Extra amortering av bolån: sänk månadsbeloppet eller tiden

Så fungerar beräkningen

Extra amortering av bolån: sänk månadsbeloppet eller tiden?

Många bolåntagare i Sverige har pengar över som de vill använda för att minska skulden. Frågan är då om pengarna gör mest nytta genom ett lägre månadsbelopp eller genom en kortare löptid. Svaret beror på dina prioriteringar, men beräkningen är inte slumpmässig. När kvarstående lånebelopp, återstående löptid och ränta är kända, är effekten av varje extra amortering fullt bestämd av formeln.

Den här texten förklarar vad en extra amortering innebär, varför de två alternativen ger olika resultat, vilka villkor som påverkar kalkylen och när den inte bör användas som underlag för ett beslut.

Vad en extra amortering innebär

En extra amortering är en betalning utöver de löpande månadsbetalningarna. Hela beloppet går till kapitalet, alltså till den skuld som återstår, medan den löpande betalningen delas mellan amortering och ränta. Eftersom räntan beräknas på den kvarstående skulden minskar räntekostnaden för alla kommande månader när skulden sänks.

Detta skiljer sig från en vanlig månadsbetalning. I de första åren av ett lån består en stor del av den löpande betalningen av ränta, medan amorteringsdelen är liten. En extra amortering gör därför störst nytta när mycket av lånets löptid återstår, eftersom den minskar skulden innan den hunnit generera många månaders ränta.

Annuitetslån och rak amortering

Kalkylatorn bygger på en annuitetsformel, där månadsbeloppet är detsamma under hela löptiden. Formeln räknar ut det belopp som, med ränta och amortering, betalar av lånet på exakt det antal månader som återstår. Amorteringsdelen i betalningen ökar över tid, medan räntedelen minskar i takt med att skulden sjunker.

Många svenska bolån har dock rak amortering, där skulden minskar med samma belopp varje månad. Räntekostnaden sjunker då i takt med skulden, och det totala månadsbeloppet är högst i början och lägst i slutet. För ett sådant lån ger annuitetsformeln bara en uppskattning. Effekten av en extra amortering är ändå av samma typ: en lägre skuld ger lägre ränta framåt. De exakta beloppen skiljer sig dock, och du bör kontrollera hur ditt lån är uppbyggt innan du litar på siffrorna.

Det är också skillnad på att räkna med ett annuitetslån och att räkna med ett lån som har en avtalad avbetalningsplan. Den plan som gäller för just ditt lån finns i lånehandlingarna, och den väger ofta tyngre än en generell formel.

De två alternativen

Efter en extra amortering finns två vägar. I det första alternativet, ett lägre månadsbelopp, behålls löptiden. Eftersom annuitetsbetalningen är proportionell mot skulden blir det nya beloppet lika stor andel av det gamla som den nya skulden är av den gamla. Amorterar du 10 % av skulden sjunker månadsbeloppet med exakt 10 %, förutsatt att räntan är oförändrad. Det ger omedelbar frihet i budgeten, men den totala räntebesparingen blir mindre än i det andra alternativet, eftersom lånet fortsätter lika länge.

I det andra alternativet, en kortare löptid, behålls månadsbeloppet och lånet löper ut tidigare. Varje månad som tas bort i slutet av lånet var en betalning som till övervägande del bestod av amortering, så varje enskild månad sparar relativt lite ränta. Det är dock inte den enskilda månaden som avgör. Eftersom betalningen är högre i det andra alternativet minskar skulden snabbare för varje månad, och räntan räknas om på en allt lägre skuld hela vägen. Det gör att den totala räntekostnaden blir lägre för samma återbetalda belopp.

Den praktiska slutsatsen är att alternativet med kortare löptid normalt ger den största totala räntebesparingen, medan alternativet med lägre månadsbelopp ger den största kassaflödesförbättringen. Vilket som är bäst beror på om din ekonomi mår bäst av att frigöra pengar varje månad eller av att minimera kostnaden över tid.

Ränta, referensränta och marginal

Den nominella räntan består av två delar: en referensränta och en marginal. Vanliga referensräntor är STIBOR och SWESTR, och det är avtalet som anger vilken som gäller. Marginalen är det påslag banken lägger på referensräntan. Formeln använder den årliga nominella räntan och delar den med tolv för att få en månadsränta. Om banken räknar räntan på ett annat sätt, till exempel med dagbaserad ränteberäkning, kan resultatet skilja sig något från kalkylen.

Kalkylen förutsätter att räntan är oförändrad under återstående löptid. Vid ett rörligt lån kan referensräntan ändras, och då ändras både månadsbeloppet och räntebesparingen. En extra amortering minskar därmed inte bara skulden utan också hur känslig du är för kommande räntehöjningar, eftersom en lägre skuld ger en lägre räntekostnad för varje procentenhet som räntan stiger.

Vid bunden ränta gäller räntan under en avtalad bindningstid. Det är viktigt att skilja på den bundna räntan och den rörliga referensräntan, eftersom avgiften vid extra amortering skiljer sig mellan de två, vilket beskrivs i nästa avsnitt.

Avgifter vid extra amortering

Vid rörlig ränta tar banken normalt inte ut någon särskild avgift för extra amortering. Vid bunden ränta kan ränteskillnadsersättning tillkomma om du återbetalar före bindningstidens slut. Ersättningen varierar med hur marknadsräntan har utvecklats sedan du bundit räntan. Om marknadsräntan har sjunkit kan ersättningen bli högre, och om den har stigit kan den bli låg eller obefintlig.

