Restschuld hypotheek berekenen na een aantal jaren

Hoe de berekening werkt

Restschuld van een hypotheek: wat er nog openstaat

De restschuld is het bedrag van de hypotheek dat nog niet is afgelost. In het dagelijks taalgebruik spreekt men ook van het saldo of de openstaande hoofdsom. Over dit bedrag berekent de geldverstrekker de rente, dus de restschuld bepaalt hoeveel rente er in de volgende maanden wordt berekend. Wie de restschuld kent, kan beter beoordelen of een extra aflossing zinvol is, of een overstap naar een andere geldverstrekker voordeel oplevert, en hoeveel er nog openstaat wanneer de woning wordt verkocht.

De annuïteitenmethode en de constante maandlast

Bij een annuïteitenhypotheek is de maandlast gedurende de hele looptijd gelijk. Die maandlast bestaat uit twee delen: een rentedeel en een aflossingsdeel. Het rentedeel wordt berekend over de restschuld aan het begin van de maand, en het aflossingsdeel is het verschil tussen de maandlast en dat rentedeel. Omdat de restschuld in het begin het hoogst is, is het rentedeel in de eerste jaren groot en het aflossingsdeel klein. Naarmate de restschuld daalt, wordt het rentedeel kleiner en groeit het aflossingsdeel, terwijl de maandlast gelijk blijft.

Deze calculator gebruikt de formule van de annuïteitenmethode:

S(k) = C × [(1+r)^n − (1+r)^k] / [(1+r)^n − 1]

Hierin is C de hoofdsom bij start, r de maandelijkse rente, n het totaal aantal maandelijkse betalingen en k het aantal betalingen dat al is gedaan. Omdat de nominale jaarrente j in procenten wordt ingevoerd, deelt de calculator j door 1200 om de maandelijkse rente r te krijgen. Het totaal aantal betalingen is de looptijd in jaren maal 12, en het aantal betalingen dat al is gedaan is het aantal verstreken jaren maal 12.

Een voorbeeld maakt dit concreet. Bij een looptijd van 30 jaar en een nominale jaarrente van 4 procent is de maandelijkse rente ongeveer 0,33 procent, en het totaal aantal betalingen 360. Na 60 betalingen, dus na 5 jaar, staat nog 90,45 procent van de hoofdsom open. Na 120 betalingen, dus na 10 jaar, is dat 78,78 procent. De daling is in de beginjaren dus merkbaar trager dan in de latere jaren, zoals hieronder wordt toegelicht.

Waarom de verdeling tussen rente en aflossing verschuift

In de eerste vijf jaar van een annuïteitenhypotheek van 30 jaar gaat veel meer geld naar rente dan naar aflossing. Het exacte aandeel hangt af van de rentestand, maar het patroon is altijd hetzelfde. Het aflossingsdeel groeit elke maand iets, omdat er over een steeds kleinere restschuld rente wordt berekend. Daardoor verloopt de afbouw van de restschuld in de laatste jaren van het contract veel sneller dan in het begin. De laatste vijf jaren van een contract van 30 jaar lossen een veel groter deel van de hoofdsom af dan de eerste vijf jaar, terwijl de maandlast in beide gevallen gelijk is.

Dit verklaart waarom het lastig lijkt om de restschuld te zien dalen wanneer een hypotheek net is afgesloten. Over de volledige looptijd betaalt men veel meer rente dan het aantal jaren op het eerste gezicht doet vermoeden. Wie na enkele jaren de restschuld controleert, ziet vaak een bedrag dat nog bijna gelijk is aan de hoofdsom, en dat is het verwachte resultaat van dit schema en geen fout.

Vervroegd aflossen en het effect op de restschuld

Een extra aflossing verlaagt de restschuld direct. Omdat vanaf dat moment over een lager bedrag rente wordt berekend, verlaagt een aflossing in de eerste jaren ook de totale rentelast over de resterende looptijd, meer dan dezelfde aflossing in de laatste jaren. De timing van een aflossing is daarom relevant.

Veel hypotheekcontracten staan toe dat per jaar een beperkt bedrag zonder boete wordt afgelost. Boven dat bedrag kan een boete gelden, die in het contract is opgenomen. Het is daarom verstandig om eerst de voorwaarden te controleren voordat een aflossing wordt gepland.

Voor de keuze tussen een extra aflossing en een ander gebruik van beschikbaar geld is de restschuld een vertrekpunt, maar niet het enige criterium. Ook de rente die op spaargeld wordt ontvangen en de liquiditeit van het huishouden spelen een rol. De calculator houdt geen rekening met een aflossing die gevolgd wordt door een nieuwe berekening van de maandlast of de looptijd. Bij zo'n wijziging verandert het schema, en dan rekent de calculator niet mee.

Rentevaste periodes, Euribor en het JKP

Een hypotheek met een vaste rente en een hypotheek met een variabele rente verschillen in de manier waarop de rente verandert. Bij een rentevaste periode blijft de rente gelijk tot het einde van die periode, waarna de rente opnieuw wordt vastgesteld. Bij een variabele hypotheek volgt de rente de Euribor-termijn, bijvoorbeeld van één of drie maanden, vermeerderd met de opslag van de geldverstrekker. De calculator gaat uit van één constante nominale jaarrente voor de volledige looptijd. Voor een hypotheek met een wisselende rente geeft de calculator daarom alleen een benadering, met de rente die op het moment van de berekening geldt.

