Versicherungskosten Immobilienkredit: Monatlich berechnen

So wird gerechnet

Was die Versicherung beim Immobilienkredit absichert

Wer in Deutschland einen Immobilienkredit aufnimmt, schließt häufig zwei Versicherungen ab, die eng mit dem Darlehen verbunden sind. Die Risikolebensversicherung sichert den offenen Darlehensbetrag ab. Stirbt die versicherte Person während der Laufzeit, zahlt der Versicherer die Restschuld an die Bank. Je nach Tarif kann der Schutz auch eine Berufsunfähigkeit einschließen.

Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude, das der Bank als Sicherheit dient, gegen Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Elementarschäden wie Überschwemmungen sind häufig nur mit einem gesonderten Baustein versichert. Beide Versicherungen decken unterschiedliche Risiken und haben unterschiedliche Bezugsgrößen. Deshalb rechnet dieser Rechner sie getrennt: die Lebensversicherung auf Basis des versicherten Kapitals, die Gebäudeversicherung auf Basis des Gebäudewerts.

Wie sich die Prämie berechnet

Die Prämie wird als Promillesatz der jeweiligen Bezugsgröße angegeben. Ein Promille entspricht 0,1 Prozent. Bei einem Satz von 0,5 ‰ beträgt die Jahresprämie also 0,05 % der Bezugsgröße. Für beide Versicherungen gilt dieselbe Logik: Bezugsgröße mal Satz, geteilt durch 1 000, ergibt die Jahresprämie. Die Division durch zwölf liefert den Monatsanteil.

Die Berechnung addiert die beiden Monatsanteile und erhöht die Summe anschließend um die Versicherungsteuer. Die Steuer wird also nicht im Promillesatz selbst berücksichtigt, sondern als Aufschlag auf den Bruttobetrag. Der Rechner nimmt eine feste Bezugsgröße und einen konstanten Satz an. Das Ergebnis ist daher eine Momentaufnahme des aktuellen Stands und keine verbindliche Prognose.

Rechenbeispiel in Prozentwerten

Angenommen, die Risikolebensversicherung hat einen Satz von 0,6 ‰ und die Wohngebäudeversicherung einen Satz von 1,2 ‰. Die Lebensversicherung kostet dann im Jahr 0,06 % des versicherten Kapitals, die Gebäudeversicherung 0,12 % des Gebäudewerts. Der Monatsanteil ist jeweils ein Zwölftel davon. Bei gleich hohen Bezugsgrößen macht die Gebäudeversicherung deshalb den doppelten Anteil aus, weil ihr Satz doppelt so hoch ist.

Wird zusätzlich ein angenommener Steuersatz von 15 % angesetzt, erhöht sich die Summe um diesen Anteil. Die Zahlen sind nur ein Beispiel für die Logik der Rechnung und gelten nicht für einen bestimmten Vertrag. Bei der Eingabe folgt man am besten der Reihenfolge der Felder: zuerst die Bezugsgrößen, dann die Sätze, zuletzt Laufzeit und Steuer.

Warum die Restschuld den Beitrag verändert

Bei vielen Tarifen der Risikolebensversicherung sinkt die Versicherungssumme mit der Restschuld. Entsprechend sinkt die Prämie im Verlauf der Laufzeit. Diese fallende Summe bildet der Rechner nicht ab. Wer den Monatsbeitrag für die gesamte Laufzeit hochrechnet, rechnet daher vorsichtig und liegt eher über dem tatsächlichen Aufwand.

Tarife mit gleichbleibender Versicherungssumme sind dagegen teurer, weil die Absicherung über die Restschuld hinaus bestehen bleibt. Ob ein fallender oder ein konstanter Verlauf vereinbart ist, steht in den Vertragsunterlagen. Diese Unterscheidung ist vor allem bei langen Laufzeiten wichtig, weil sich der Unterschied über viele Jahre summiert.

Versicherungsteuer in Deutschland

Auf viele Versicherungsprämien wird in Deutschland die Versicherungsteuer erhoben, geregelt im Versicherungsteuergesetz (VersStG). Der Steuersatz hängt von der Versicherungsart ab, und nicht jede Sparte unterliegt der Steuer in gleicher Weise. Für einzelne Sparten, etwa die Lebensversicherung, gelten Ausnahmen oder abweichende Regeln. Deshalb ist der Steuersatz im Rechner ein Eingabefeld, das Sie anhand des Versicherungsscheins oder der Angebotsunterlagen setzen sollten, statt einen Pauschalwert zu übernehmen.

