Räknare för refinansiering av lån och bolån

Så fungerar beräkningen

Refinansiering innebär att ett befintligt lån ersätts av ett nytt lån med andra villkor, till exempel lägre ränta, en annan löptid eller en ny långivare. Den nya långivaren betalar av den kvarvarande skulden och du betalar sedan det nya lånet enligt de nya villkoren. Räknaren på den här sidan fokuserar på hur en lägre ränta eller en ändrad löptid påverkar den månatliga betalningen och den totala kostnaden.

Så fungerar en refinansiering

Den skuld som överförs är utgångspunkten i beräkningen. Det är kapitalet som återstår vid tidpunkten för bytet, inte det ursprungliga lånebeloppet, eftersom en del redan är amorterat.

Hur den nya betalningen beräknas

Räknaren utgår från ett annuitetslån, alltså ett lån med lika stor månadsbetalning under hela löptiden. I början går en större del av betalningen till ränta, och allt eftersom ökar amorteringsdelen. Ett lån med rak amortering har i stället en betalning som minskar över tiden, och det fallet beräknas inte här.

Formeln i räknaren är följande:

MB = Skuld × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]

MB är den lika stora månadsbetalningen, Skuld är restskulden, i är den månatliga räntan och n är antalet månader kvar. Eftersom löptiden anges i år i räknaren multipliceras antalet år med tolv för att få n. Den månatliga räntan är den nominella årsräntan delad med tolv.

Två särfall måste förstås. Vid 0 % ränta blir nämnaren (1+i)^n − 1 lika med noll, och uttrycket får då formen 0 dividerat med 0. Matematiskt närmar sig betalningen i stället restskulden delad med antalet månader, Skuld ÷ n, eftersom lånet då amorteras jämnt. Om löptiden kvar är noll finns ingen återstående betalning att beräkna, och formeln saknar då mening.

Faktorer som påverkar besparingen

Besparingen beror på fyra faktorer.

1. Skillnaden i ränta. Ju större skillnad mellan nuvarande och ny nominell ränta, desto större effekt på månadsbetalningen och den totala räntekostnaden. Effekten är störst när återstående löptid är lång. En liten sänkning är ofta svår att väga upp mot kostnaderna för bytet.

2. Den nya löptiden. Att förlänga löptiden sänker den månatliga betalningen men ökar den sammanlagda räntekostnaden. Att förkorta löptiden ger motsatt effekt. En låg månadsbetalning är inte automatiskt en bra affär, eftersom den kan betyda att du betalar ränta under flera år till.

3. Kostnader för uppläggning och avslut. Det nya lånet kan ha en uppläggningsavgift, det gamla lånet kan ha kostnader för att avsluta det, och vid ett bolån kan avgifter tillkomma hos Lantmäteriet för registrering av pantbrev. Dessa kostnader dras från besparingen. Refinansieringen lönar sig bara om den besparing som uppstår under återstående löptid är större än kostnaderna för bytet.

4. Tiden tills kostnaderna är återbetalda. Räknaren visar antalet månader tills besparingen har täckt kostnaderna. Om du planerar att flytta eller sälja bostaden innan dess kan refinansieringen tappa sitt värde. Resultatet är en grov uppskattning, eftersom det inte tar hänsyn till framtida förändringar i räntan.

Ränta, löptid och kostnader

Räntan i ett bolån kan vara bunden, vilket innebär att den är fast under en bindningstid, eller rörlig, vilket innebär att den följer ett referensvärde. Vanliga referensvärden i Sverige är STIBOR, den interbankränta som bankerna lånar ut pengar till varandra med, och SWESTR, Riksbankens referensränta för transaktioner över natten.

Vid bunden ränta kan ett avslut före bindningstidens slut medföra ränteskillnadsersättning. Villkoren står i låneavtalet, och där ska du kontrollera dem. Ersättningen brukar kopplas till skillnaden mellan avtalsräntan och motsvarande ränta på marknaden vid avslutet. Om marknadsräntorna har sjunkit kan ersättningen därför bli hög, vilket gör att ett byte kan bli dyrare än kalkylen visar.

