Restskuld på bolån: räkna ut kvarvarande skuld

Så fungerar beräkningen

Restskuld: vad du fortfarande är skyldig banken

Restskulden, ibland kallad kvarvarande skuld eller kapitalbelopp, är den del av bolånet som ännu inte har amorterats. Det är på det beloppet som räntan beräknas i nästa period. Att känna till restskulden gör det möjligt att fatta välgrundade beslut om extra amorteringar, om att byta bank eller om att se över räntevillkoren. Det är också den siffra du bör jämföra med bankens uppgift när du läser ditt kontoutdrag.

Restskulden skiljer sig från det totala belopp du betalar tillbaka till banken. Det totala beloppet inkluderar även alla framtida räntor fram till lånets slut. Ju längre löptid som återstår, desto större blir skillnaden mellan de två.

Annuitetslånets logik

I Sverige kallas lån med konstant månadsbetalning för annuitetslån. Under hela löptiden är månadsbetalningen densamma, men dess sammansättning förändras. I början består största delen av betalningen av ränta, eftersom räntan beräknas på ett stort kvarvarande belopp. Med tiden minskar räntedelen och amorteringsdelen växer. Eftersom den totala betalningen är konstant innebär det att amorteringen accelererar i takt med att skulden krymper.

Det är anledningen till att restskulden sjunker långsamt de första åren. Under de första tio åren av ett lån på 30 år minskar skulden relativt lite, medan minskningen är betydligt snabbare under de sista åren. Restskulden minskar alltså inte linjärt utan i en accelererande takt.

Restskulden efter k månadsbetalningar beräknas med formeln S(k) = C × [(1+r)^n − (1+r)^k] / [(1+r)^n − 1]. Här är C det ursprungliga lånebeloppet, r månadsräntan, n det totala antalet månadsbetalningar och k antalet månadsbetalningar som redan har gjorts. Månadsräntan räknas fram genom att dela den nominella årsräntan i procent med 1200, eftersom årsräntan ska omvandlas från procent till decimalform och delas upp på tolv månader.

Gränsfall i formeln

Formeln ovan förutsätter att räntan är större än noll. Vid 0 procents ränta är nämnaren (1+r)^n − 1 lika med noll, och uttrycket är då inte definierat. I det fallet minskar restskulden jämnt med varje betalning och beräknas i stället med S(k) = C × (n − k) / n. Den formeln gäller bara vid 0 procents ränta.

Antalet månadsbetalningar k måste uppfylla 0 ≤ k ≤ n. När k är lika med n har alla betalningar gjorts och restskulden är noll. Ett värde på k som är större än n saknar betydelse, eftersom lånet då redan skulle ha varit betalt. Med en löptid på noll år finns det inget lån att beräkna.

Hur restskulden utvecklas över löptiden

Ett exempel visar mönstret tydligt. Antag att räntan är konstant under hela lånets löptid. Då amorteras en allt större andel av lånet för varje år som går, och de sista åren av ett lån på 30 år minskar skulden betydligt snabbare än de första. En extra amortering som görs tidigt har därför större effekt än en lika stor amortering i slutet av löptiden. Den tar bort framtida räntor på ett större kapital under en längre period.

Det är skälet till att amorteringsfrågan ofta diskuteras så mycket i början av ett bolån. Efter ett par decennier blir effekten mindre, eftersom det kvarvarande beloppet redan är litet och löptiden snart är slut. Den som funderar på en extra amortering bör alltså väga kostnaden för att ha pengar bundna mot effekten på den framtida räntan.

Ränta, referensränta och marginal

Den nominella årsräntan är summan av en referensränta och bankens marginal. Bolån med rörlig ränta knyts ofta till en referensränta, till exempel STIBOR eller SWESTR, och vilken referensränta som gäller framgår av låneavtalet. Räntan ändras när referensräntan ändras, och kalkylatorn visar en uppskattning för den period som gäller just nu. Med en bunden ränta gäller den bundna räntan oförändrad till bindningstiden löper ut. Du kan då ange noll i referensräntan och den bundna räntan i fältet för marginal för att få samma nominella årsränta.

Var uppmärksam på skillnaden mellan nominell ränta och effektiv ränta. I bankens information ser du ofta en uppgift om effektiv ränta. Den inkluderar även avgifter och andra kostnader, och brukar därför vara högre än den nominella räntan. Den ska inte användas som ränta i den här kalkylatorn, eftersom beräkningen då skulle bygga på andra förutsättningar än formeln.

Vad kalkylatorn inte beräknar

Kalkylatorn bygger på ett enkelt lån med konstant ränta och utan extra amorteringar. Den klarar därför inte följande situationer på egen hand:

Rak amortering, där lika stor del av lånet betalas av varje månad. Det ger ett annat mönster för restskulden och en annan fördelning mellan ränta och amortering.

Extra amorteringar som har gjorts under lånets gång. Varje sådan amortering minskar restskulden direkt, och kalkylatorn tar inte hänsyn till dem.

Flera räntebindningsperioder eller ändrade räntevillkor. Om räntan har ändrats under lånets gång blir det en ny beräkning för varje period.

Perioder utan amortering, där du bara betalar räntan. Under sådana perioder minskar inte restskulden alls.

Avgifter och försäkringar som ingår i lånekostnaden men inte i lånets kapital.

Om något av detta gäller för dig är kalkylatorns resultat en grov uppskattning. Det är då bättre att utgå från den restskuld som banken anger.

Vanliga misstag

Det vanligaste misstaget är att använda det ursprungliga lånebeloppet när man egentligen vill veta restskulden efter flera år. Ett annat är att blanda ihop restskulden med bostadens värde. Restskulden är lånets kvarvarande kapital, inte vad bostaden kan säljas för. Det finns också ett vanligt fel i löptiden: den som anger antal år totalt i stället för antal år som har gått får en helt annan restskuld. Kom ihåg att kalkylatorn vill ha antal år som har gått sedan lånet tecknades.

Ett fjärde misstag är att anta att restskulden är densamma som bankens lösenbelopp. Lösenbeloppet kan innehålla upplupen ränta sedan senaste betalningen, och ibland tillkommer avgifter för förtida lösen. Kontrollera därför alltid det exakta beloppet innan du fattar ett beslut.

När du bör kontakta banken eller en oberoende rådgivare

För exakta belopp ska du alltid kontakta din bank. Banken kan ge dig en skriftlig uppgift om restskulden vid ett visst datum, och den tar hänsyn till alla betalningar och avgifter som faktiskt har dragits. Inför ett bankbyte är det klokt att jämföra erbjudanden från flera långivare och läsa villkoren och kostnaderna i varje erbjudande innan du bestämmer dig.

Finansinspektionen är den svenska tillsynsmyndigheten för banker och andra kreditgivare. Om du vill ha en helhetsbild av ditt bolån kan en oberoende bolånerådgivare hjälpa dig att läsa ditt faktiska avtal och räkna på de verkliga villkoren. Kontrollera då att rådgivaren är registrerad och hur ersättningen är utformad, så att du vet vilka intressen som finns i rådgivningen.