So wird gerechnet

Kreditumschuldung: Analyse und Berechnung der Ersparnis

Eine Umschuldung ersetzt ein bestehendes Darlehen durch ein neues mit anderen Konditionen. Das neue Darlehen löst die Restschuld des alten ab, und der Kreditnehmer zahlt danach eine neue Monatsrate. In Deutschland ist dieser Schritt üblich, wenn das Zinsniveau gesunken ist, wenn sich die finanzielle Lage so verbessert hat, dass schneller getilgt werden kann, oder wenn ein anderes Kreditinstitut bessere Bedingungen bietet. Der Rechner bildet diesen Vorgang mit der Annuitätenformel ab und stellt die erwartete Ersparnis den einmaligen Kosten gegenüber.

So funktioniert eine Umschuldung

Der Vorgang besteht in der Regel aus drei Schritten. Zuerst prüft das neue Kreditinstitut Ihre Bonität und unterbreitet ein Angebot mit den gewünschten Konditionen. Danach wird das neue Darlehen ausgezahlt, und die Restschuld des bisherigen Darlehens wird damit vollständig getilgt. Anschließend zahlen Sie die neue Monatsrate an das neue Institut. Die Restschuld ist der Ausgangspunkt jeder Berechnung. Den aktuellen Stand erfahren Sie beim bisherigen Kreditinstitut.

Vor der Unterschrift sollten Sie das Angebot des neuen Instituts mit dem bisherigen Vertrag vergleichen, insbesondere mit Blick auf Sondertilgungsrechte, Vorfälligkeitsregeln und die Zinsbindung. Wer diese Punkte übersieht, kann eine scheinbar günstige Umschuldung teurer machen als den bestehenden Vertrag.

Die Formel der Annuität

Der Rechner verwendet folgende Formel, die dem Annuitätendarlehen zugrunde liegt:

MR = Restschuld × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]

Die Formel bestimmt eine konstante Monatsrate, die Zinsen und Tilgung enthält. Der monatliche Zinssatz i ergibt sich aus dem Sollzins geteilt durch zwölf. Die Zahl n steht für die Anzahl der verbleibenden Monate, also die Restlaufzeit in Jahren multipliziert mit zwölf. Im Zeitverlauf sinkt der Zinsanteil jeder Rate, während der Tilgungsanteil steigt, obwohl die Rate gleich bleibt.

Zur Veranschaulichung: Bei einer Restlaufzeit von 20 Jahren beträgt der Faktor [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1] bei einem Sollzins von 4 % rund 0,606 % der Restschuld pro Monat. Bei 3 % liegt er bei rund 0,555 %. Die Monatsrate sinkt damit um etwa 8,5 %, obwohl sich der Zinssatz nur um einen Prozentpunkt ändert. Die Größenordnung zeigt, dass sich die Zinsdifferenz über lange Laufzeiten stark auswirkt.

Die vier Einflussgrößen

1. Zinsdifferenz: Je größer der Abstand zwischen bisherigem und neuem Sollzins, desto größer die monatliche Ersparnis. Eine Senkung wirkt sich bei langer Restlaufzeit deutlich stärker aus als bei wenigen verbleibenden Jahren, weil die Zinsen über einen längeren Zeitraum anfallen. Für den Vergleich verschiedener Angebote eignet sich der effektive Jahreszins am besten, weil er die Nebenkosten einbezieht.

2. Neue Laufzeit: Eine Verlängerung senkt die Monatsrate, erhöht aber die Summe der Zinsen über die gesamte Laufzeit. Eine Verkürzung wirkt in die Gegenrichtung: Die Monatsrate steigt, die Gesamtzinsen sinken. Die Entscheidung sollte deshalb die laufende Belastung im Alltag und die Kosten über die gesamte Laufzeit gleichzeitig berücksichtigen. Wird im Rechner kein neuer Wert eingetragen, übernimmt er die ursprüngliche Restlaufzeit.

3. Einmalige Kosten: Zu den Kosten einer Umschuldung zählen Bearbeitungsgebühren des neuen Darlehens, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung für das bisherige Darlehen, Kosten für die Änderung oder Löschung der Grundschuld im Grundbuch sowie gegebenenfalls Notarkosten. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist bei Immobiliardarlehen gesetzlich begrenzt, und zwar in § 502 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Diese Kosten mindern die Ersparnis unmittelbar. Ist die monatliche Ersparnis gering, können sie den Vorteil über viele Monate aufzehren.

4. Kostendeckungszeit: Diese Größe gibt an, wie viele Monate die monatliche Ersparnis braucht, um die einmaligen Kosten auszugleichen. Vereinfacht ergibt sie sich aus den Kosten geteilt durch die Ersparnis pro Monat. Erst nach diesem Zeitpunkt beginnt die eigentliche Entlastung. Wer das Darlehen vor Ablauf dieser Zeit wieder ablöst, verliert den Vorteil.

