Maximaal hypotheekbedrag berekenen
Berekent het maximale hypotheekbedrag uit netto inkomen, lastenquote, overige maandlasten, rente en looptijd.
Het maximale hypotheekbedrag volgt uit de maandlast die een huishouden nog kan dragen, omgezet naar een lening met een bepaalde rente en looptijd. Bij een lastenquote van 35% van het netto-inkomen, zonder andere lopende kredieten en met een looptijd van 30 jaar, bepalen de rente en de looptijd in hoge mate welk bedrag er geleend kan worden. Een lagere rente of een langere looptijd levert bij dezelfde maandlast een hoger bedrag op.
Gewoonlijk berekent men de maandlast uit het geleende bedrag. Deze calculator draait die redenering om. Eerst wordt vastgesteld welke maandlast er na aftrek van bestaande verplichtingen overblijft. Daarna wordt met de annuïteitenformule berekend welk kapitaal bij die maandlast hoort, die rente en die looptijd. Bij een annuïteitenhypotheek blijft de maandtermijn gedurende de hele looptijd gelijk, wat deze berekening mogelijk maakt.
Het resultaat is een schatting op basis van de ingevulde getallen en geen toezegging. In Nederland toetsen kredietverstrekkers een aanvraag aan hun eigen normen voor de maandlast en aan de regels van de Wet op het financieel toezicht (Wft), waarvan het toezicht door de AFM en De Nederlandsche Bank (DNB) wordt uitgeoefend. Ook de woningwaarde, de eigen inbreng en het kredietverleden tellen mee.
Gebruik de calculator om vooraf richting te krijgen voordat je een woning gaat zoeken. Wie een bedrag ziet dat ver onder de gewenste woningprijs ligt, weet dat er eigen geld, minder lopende lasten of een langere looptijd nodig is. Wie ruim boven de gewenste prijs uitkomt, heeft meer ruimte, maar moet nog steeds rekening houden met een stijging van de Euribor.
Het resultaat wordt automatisch bijgewerkt.
Som van de netto-inkomens van alle gezinsleden, na inkomstenbelasting (IRS) en sociale premies
Maximaal deel van het inkomen dat aan kredietlasten mag opgaan
Som van de maandbedragen van lopende leningen (auto, persoonlijk, creditcard, enz.) — exclusief de nieuwe lening
Zoek de actuele Euriborstand op, bijvoorbeeld via je bank
Opslag van de bank bovenop de Euribor, vastgelegd in het contract
Gewenste looptijd van de hypotheek
Maximaal te financieren bedrag
Maximale hoofdsom, berekend op basis van het lastenpercentage en de opgegeven voorwaarden
- Beschikbaar maandbedrag
- € 875,00
- Nominale rente op jaarbasis (TAN)
- 4,40 %
Hoe het werkt
Formule
Hoe de berekening werkt
Maximaal hypotheekbedrag: hoe het berekend wordt
Voordat je een woning gaat bezichtigen of met een makelaar praat, is het nuttig om te weten welk bedrag een kredietverstrekker ongeveer kan lenen. Dat getal hangt af van twee groepen gegevens: de financiële situatie van het huishouden, met inkomen en bestaande lasten, en de voorwaarden van de lening, met rente en looptijd. Deze calculator combineert beide groepen in één berekening. Ze gebruikt daarvoor de annuïteitenformule die bij Nederlandse hypotheken gangbaar is, maar draait die om, zodat het bedrag het resultaat wordt in plaats van het uitgangspunt.
De twee stappen van de berekening
De berekening verloopt in twee stappen. In de eerste stap wordt bepaald hoeveel maandlast het huishouden nog kan dragen. Het netto maandinkomen wordt vermenigvuldigd met de gekozen lastenquote, het percentage van het inkomen dat aan hypotheeklasten mag worden besteed. Daarvan worden de maandlasten van lopende kredieten afgetrokken, zoals een autolening, een persoonlijke lening of het minimale maandbedrag op een creditcard. Wat overblijft is de maximale maandlast voor de nieuwe hypotheek.
Als de lasten van lopende kredieten de gekozen lastenquote al overschrijden, komt het resultaat van de eerste stap onder nul uit. Er blijft dan geen ruimte over voor een nieuwe lening. De calculator toont in dat geval een waarschuwing in plaats van een bedrag.
In de tweede stap wordt die maandlast omgezet naar een kapitaal. Bij een annuïteitenhypotheek bestaat elke maandtermijn uit een rentedeel en een aflossingsdeel. Het rentedeel is het grootst aan het begin van de looptijd en neemt geleidelijk af, terwijl het aflossingsdeel stijgt. Omdat de totale termijn constant blijft, kan de formule worden omgekeerd. Gegeven de maandelijkse rente en het aantal termijnen berekent men welk kapitaal precies met de maximale maandlast volledig wordt afgelost. Die omgekeerde berekening is de kern van de calculator.
De nominale rente: Euribor plus opslag
De rente die in de berekening wordt gebruikt, is de nominale jaarrente. Bij een hypotheek met variabele rente bestaat die uit twee delen. Het eerste deel is de Euribor, een referentierente die dagelijks door een Europese organisatie wordt gepubliceerd en op de interbancaire geldmarkt wordt gebruikt. Het tweede deel is de opslag die de kredietverstrekker bovenop de Euribor hanteert. De som van beide vormt de rente waarmee de maandlast en het aflossingsschema worden berekend.