Det är alltså inte en fast procentsats som gäller, utan en beräkning som varierar med marknaden och med avtalet. Hur beloppet räknas ut framgår av lånevillkoren, och banken kan ge en beräkning på begäran. Ta med den beräkningen när du jämför alternativen, eftersom räntebesparingen kan ätas upp av en ersättning som är större än väntat.

Skilj också på avgiften och uppläggningsavgifter eller andra kostnader i lånet. De senare påverkas inte av en extra amortering, medan ränteskillnadsersättningen är direkt kopplad till återbetalningen.

När det lönar sig att amortera

Nytta av en extra amortering växer i tre situationer. Den första är när en lång löptid återstår, eftersom det finns många månaders ränta att eliminera. Den andra är när den nominella räntan är hög, eftersom varje krona skuld då kostar mer. Den tredje är när amorteringen görs tidigt i lånets livstid, då räntedelen i varje månadsbetalning är som störst.

Omvänt blir effekten liten när återstående löptid är kort. Då är skillnaden mellan de två alternativen också liten, och en avgift kan väga tyngre än den ränta du sparar. Det gäller särskilt för bundna lån där bindningstiden snart löper ut och ränteskillnadsersättningen kan vara betydande i förhållande till den återstående räntan.

För den som har sparande finns en annan jämförelse. Om pengarna står på ett konto med lägre ränta än bolånet, sparar du normalt ränta genom att amortera. Om sparandet kan ge högre avkastning, men med risk, bör du väga den säkra besparingen i en minskad skuld mot den osäkra avkastningen. Den jämförelsen beror på din riskvilja och din ekonomiska situation, och kalkylatorn ger bara en del av underlaget.

Bostadsrätt, villa och fritidshus

Om lånet gäller en bostadsrätt är det ditt personliga bolån som amorteras. Bostadsrättsföreningens eget lån påverkas inte. Föreningens skuld är gemensam för medlemmarna och lånas av föreningen, så din extra amortering minskar ditt eget lån men inte föreningens skuld. Om du vill förstå den verkliga kostnaden för din bostad bör du därför titta på båda sidor.

För en villa eller ett radhus är det normalt ditt eget bolån som amorteras, och kalkylen passar väl för att jämföra två alternativ. För ett fritidshus kan belåningen ha andra villkor, till exempel en annan bindningstid eller ett annat avtal om amortering. Kontrollera därför vilket lån som gäller för just den bostaden innan du använder siffrorna.

Gränsfall i beräkningen

Formlerna har några gränser som är bra att känna till. Den första gäller räntan. Med noll i ränta blir kvoten i annuitetsformeln obestämd (0/0), och i alternativ B blir både täljaren och nämnaren i uttrycket för n' noll, så n' kan inte beräknas direkt. Som gränsvärde, när räntan närmar sig noll, blir månadsbetalningen i stället lika med lånebeloppet delat med antalet månader, MB = K / n. Antalet månader i alternativ B blir då n' = K' / MB. Vid noll ränta blir beräkningen alltså en enkel division.

Den andra gränsen gäller löptiden. Antalet månader n måste vara minst ett. Med noll månader kvar finns inget att amortera, och båda alternativen saknar mening.

Den tredje gränsen gäller beloppet. Om beloppet för extra amortering är lika stort som eller större än det kvarstående lånebeloppet, blir K' noll eller negativt. Då är det ingen delamortering utan en fullständig lösen, och formlerna gäller inte för den situationen. K' måste vara positivt.

Den fjärde gränsen gäller alternativ B. Uttrycket för n' är bara definierat när K' × r / MB är mindre än ett. Om kvoten är lika med eller större än ett betalar månadsbeloppet MB inte ens den ränta som löper på K' under en månad. Skulden stannar då på samma nivå eller ökar, och lånet blir aldrig betalt med det månadsbeloppet. Ett nytt antal månader kan då inte beräknas, och ett högre månadsbelopp krävs för att lånet ska kunna betalas av.

Vad kalkylatorn inte räknar med

Kalkylen tar inte hänsyn till försäkringar som kan vara kopplade till lånet, till exempel livförsäkring eller bolåneskydd. Den tar inte heller hänsyn till ränteskillnadsersättning, skatt, uppläggningsavgifter eller framtida förändringar i referensräntan. Även banken kan avrunda belopp eller räkna dagar på ett sätt som ger små avvikelser från den teoretiska kalkylen.

För en komplett bild är det därför klokt att kontrollera de faktiska villkoren i lånehandlingarna och att låta banken eller en oberoende bolånerådgivare bekräfta de viktigaste siffrorna innan du gör en extra amortering. Kalkylatorn är ett verktyg för att förstå effekten, och den ersätter inte de underlag som krävs för ett beslut om ditt eget lån.

Vanliga misstag

Det vanligaste misstaget är att se en lägre månadskostnad som en lägre total kostnad. Ett lägre månadsbelopp frigör pengar varje månad, men lånet blir dyrare över tiden. Det andra misstaget är att glömma ränteskillnadsersättningen vid bunden ränta och att jämföra alternativen som om avgiften inte fanns.

Det tredje misstaget är att använda effektiv ränta i stället för nominell ränta när man matar in räntan i formeln. Det fjärde är att räkna med en ränta som inte längre gäller. Referensräntan ändras över tid, och en kalkyl bygger på den ränta som gäller just vid beräkningstillfället. Det femte är att amortera hela sin buffert. En extra amortering är svår att ta tillbaka, så behåll en tillräcklig kontantreserv för oväntade utgifter innan du betalar in pengar på lånet.

Skatt

Kalkylen räknar inte med skatt, till exempel eventuellt ränteavdrag. Reglerna för ränteavdrag beskrivs av Skatteverket, och hur mycket de påverkar din ekonomi beror på din egen skattesituation. Bedöm därför den verkliga besparingen med ett underlag som utgår från din deklaration.