoe de eigen inbreng de maandlast beïnvloedt

De maandlast wordt berekend met de annuïteitenmethode. Die gebruikt drie gegevens: het te financieren kapitaal, de maandelijkse rente en het aantal maandelijkse termijnen. De maandelijkse rente is de nominale jaarrente gedeeld door twaalf, en het aantal termijnen is de looptijd in jaren vermenigvuldigd met twaalf. Het resultaat is een vast bedrag per maand dat zowel rente als aflossing dekt.

Bij een annuïteit verschuift het aandeel van de rente en de aflossing gedurende de looptijd. In de eerste jaren gaat een groot deel van de maandtermijn naar rente, omdat de openstaande schuld nog hoog is. Naarmate de schuld afneemt, gaat een groter deel naar aflossing. Voor de maandlast maakt dat geen verschil, maar voor de totale rente wel: een kleinere schuld in het begin betekent minder rente over de hele looptijd.

Een hogere eigen inbreng verlaagt het te financieren kapitaal en daarmee direct de maandlast. Omdat de maandlast recht evenredig is met het kapitaal, geeft een daling van het kapitaal met een bepaald percentage een even grote daling van de maandlast, bij gelijke rente en looptijd. Stel dat de koper de eigen inbreng verhoogt van 10% naar 20% van dezelfde koopsom. Het kapitaal daalt dan van 90% naar 80% van de koopsom, een vermindering van ongeveer elf procent. De maandlast daalt in dezelfde mate.

Dit geldt alleen bij gelijke rente en looptijd. In de praktijk kan een hogere inbreng ook de opslag beïnvloeden, en een langere looptijd verlaagt de maandlast maar verhoogt de totale rente. De calculator maakt die afwegingen zichtbaar wanneer dezelfde koopsom met verschillende inbrengbedragen en looptijden wordt doorgerekend.

Twee randgevallen vragen aandacht. Bij een nominale rente van nul is de noemer van de annuïteitenformule gelijk aan nul, omdat (1+r)^n − 1 dan nul wordt. In dat geval is de maandlast het te financieren kapitaal gedeeld door het aantal termijnen, dus C / n. Een looptijd van nul jaar levert evenmin een bruikbare maandlast op, omdat er dan geen termijnen zijn. Een eigen inbreng die gelijk is aan of hoger is dan de koopsom levert geen positief te financieren kapitaal op; de calculator toont in dat geval een foutmelding en berekent geen maandlast.

Rente: Euribor, opslag en vaste rente

De nominale rente (NR) is de som van de Euribor en de opslag. De Euribor is de referentierente van de interbancaire markt in de eurozone. Op die markt lenen banken elkaar geld uit, en de Euribor geeft aan welke rente daarbij geldt voor verschillende looptijden. Een hypotheek met rente die aan de Euribor is gekoppeld, volgt die referentie en past zich aan wanneer de Euribor verandert. De opslag is de marge die de geldverstrekker bovenop de referentierente rekent. Die hangt af van het risicoprofiel van de aanvrager, van de LTV en van de voorwaarden die aan het contract zijn verbonden.

In Nederland wordt een hypotheek vaak afgesloten met een rentevaste periode van meerdere jaren. Gedurende die periode blijft de rente gelijk, ook als de Euribor verandert. Voor een vaste rente kan de calculator toch worden gebruikt: vul de Euribor op nul in en de volledige vaste rente in het veld van de opslag. De nominale rente wordt dan gelijk aan de vaste rente. Na afloop van de rentevaste periode verandert de rente en daarmee de maandlast. Die latere situatie kan worden doorgerekend door de restschuld en de resterende looptijd in te vullen.

Kosten van de koop naast de eigen inbreng

De eigen inbreng wordt vaak verward met het totale bedrag dat de koper moet betalen. Naast het deel van de koopsom dat niet met een lening wordt gefinancierd, komen er kosten van de koop bij. Daartoe behoort de overdrachtsbelasting, een landelijke belasting bij de overdracht van de woning die de Belastingdienst int. Het actuele tarief staat op de website van de Belastingdienst. Ook de notariskosten voor de akte en de inschrijving bij het Kadaster, de kosten van de taxatie die de geldverstrekker vraagt en eventueel de makelaarscourtage komen erbij. Daarnaast kunnen er kosten zijn voor een bouwkundige keuring.

