Festzins vs. variabler Zins bei Baufinanzierung

So wird gerechnet

Festzins oder variabler Zins: So vergleichen Sie den tatsächlichen Kreditaufwand

Die Wahl zwischen Festzins und variablem Zins gehört zu den Entscheidungen mit dem größten Einfluss auf die Belastung durch eine Baufinanzierung. Der Festzins sichert eine über die Zinsbindung gleichbleibende Monatsrate. Der variable Zins folgt dem Euribor und wird in den vertraglich festgelegten Abständen neu bestimmt, sodass sich die Rate nach oben oder unten verändern kann. Beide Varianten haben ein unterschiedliches Risikoprofil. Dieser Rechner soll zeigen, welche Differenz bei den aktuellen Konditionen tatsächlich entsteht, damit die Entscheidung auf Zahlen beruht und nicht auf dem ersten Eindruck der Monatsrate.

Die gemeinsame Berechnungsgrundlage

Beide Varianten folgen demselben Rechenmodell, dem Annuitätendarlehen. Die Tilgung erfolgt also mit einer konstanten Monatsrate, die sich aus Zinsen und Tilgungsanteil zusammensetzt. Das Verfahren entspricht dem französischen Amortisationssystem, auch Tabelle Price genannt, und ist bei Wohnbaukrediten in Deutschland üblich. Die Monatsrate berechnet sich mit der Formel P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. C ist der Darlehensbetrag, r der monatliche Zinssatz, der sich aus dem jährlichen Sollzins geteilt durch 1200 ergibt, und n die Anzahl der Monatsraten, also die Laufzeit in Jahren multipliziert mit 12.

Die Formel setzt voraus, dass die Zinsen monatlich nachschüssig berechnet werden und die Rate über die gesamte modellierte Laufzeit konstant bleibt. Sie ist nicht für jede Eingabe definiert, daher gelten die folgenden Grenzfälle. Bei einem Zinssatz von null werden Zähler und Nenner beide null, und die Formel ist dann nicht unmittelbar auswertbar. Der Grenzwert für einen Zinssatz gegen null ist C / n, also der Darlehensbetrag geteilt durch die Anzahl der Monatsraten, weil dann keine Zinsen anfallen. Bei einer Laufzeit von null Jahren wird der Nenner ebenfalls null, da jede Zahl hoch null den Wert eins ergibt, daher ist eine positive Laufzeit erforderlich. Bei einer Laufzeit von einem Monat (n = 1, entspricht 1/12 Jahr) vereinfacht sich die Formel zu P = C × (1 + r): eine einzige Rate aus dem Darlehensbetrag und einem Monatszins, sodass der Gesamtzins genau C × r beträgt. Ein Darlehensbetrag von null ergibt eine Rate von null und Gesamtzinsen von null. Ein negativer Darlehensbetrag hat bei einem Darlehen keine Bedeutung und ist kein sinnvoller Eingabewert.

Sollzins und effektiver Jahreszins

Im Angebot einer Bank erscheinen oft zwei Zinsangaben: der Sollzins und der effektive Jahreszins. Der Rechner verwendet den Sollzins, weil die Monatsrate aus dem reinen Zinssatz berechnet wird. Der effektive Jahreszins, der nach der Preisangabenverordnung (PAngV) auszuweisen ist, enthält zusätzlich die weiteren Kosten des Kredits und eignet sich besser, um die Gesamtkosten verschiedener Angebote zu vergleichen.

Der Gesamtzins als Vergleichsmaßstab

Der Vergleich allein über die erste Monatsrate ist der häufigste Fehler. Die Rate beschreibt einen Monat, der Gesamtzins beschreibt, was über die gesamte Laufzeit zusätzlich zum Darlehensbetrag an die Bank fließt. Er ergibt sich aus der Summe aller Monatsraten abzüglich des Darlehensbetrags: J = (P × n) − C. Bei der Festzinsvariante ist dieser Betrag von Anfang an berechenbar, sofern die Zinsbindung die gesamte Laufzeit abdeckt, weil dann alle Raten feststehen. Endet die Zinsbindung früher, ist der weitere Zinsaufwand erst nach der Anschlussfinanzierung bekannt, und der Rechner bildet diese Phase nicht ab. Bei der variablen Variante hängt er von der künftigen Entwicklung des Euribors ab.

Der Rechner verwendet deshalb den aktuellen Euribor als konstanten Wert über die gesamte Laufzeit. Dieses Szenario dient als statische Referenz für den Vergleich und beantwortet die Frage, wie teuer die variable Variante bei unveränderten Marktbedingungen wäre. Es ist keine Prognose. Je länger die Laufzeit, desto stärker wirkt sich jeder Zinsunterschied auf den Gesamtbetrag aus, weil er sich über mehr Monatsraten summiert.

Festzins: Planungssicherheit mit eingepreistem Risiko

Der Festzins bietet Planungssicherheit. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich, unabhängig von der Marktlage, was die Haushaltsplanung erleichtert. Diese Stabilität hat einen Preis: Die Bank kalkuliert das Risiko ein, dass sich das Zinsniveau über Jahre verändert. Deshalb liegt der Festzins bei Vertragsabschluss häufig über dem variablen Zins, wenn der Euribor niedrig ist. Ob das bei den konkreten Angeboten zutrifft, zeigt der Vergleich.