Der effektive Jahreszins und die Versicherungskosten

Im Vergleich von Krediten ist der effektive Jahreszins die zentrale Kennzahl. Nach der Preisangabenverordnung (PAngV) gehören Versicherungskosten in diese Kennzahl, wenn der Abschluss der Versicherung Voraussetzung für das Darlehen oder für die angebotenen Konditionen ist. Ob das bei einem konkreten Angebot zutrifft, ergibt sich aus den vorvertraglichen Informationen. Wer nur den Sollzins vergleicht, sieht die Versicherungskosten daher nicht vollständig.

Bei variabel verzinsten Darlehen, deren Zins sich nach einem Referenzzins wie dem Euribor richtet, bleiben die Versicherungskosten von Zinsänderungen unberührt. Steigen die Zinsen, sinkt dadurch der relative Anteil der Versicherung an den Gesamtkosten, während die Prämie unabhängig vom Zins gleich bleibt.

Wann sich die Berechnung nicht eignet

Der Rechner passt für laufende Jahresprämien bei Risikolebens- und Wohngebäudeversicherung. Für andere Konstellationen liefert er keine verlässlichen Werte. Dazu gehören Einmalprämien, die auf einmal bezahlt werden, kapitalbildende Lebensversicherungen mit Überschussbeteiligung und Tarife, deren Beitrag sich nach einer individuellen Gesundheitsprüfung richtet.

Auch bei Eigentumswohnungen, deren Gebäudeversicherung über die Wohnungseigentümergemeinschaft läuft, ist die Berechnung nur eingeschränkt geeignet, weil dort die Bezugsgröße und der Vertragspartner abweichen. Bei Immobilien im Ausland gelten andere Versicherungsstrukturen, für die dieser Rechner nicht kalibriert ist.

Grenzfälle bei der Eingabe

Ein Satz von null ergibt in der jeweiligen Position keine Prämie. Das ist nur sinnvoll, wenn diese Absicherung nicht besteht oder anderweitig abgedeckt ist. Der Rechner ist für Laufzeiten von einem bis fünfzig Jahren ausgelegt. Bei sehr hohen Sätzen lohnt sich ein Blick in den Versicherungsschein, weil ein Zahlendreher das Ergebnis deutlich verfälscht. Ein Gebäudewert, der unter dem Wiederaufbauwert liegt, führt zu einer zu niedrigen Schätzung der Prämie, und ein überhöhter Wert zu einer zu hohen.

Typische Fehler

Ein häufiger Fehler ist die Verwechslung von Promille und Prozent. Die Eingabe erfolgt in Promille. Wer einen Prozentwert aus dem Versicherungsschein übernimmt, muss ihn umrechnen: 0,1 Prozent entsprechen 1 Promille.

Der Gebäudewert wird oft mit dem Kaufpreis gleichgesetzt. Versichert wird aber der Wert, der für den Wiederaufbau des Gebäudes nötig ist. Der Bodenwert ist in der Gebäudeversicherung nicht enthalten.

Die Restschuld wird mit dem ursprünglichen Darlehensbetrag verwechselt. Für die Lebensversicherung zählt in der Regel der aktuelle Stand, nicht der Betrag bei Vertragsbeginn.

Nur der Monatsbeitrag wird betrachtet. Die Gesamtkosten über die Laufzeit zeigen, wie stark sich ein kleiner Unterschied im Satz über viele Jahre auswirkt.

Versicherer wechseln

Der Kreditvertrag bestimmt, ob und in welcher Form eine Absicherung verlangt wird. Wer die Versicherung bei einem anderen Anbieter abschließen möchte, sollte zuerst prüfen, welche Mindestdeckung die Bank vorgibt. Ein Vergleich mehrerer Angebote, der dieselben Leistungen zugrunde legt, zeigt die tatsächlichen Preisunterschiede. Ein Wechsel sollte ohne Lücke im Versicherungsschutz erfolgen. Die Versicherer unterliegen der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Gesamtkosten über die Laufzeit

Der Rechner multipliziert den Monatsbetrag mit zwölf und anschließend mit der Laufzeit in Jahren. Diese Schätzung ist bewusst einfach. Sie überschätzt den tatsächlichen Aufwand, wenn die Versicherungssumme mit der Restschuld sinkt, und ist deshalb eine obere Orientierung. Für die Finanzplanung ist eine solche konservative Schätzung nützlich, weil sie Engpässe frühzeitig sichtbar macht.

Die Versicherungskosten sind nicht mit den Zinsen gleichzusetzen. Die Zinsen des Darlehens bilden einen eigenen Posten, der in einer Gesamtkostenbetrachtung getrennt berücksichtigt werden sollte.