Calculadora de Pré-Aprovação de Financiamento Imobiliário

Como funciona o cálculo

Pré-aprovação de financiamento imobiliário: os dois critérios que decidem

Quem começa a procurar imóvel no Brasil ouve cedo o termo pré-aprovação, mas poucos sabem exatamente o que a instituição verifica nessa etapa. Não é uma promessa de crédito. É uma primeira leitura da capacidade de pagamento da família face a dois índices que pesam mais do que qualquer outro fator isolado: o comprometimento de renda e o LTV. Esta calculadora reproduz essa leitura antes de qualquer conversa com a instituição.

Como a instituição decide, na prática

O primeiro índice é o comprometimento de renda, também chamado taxa de esforço em Portugal e conhecido pela sigla inglesa DSTI. Mede a parte da renda líquida mensal da família que fica ocupada com parcelas, somando a nova parcela a tudo o que já está em curso: financiamento de veículo, empréstimo pessoal, compras parceladas no cartão e crediário de eletrodomésticos. Uma família com renda alta, mas várias parcelas pequenas em andamento, pode falhar este critério com mais facilidade do que outra com renda mais modesta e nenhuma dívida parcelada.

O segundo índice é a relação entre o montante financiado e o valor do imóvel, o LTV. Quanto maior a entrada, menor a parte financiada e menor o risco que a instituição assume, porque o imóvel fica dado em garantia. No Brasil, essa garantia é regulada sobretudo pela Lei 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária de imóveis, e é nesse quadro que a instituição avalia o risco de retomada do bem caso o contrato não seja cumprido. Uma entrada reduzida empurra o LTV para perto dos limites praticados pelo mercado e pode inviabilizar um pedido mesmo quando o comprometimento de renda está confortável.

Não existe no Brasil um limite legal único para o comprometimento de renda. Cada instituição define a sua política de crédito e aplica critérios próprios, que podem mudar com o ciclo de juros e com a estratégia de cada operador. Por isso, a calculadora não compara os índices com um valor oficial fixo e mostra os dois índices para que a família leve essa leitura à conversa com a instituição. Ficar acima do critério de uma instituição não significa recusa automática, mas reduz bastante a probabilidade de avançar sem condições adicionais.

O que muda entre a pré-aprovação e a aprovação final

A pré-aprovação costuma exigir poucos documentos: holerites recentes, a declaração de Imposto de Renda mais recente, extratos bancários e o relatório do Sistema de Informações de Crédito (SCR) do Banco Central do Brasil. Com esses elementos, a instituição estima os dois índices e devolve uma resposta indicativa, válida por prazo limitado, que ajuda a definir um orçamento realista antes de visitar imóveis.

A aprovação final exige mais. Entram a avaliação do imóvel concreto feita por um avaliador, a comprovação do vínculo empregatício ou da atividade profissional e, em alguns casos, documentação sobre a origem da entrada. Quando a entrada inclui recursos do FGTS, aplicam-se as regras da Lei 8.036/1990, que regula o fundo, e esse uso altera o montante a financiar. É nesta fase que surgem fatores que a pré-aprovação não capta com detalhe, como o histórico de inadimplência, o tempo de vínculo com o empregador e a situação cadastral da família. Por isso, a pré-aprovação orienta a procura, mas não substitui o processo completo.

Erros comuns antes de pedir a pré-aprovação

O erro mais frequente é usar a renda bruta em vez da líquida. A diferença entre os dois valores, que inclui descontos do INSS e do Imposto de Renda, pode bastar para transformar um resultado confortável num resultado apertado, e a instituição trabalha sempre sobre o valor líquido.

O segundo erro é esquecer financiamentos pequenos, como uma compra parcelada no cartão ou um crediário de eletrodomésticos. Parecem irrelevantes isoladamente, mas somam-se ao numerador do comprometimento de renda e aparecem no relatório de crédito que a instituição consulta.

O terceiro erro é subestimar o peso da entrada. Uma família em Curitiba com poupança suficiente para uma entrada maior consegue, muitas vezes, compensar um comprometimento de renda mais apertado, porque o LTV desce e dá margem à instituição para aceitar o processo. O inverso também acontece: uma entrada mínima pode inviabilizar um pedido mesmo com renda sobrando.

Há ainda o erro de ignorar o sistema de amortização. A calculadora usa a tabela Price, em que as parcelas são iguais ao longo de todo o prazo. No SAC, o sistema de amortização constante, a primeira parcela é mais alta e as seguintes diminuem. Se a instituição propuser o SAC, o comprometimento de renda do início do contrato pode ser maior do que o indicado aqui.

Taxa de juros, CET e taxa Selic

A taxa de juros introduzida deve ser a taxa anual estimada pela instituição para o novo financiamento. Convém pedir à instituição o Custo Efetivo Total (CET), que inclui também tarifas, seguros e tributos. Por isso, a taxa de juros pode ser menor do que o custo efetivo do contrato, e a comparação entre propostas deve ser feita pelo CET.

A calculadora divide a taxa anual por doze, uma convenção simples. Se a instituição apresentar a taxa como equivalente anual em juros compostos, convém confirmar a taxa mensal antes de a introduzir, porque a diferença entre as duas formas pode alterar a parcela estimada.

As taxas de juros acompanham o custo do dinheiro, que segue a taxa Selic definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, e a taxa de referência usada pela instituição, como o CDI. Por isso, uma mudança na Selic tende a alterar a parcela estimada e, com ela, o comprometimento de renda. Uma simulação feita hoje pode deixar de valer se as condições de mercado mudarem antes da assinatura.

Quando usar a calculadora e quando não usar

A calculadora serve para estimar o cenário antes do pedido formal e comparar alternativas de entrada, prazo e dívidas existentes. Não serve para simular financiamentos com outros sistemas de amortização além da tabela Price, nem para substituir a proposta de uma instituição. Também não inclui seguros de morte, invalidez e danos ao imóvel, quando contratados, nem os custos de escritura, de registro e os tributos de transmissão do imóvel. Quando os seguros entram na parcela real, o comprometimento de renda final pode ser superior ao calculado aqui, e os demais custos reduzem o dinheiro disponível para a entrada.

Dois casos-limite merecem atenção. Com taxa de juros zero, a fórmula da parcela fica indeterminada, e a parcela passa a ser o montante dividido pelo número de parcelas. Se a entrada for igual ou superior ao valor do imóvel, não há financiamento a simular e o resultado deve ser descartado.

Quando vale a pena consultar um profissional

Esta calculadora reproduz o método com fidelidade, mas não substitui a análise de uma instituição financeira. A decisão final pondera ainda o histórico de inadimplência, a antiguidade e o tipo de vínculo empregatício ou profissional, e a relação entre o montante financiado e o valor de avaliação do imóvel, que só se conhece depois de um avaliador visitar o imóvel.

Quando os índices calculados aqui ficam perto da referência usual, compensa conversar com um assessor ou correspondente bancário, ou com um consultor de crédito imobiliário, antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda. Comparar propostas de várias instituições ajuda a perceber qual delas tem margem para o perfil da família naquele momento.

O Banco Central do Brasil supervisiona as instituições financeiras. As condições concretas de cada contrato devem ser confirmadas diretamente com a instituição financeira antes da assinatura.