Regler och tillsyn i Sverige

Finansinspektionen är tillsynsmyndighet för banker och andra kreditgivare. Konsumentkrediter, till exempel privatlån, regleras bland annat av konsumentkreditlagen, som kräver att den effektiva räntan anges i kreditannonser och i de upplysningar som lämnas före avtal. För bolån ska långivaren lämna en europeisk standardiserad informationsblankett före avtal, enligt bolånedirektivet (direktiv 2014/17/EU). Begär den från varje långivare du överväger. Konsumentverket ger information om reglerna för konsumentlån.

Nya långivare måste bedöma din betalningsförmåga. Finansinspektionen kräver att det görs med en kalkylränta som ligger över den faktiska räntan, så att du klarar en tänkbar räntehöjning. Finansinspektionen har också fastställt amorteringskrav för nya bolån, och kravet beror bland annat på belåningsgraden, alltså hur stor del av bostadens värde som lånas.

Ränta på bolån kan ge ett ränteavdrag i deklarationen enligt inkomstskattelagen. Ett byte kan ändra avdraget, eftersom det beror på hur mycket ränta du betalar och hur stor din skuld är. Kontrollera med Skatteverket eller en rådgivare om du vill väga in skatten i kalkylen.

Exempel på ett typiskt scenario

Antag ett bolån där 20 år återstår och den nominella räntan är 4,5 %. Med oförändrad löptid och en ny ränta på 3,2 % minskar den månatliga betalningen med drygt en tiondel. Vid 4,5 % motsvarar den sammanlagda räntan under hela löptiden ungefär hälften av det kapital som återstår. Vid 3,2 % motsvarar den drygt en tredjedel.

Förlänger du löptiden från 20 till 25 år vid samma nya ränta på 3,2 % minskar månadsbetalningen med cirka 14 procent jämfört med 20 år kvar. Den totala räntekostnaden blir dock högre än med 20 år kvar, eftersom du betalar ränta under fem år till. Det visar varför en låg månadsbetalning inte säger allt om affären.

Exemplet förutsätter konstant ränta under hela löptiden och inga andra kostnader. I verkligheten påverkas utfallet av räntemarknaden och av långivarens villkor.

Vanliga misstag

• Att bara titta på månadsbetalningen. En lägre betalning kan betyda att du betalar ränta under flera år till. Jämför alltid den totala kostnaden över återstående löptid.
• Att bortse från kostnaderna för bytet. Uppläggningsavgifter, avgifter för avslut, eventuell ränteskillnadsersättning och registreringsavgifter kan äta upp en stor del av besparingen.
• Att jämföra nominella räntor. Den nominella räntan visar inte avgifterna. Använd den effektiva räntan när du jämför erbjudanden från olika långivare.
• Att vänta för länge eller byta när få år återstår. När löptiden är kort finns lite ränta kvar att spara på, och kostnaderna kan då vara större än besparingen.

När du inte bör refinansiera

Refinansiering är sällan rätt om du planerar att sälja eller flytta inom en tid som är kortare än den period det tar att få tillbaka kostnaderna. Den passar heller inte om skillnaden i ränta är liten, om den nya löptiden blir klart längre än den gamla eller om kostnaderna är höga i förhållande till återstående löptid.

Om du i stället vill minska räntekostnaden utan att byta långivare kan en amortering i förtid vara ett enklare alternativ. Den kräver inte någon ny kreditprövning, och den minskar skulden direkt. Kontrollera dock om avtalet har ränteskillnadsersättning eller andra villkor vid förtida betalning.

När du bör få hjälp av en expert

Kontakta din nuvarande långivare för en skriftlig uppgift om kostnaderna för avslut och för en officiell simulering av det nya erbjudandet. Om kalkylen är komplicerad, om avtalet har svåra villkor eller om flera lån ingår, kan en oberoende rådgivare vara till hjälp. Kontrollera då att rådgivaren har rätt tillstånd eller är registrerad hos Finansinspektionen där det krävs. Konsumentverket ger allmän information om lån och är ett bra stöd när du vill förstå dina rättigheter.

Beräkningen bygger på annuitetslån med konstant ränta och tar inte hänsyn till skatt eller framtida räntehöjningar.