Deze kosten vallen niet onder de LTV, omdat ze niet worden gefinancierd. Ze verlagen wel het bedrag dat de koper zelf kan inbrengen. Wie alle beschikbare middelen in de eigen inbreng steekt, heeft daarna weinig reserve voor deze kosten en voor onverwachte uitgaven na de verhuizing. Het is verstandig om bij de planning een bedrag apart te houden voor de kosten koper, los van de eigen inbreng die in de calculator wordt ingevuld.

Extra aflossingen simuleren

Een extra aflossing verlaagt het openstaande kapitaal. Wat daarna gebeurt, hangt af van de afspraken met de geldverstrekker: de maandlast kan dalen bij gelijke looptijd, of de looptijd kan korter worden bij gelijke maandlast. Het is de moeite waard om beide scenario's door te rekenen, omdat ze verschillende effecten hebben op de totale rente. Een lagere maandlast geeft ruimte in het huishoudbudget, terwijl een kortere looptijd de totale rente over de hele periode doorgaans verder terugbrengt.

Voor de simulatie wordt het resterende saldo in het veld van de koopsom ingevuld, wordt de eigen inbreng op nul gezet en wordt de resterende looptijd opgegeven. De LTV staat dan op 100%, omdat er geen eigen inbreng is ingevuld. Die waarde heeft in dit geval geen betekenis; de maandlast is de relevante uitkomst. De voorwaarden voor boetevrij aflossen staan in het contract en moeten vooraf worden nagekeken.

JKP en het vergelijken van voorstellen

De maandlast is het meest zichtbare getal, maar om voorstellen van verschillende geldverstrekkers te vergelijken is die alleen niet genoeg. Een voorstel kan een lage opslag hebben en tegelijk hoge kosten, of andersom. Daarom is in Nederland het jaarlijks kostenpercentage (JKP) het belangrijkste vergelijkingsmiddel. Het JKP omvat de rente en de kosten die aan het contract zijn verbonden, en de geldverstrekker moet het verplicht vermelden in het aanbod.

Deze calculator berekent de nominale rente en de totale rente, maar niet het JKP. Voor een vergelijking van voorstellen is het daarom nodig het JKP uit het voorstel zelf over te nemen en naast de maandlast uit de calculator te leggen. Het toezicht op de manier waarop die informatie wordt verstrekt, berust bij de AFM.

Veelgemaakte fouten

Enkele fouten komen regelmatig voor. Een eerste fout is het vergeten van de kosten koper, waardoor de eigen middelen op papier toereikend lijken maar in de praktijk niet zijn. Een tweede fout is een Euribor op nul zetten bij een variabele rente, waardoor de nominale rente te laag uitvalt. Een derde is de rente als decimaal invoeren in plaats van als percentage: wie 0,035 invoert in plaats van 3,5, rekent met een veel lagere rente. Een vierde is de looptijd in maanden invullen in plaats van in jaren. Een vijfde is de maandlast van de rentevaste periode als blijvende maandlast beschouwen, terwijl de rente na afloop van die periode wijzigt. Ten slotte houdt de calculator geen rekening met eventuele verzekeringen, de fiscale behandeling van de rente of de dossierkosten van de geldverstrekker.

Wanneer de calculator geschikt is en wanneer niet

De calculator is geschikt om vóór een gesprek met een geldverstrekker de samenhang tussen eigen inbreng, LTV en maandlast te verkennen. Ze helpt ook bij het beoordelen van een extra aflossing en bij het vergelijken van looptijden. Voor het definitieve financieringsvoorstel is ze minder geschikt. De geldverstrekker rekent met de werkelijke voorwaarden, de geldende rente en de kosten, en voegt verzekeringen en andere bijkomende kosten toe. Ook bij gecombineerde hypotheken met een deel vaste en een deel variabele rente, of bij een bouwdepot voor nieuwbouw, is een eigen berekening nodig.

Wanneer een hypotheekadviseur raadplegen

Een hypotheekadviseur die onder toezicht van de AFM staat, kan meerdere voorstellen naast elkaar leggen, zonder dat de koper elke geldverstrekker afzonderlijk moet benaderen. Dat is vooral nuttig bij een onregelmatige kredietgeschiedenis, bij zelfstandig ondernemerschap of bij een inkomen dat uit verschillende bronnen komt. Ook bij een complexe situatie, zoals nieuwbouw, helpt een adviseur om de juiste voorwaarden te vinden. Voor een eenvoudige situatie kan de calculator al voldoende duidelijkheid geven over het kapitaal en de maandlast. Bij twijfel over een offerte of over de voorwaarden van de geldverstrekker is het verstandig om een adviseur te raadplegen die de voorstellen van meerdere aanbieders kan vergelijken.