Het jaarlijks kostenpercentage (JKP) is een ander getal dan de nominale rente. Het JKP neemt ook kosten mee, zoals de afsluitkosten, en ligt daardoor doorgaans hoger dan de nominale rente. Bij het vergelijken van aanbiedingen is het JKP nuttig, maar het is niet de rente waarmee deze calculator rekent. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de gedragsregels van hypotheekaanbieders, waaronder de wijze waarop kredietaanbiedingen worden gepresenteerd. Voor de berekening van de restschuld is de nominale rente het juiste uitgangspunt.

Wat deze berekening niet dekt

De calculator gaat uit van een eenvoudige annuïteitenhypotheek met één vaste rente en zonder tussentijdse wijzigingen. Een lineaire hypotheek, waarbij elke maand hetzelfde bedrag wordt afgelost, volgt een ander schema en geeft dus een andere restschuld. Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de restschuld gelijk tot het einde van de looptijd, en ook dan geeft deze calculator een ander verloop dan de werkelijkheid. Bij een spaarhypotheek of beleggingshypotheek wordt de restschuld niet via een annuïteitenschema afgelost, en voor die constructies geeft deze calculator geen bruikbare uitkomst.

Verder houdt de calculator geen rekening met afsluitkosten, verzekeringen die aan de lening zijn gekoppeld of kosten die bij een overstap naar een andere geldverstrekker ontstaan. Ook de hypotheekrenteaftrek wordt niet verwerkt. Die aftrek valt in Nederland onder de Wet inkomstenbelasting 2001 en hangt af van de persoonlijke situatie.

Randgevallen: nulrente en een verstreken looptijd

De formule werkt niet bij elke invoer. Bij een nominale jaarrente van 0 procent is de maandelijkse rente r gelijk aan nul. Dan is de noemer (1+r)^n − 1 ook nul, en is de formule niet gedefinieerd. Zonder rente bestaat er geen rentedeel, en de restschuld daalt dan met een vast bedrag per betaling. Het resultaat is in dat geval S(k) = C × (n − k) / n. Hiervoor moet de looptijd groter zijn dan nul, want anders is n ook nul.

Het omgekeerde geval is een aantal verstreken jaren dat gelijk is aan of groter is dan de looptijd. De formule zou dan een restschuld van nul of een negatief bedrag geven, en dat kan niet. De calculator wijst zulke invoer daarom af en vraagt om een aantal verstreken jaren dat kleiner is dan de totale looptijd.

Veelgemaakte fouten

Een veelgemaakte fout is de restschuld gelijk te stellen aan het totaal dat nog moet worden betaald. Dat totaal bevat ook de toekomstige rente, die pas in latere maanden ontstaat. Een tweede fout is het verwarren van het JKP met de nominale rente. Een derde fout is het tellen van de verstreken jaren vanaf de datum van de aanvraag in plaats van vanaf de ingangsdatum van de hypotheek. De ingangsdatum staat in de hypotheekakte en in het jaaroverzicht van de geldverstrekker.

Ten slotte wordt vaak vergeten dat een variabele rente de maandlast en de verdeling tussen rente en aflossing verandert. Een berekening met één vaste rente raakt daardoor snel verouderd. Wie de restschuld bij elke rentewijziging opnieuw wil bepalen, moet de nieuwe rente en de resterende looptijd invoeren, en niet de oorspronkelijke waarden.

Praktijkvoorbeeld: een rijtjeshuis in Eindhoven

Stel dat een bewoner van een rijtjeshuis in Eindhoven een annuïteitenhypotheek van 30 jaar heeft, afgesloten met een vaste rente van 4 procent. Na 10 jaar wil de bewoner weten wat er nog openstaat voordat een deel van het spaargeld wordt ingezet voor een aflossing. Met de calculator blijkt dat ongeveer 78,78 procent van de hoofdsom nog openstaat. Dat is het startpunt voor een gesprek met de geldverstrekker, die de exacte restschuld uit het systeem haalt en de gevolgen van een aflossing kan doorrekenen.

De bewoner ziet in de calculator ook hoeveel rente tot dan toe is betaald en hoeveel kapitaal is afgelost. Die twee bedragen samen geven een beeld van hoe het contract tot nu toe is verlopen. Voor een woning in een appartementencomplex met een VvE gelden bovendien vaak aparte afspraken over onderhoud, die niet in de restschuld zijn verwerkt.

Bronnen en toezicht

Voor de exacte cijfers zijn het jaaroverzicht van de geldverstrekker, de online omgeving van de hypotheek en de hypotheekakte de juiste bronnen. Voor de regels rond hypotheekaanbiedingen en het kredietaanbod is de Autoriteit Financiële Markten (AFM) het aanspreekpunt. De Nederlandsche Bank (DNB) houdt toezicht op de financiële soliditeit van de instellingen. De fiscale regels voor de hypotheekrenteaftrek staan in de Wet inkomstenbelasting 2001 en worden uitgelegd door de Belastingdienst.

Wanneer een hypotheekadviseur raadplegen

Een hypotheekadviseur die geregistreerd is bij de AFM kan het actuele contract inzien en de exacte restschuld vaststellen. Dat is zinvol bij een overstap naar een andere geldverstrekker, bij een grote extra aflossing, of bij een contract met bijzondere voorwaarden zoals een combinatie van vaste en variabele rente. De adviseur kan de kosten van een overstap afzetten tegen de besparing op de rente over de resterende looptijd. Deze calculator is een hulpmiddel om de orde van grootte te zien, maar vervangt dat advies niet.