Regulierung und Verbraucherschutz in Deutschland

Verbraucherdarlehen unterliegen den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, insbesondere den Regelungen zum Darlehensvertrag in §§ 488 ff. BGB. Der effektive Jahreszins, der die Gesamtbelastung des Darlehens in einer Kennzahl ausdrückt, wird nach der Preisangabenverordnung (PAngV) berechnet und angegeben. Er ist daher die Größe, mit der sich Angebote seriös vergleichen lassen. Vor Vertragsabschluss muss das Kreditinstitut zudem das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) aushändigen, das die wichtigsten Konditionen einheitlich darstellt.

Bei Darlehen mit festgeschriebenem Sollzins kann der Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung unter den Voraussetzungen des § 489 BGB mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dieses Recht sollte bei der Planung einer Umschuldung geprüft werden, weil es den frühesten Kündigungszeitpunkt bestimmt.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt die Kreditinstitute, und die Deutsche Bundesbank wirkt an der Bankenaufsicht mit. Bei variabel verzinslichen Darlehen wird der Sollzins an einen Referenzzinssatz wie den Euribor gekoppelt, der um eine Marge des Kreditinstituts ergänzt wird. Die Dauer der Zinsbindung bestimmt, für welchen Zeitraum der Sollzins feststeht und wann eine vorzeitige Ablösung überhaupt Thema wird.

Grenzfälle der Berechnung

Die Formel ist nur für einen positiven Zinssatz, eine Restlaufzeit von mindestens einem Monat und eine positive Restschuld sinnvoll. Für die Sonderfälle gilt Folgendes:

• Zinssatz von 0 %: Bei i = 0 wird der Nenner (1+i)^n − 1 gleich null, sodass die Formel in dieser Schreibweise nicht definiert ist. Der Grenzwert für i gegen null lautet MR = Restschuld / n. Die Rate ist dann die Restschuld geteilt durch die Anzahl der Monate, also eine Rückzahlung ohne Zinsen.
• Restlaufzeit von null Monaten: Bei n = 0 ist der Nenner ebenfalls null, und die Formel ist nicht definiert. Ein Darlehen ohne verbleibende Monate hat keine Monatsrate, weil die Restschuld dann bereits vollständig getilgt sein müsste.
• Restlaufzeit von einem Monat: Bei n = 1 vereinfacht sich der Bruch zu MR = Restschuld × (1+i). Die einzige Monatsrate enthält dann die gesamte Restschuld zuzüglich einer Monatsverzinsung.
• Restschuld null oder negativ: Bei einer Restschuld von null ist keine Rate mehr zu zahlen. Eine negative Restschuld hat keine sinnvolle Bedeutung für diese Formel.

Die Formel setzt außerdem voraus, dass der Sollzins über die gesamte neue Laufzeit konstant bleibt. Bei variablen Darlehen ändert sich die Monatsrate mit dem Zinsniveau, weshalb das Ergebnis nur eine Momentaufnahme darstellt. Ebenso bleibt die Berechnung ohne Sondertilgungen, Zinsbindungswechsel oder Ratenpausen. Wer solche Elemente vorsieht, sollte die Ergebnisse als Richtwert verstehen und den Tilgungsplan des Kreditinstituts heranziehen. Bei einer Restlaufzeit von wenigen Jahren wirkt sich außerdem jede Kostenposition stärker aus, weil die mögliche Ersparnis insgesamt begrenzt ist.

Typische Fehler

• Nur die Monatsrate vergleichen: Eine niedrigere Rate ist kein Beleg für eine Ersparnis, wenn die Laufzeit deutlich verlängert wurde. Vergleichen Sie stets die Gesamtkosten über die Laufzeit.
• Umschuldungskosten übersehen: Bearbeitungsgebühren, Grundbuchkosten und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung schmälern die Ersparnis von Beginn an.
• Sollzins statt effektivem Jahreszins vergleichen: Der Sollzins enthält keine Nebenkosten. Für einen realistischen Vergleich ist der effektive Jahreszins maßgeblich.
• Bei geringer Restschuld umschulden: Bei kleiner Restschuld oder kurzer Restlaufzeit steht der Aufwand oft in keinem Verhältnis zur Ersparnis.
• Zinsbindung nicht prüfen: Wer eine laufende Zinsbindung vorzeitig beendet, muss mit Kosten rechnen. Prüfen Sie den Vertrag, bevor Sie ein Angebot annehmen.

Wann eine Beratung sinnvoll ist

Eine Umschuldung ist eine finanzielle Entscheidung mit langer Wirkung. Ziehen Sie eine unabhängige Beratung in Betracht, wenn

• der bestehende Vertrag komplexe Regeln zur Vorfälligkeit oder Kündigung enthält,
• die künftige Entwicklung des Zinsniveaus oder des eigenen Einkommens unsicher ist,
• mehrere Darlehen gemeinsam neu geordnet werden sollen,
• steuerliche Fragen zu klären sind, etwa bei vermieteten Immobilien, weil Schuldzinsen dort als Werbungskosten berücksichtigt werden können (§ 9 Abs. 1 EStG).

Die Verbraucherzentralen bieten neutrale Informationen zu Darlehensverträgen an. Ihr Kreditinstitut stellt auf Anfrage eine verbindliche Berechnung bereit, die Sie mit den Ergebnissen dieses Rechners vergleichen können. Eine Simulation ersetzt diese Unterlagen nicht, hilft aber, die Größenordnung der Ersparnis früh einzuschätzen.