Besonders relevant ist der Festzins bei langen Laufzeiten und bei knappem Budget, wenn eine steigende Rate schwer zu tragen wäre. Die Zinsbindung endet allerdings, und danach ist eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Marktkonditionen nötig. Der Rechner unterstellt dagegen eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit. Ein wichtiger Punkt ist außerdem das Kündigungsrecht: Nach § 489 BGB kann ein Darlehensnehmer ein Darlehen mit festem Sollzins nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung kann dagegen eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, deren Höhe sich nach Vertrag und Zinsniveau richtet. Dieser Punkt sollte vor der Entscheidung geklärt werden.

Variabler Zins: Flexibilität mit Risiko

Beim variablen Zins ergibt sich der Zinssatz aus dem Euribor plus dem Spread. Liegt der aktuelle Euribor unter dem Festzins, den die Bank anbietet, ist die Anfangsrate niedriger. Diese Ersparnis besteht bei Vertragsbeginn tatsächlich, ist aber nicht garantiert. Steigt der Euribor, steigt die Rate bei der nächsten vertraglich vorgesehenen Anpassung. Sinkt er, profitiert der Darlehensnehmer, ohne den Vertrag neu verhandeln zu müssen.

Bei einer längeren Phase mit niedrigen oder fallenden Zinsen kann der variable Zins einen geringeren Gesamtzins ergeben als die Festzinsvariante. Die Gegenseite zeigt sich bei steigenden Zinsen: Dann kann der Gesamtzins über den der Festzinsvariante hinauswachsen, und ein Wechsel zurück zum Festzins ist nur unter den Bedingungen des Vertrags möglich, gegebenenfalls gegen Kosten.

Der Spread wird oft übersehen. Manche Verträge gewähren Bonuskonditionen, die an bestimmte Bankprodukte oder an eine Gehaltsdomizilierung gebunden sind, und diese Vergünstigung senkt den tatsächlich gezahlten Spread. Für die Simulation zählt der im Vertrag gültige Spread, nicht der Grundwert aus dem Angebot, sofern beide voneinander abweichen.

Indexierung und Anpassung im Vertrag

Der Darlehensvertrag legt fest, welche Referenzlaufzeit des Euribors gilt, typischerweise drei, sechs oder zwölf Monate, und in welchem Rhythmus die Anpassung erfolgt. Die aktuellen Euribor-Werte sind über öffentlich zugängliche Finanzdaten abrufbar. Für die Simulation sollte der Wert verwendet werden, der zum Zeitpunkt der Angebotsprüfung gilt. Der Vertrag bleibt die verbindliche Grundlage für die tatsächliche Anpassung, weshalb ein Blick auf die Klauseln zur Indexierung Überraschungen bei der ersten Anpassung verhindert.

Häufige Fehler beim Vergleich

Neben dem Vergleich der ersten Monatsrate gibt es weitere typische Fehler. Der erste ist die Annahme, dass ein heute angebotener Festzins in einigen Monaten zu denselben Bedingungen verfügbar ist. Banken passen ihre Angebote an die Marktlage an, und ein Angebot von heute ist nicht zwingend das Angebot des nächsten Monats.

Der zweite Fehler ist die Vernachlässigung der Möglichkeit, die Zinsbindung während der Laufzeit zu ändern. Manche Verträge sehen eine Umstellung vor, andere nicht, und die Kosten einer Prolongation unterscheiden sich je nach Vertrag. Diese Bedingung sollte vor dem Abschluss bekannt sein.

Der dritte Fehler ist die Annahme, dass Sondertilgungen keine Rolle spielen. Eine Sondertilgung verringert das Restdarlehen und damit die künftigen Zinsen, sofern der Vertrag sie erlaubt. Die Rechnung dieses Rechners berücksichtigt keine Sondertilgungen und geht von einer planmäßigen Tilgung aus.

Der vierte Fehler ist die Verwechslung von Sollzins und effektivem Jahreszins, die beim Vergleich zweier Angebote zu falschen Schlüssen führt.

Wann die Rechnung nicht ausreicht

Der Rechner ist eine statische Gegenüberstellung. Er berücksichtigt keine künftige Entwicklung des Euribors, keine Bonuskonditionen, keine Gebühren für Bereitstellung oder Umstellung und keine Vorfälligkeitsentschädigung. Er unterstellt außerdem eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit; eine kürzere Zinsbindung mit anschließender Anschlussfinanzierung wird nicht simuliert. Wer die Entwicklung der variablen Variante bewerten möchte, muss ein Szenario mit steigenden und fallenden Zinsen durchrechnen, für das es keine einzelne richtige Antwort gibt. Auch bei einem sehr hohen Darlehensbetrag oder einer ungewöhnlich langen Laufzeit ist eine weiterführende Berechnung sinnvoll.

Wann ein Fachmann hinzugezogen werden sollte

Bei einem hohen Darlehensbetrag oder einer langen Laufzeit empfiehlt sich die Beratung durch einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvermittler mit Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung (GewO). Ein solcher Vermittler kann die Angebote mehrerer Kreditinstitute gleichzeitig gegenüberstellen, die Gesamtkosten mit den tatsächlichen Konditionen berechnen und das Risikoprofil beider Modelle einordnen. Die Aufsicht über die Kreditinstitute teilen sich in Deutschland die BaFin und die Deutsche Bundesbank. Vor der Unterschrift sollte der Vertrag vollständig gelesen und jede Unklarheit geklärt werden. Dieser Rechner ersetzt solche Gespräche nicht, bietet aber eine solide Grundlage, um sie vorzubereiten.