Bij een hypotheek met een vaste rente geldt voor een bepaalde periode één rentepercentage uit de offerte. Dat percentage beweegt niet mee met de markt tijdens die periode. De calculator gaat uit van de som van Euribor en opslag, dus controleer of de ingevulde rente overeenkomt met de offerte of met de voorwaarden die gelden voor de gekozen rentevastperiode.
Waarom het JKP hier niet wordt gebruikt
In een hypotheekofferte wordt doorgaans het jaarlijks kostenpercentage (JKP) vermeld. Dit percentage is niet hetzelfde als de nominale rente. Het JKP omvat naast de rente ook de kosten die aan de lening verbonden zijn, zoals bepaalde dossierkosten. Daardoor ligt het JKP doorgaans hoger dan de nominale rente. De calculator gebruikt de nominale rente, omdat die bepaalt hoeveel er per maand aan rente wordt betaald. Het JKP is vooral geschikt om offertes van verschillende kredietverstrekkers met elkaar te vergelijken.
Een veelgemaakte fout is het JKP in te vullen als rente. Dat geeft een te laag maximumbedrag, omdat de berekening dan met een hogere rente rekent dan de hypotheek daadwerkelijk kent. Wie het JKP wil vergelijken, doet dat in de offerte zelf, naast de nominale rente.
Het effect van rente en looptijd
Een lagere rente vergroot het maximale bedrag, omdat een groter deel van elke maandtermijn naar aflossing gaat. Een langere looptijd werkt op dezelfde manier: de maandtermijn wordt over meer termijnen verdeeld, waardoor bij dezelfde maandlast een hoger kapitaal past. Het effect van de looptijd is groot, maar heeft een keerzijde. Over een langere periode wordt meer rente betaald, en het totale rentebedrag stijgt sterk.
Uitgedrukt als percentage van het geleende kapitaal ligt het rentebedrag over een looptijd van 30 jaar bij een rente van 4% ruim twee keer zo hoog als over een looptijd van 15 jaar. Dat verschil is niet zichtbaar in de maandlast, die bij een langere looptijd lager uitvalt, maar wel in het totaal dat over de jaren wordt betaald. De calculator berekent het maximale bedrag en de maandlast. Het totale rentebedrag wordt niet apart getoond, dus een vergelijking van de totale kosten vraagt om een aanvullende berekening.
Waarom een hogere rente niet automatisch wordt doorgerekend
Kredietverstrekkers toetsen de betaalbaarheid van een hypotheek vaak aan een rente die hoger ligt dan de rente waarvoor de lening wordt afgesloten. Zo blijft een latere renteverhoging ook betaalbaar. Deze calculator past zo'n opslag niet automatisch toe. Wie het effect wil zien, verhoogt de rente handmatig en vergelijkt het resultaat met het oorspronkelijke bedrag.
Het verschil tussen beide bedragen geeft een indicatie van de gevoeligheid van het maximum voor renteschommelingen. Wie het bedrag bij een hogere rente nog steeds ruim vindt, staat steviger. Wie het bedrag sterk ziet dalen, heeft weinig speelruimte en doet er goed aan een vaste rente of een langere rentevastperiode te overwegen.
Hoe de uitkomst per situatie verschilt
Bij dezelfde lastenquote en dezelfde rente kunnen de uitkomsten sterk uiteenlopen. Een stel in Eindhoven met twee inkomens en geen andere kredieten heeft een ruimere maandlast dan een alleenstaande in Amsterdam met een lopend autokrediet, ook als beide dezelfde rente en looptijd kiezen. Het verschil zit vooral in het aantal inkomens dat meetelt en in de overige lasten, niet in de rente. Daarom is het zinvol om de invoer per situatie nauwkeurig in te vullen en niet met gemiddelden te werken.
Wanneer deze calculator wel en niet gebruiken
De calculator is geschikt om vóór het bezichtigen van woningen een richting te bepalen. Hij laat ook zien hoe sterk een extra lopend krediet het maximum drukt, en hoe rente en looptijd samen werken. Voor het vergelijken van scenario's is hij bruikbaar, zolang de uitkomst als schatting wordt gelezen.
Minder geschikt is de calculator wanneer een aflossingsvrije of lineaire hypotheek wordt overwogen. Bij die vormen wordt de maandlast anders opgebouwd, en de annuïteitenformule van deze calculator is daar niet op afgestemd. Ook bij variabele inkomsten, bijvoorbeeld bij zelfstandigen met een wisselend inkomen of bij bonussen, rekenen kredietverstrekkers vaak anders. Zij kijken dan vaak naar een gemiddelde over meerdere jaren of naar een lager vastgesteld bedrag.
Bij een studieschuld bij DUO verschilt de manier waarop die wordt meegerekend per kredietverstrekker, en de calculator kent geen aparte behandeling voor studieschulden. Bij nieuwbouw met een bouwdepot, waarbij de lening in delen wordt uitbetaald, geeft de calculator alleen een indicatie van het totale bedrag.
Veelgemaakte fouten
De eerste fout is het invullen van bruto inkomen in plaats van netto inkomen. Bij twee hypotheeknemers moet het netto inkomen van beiden worden opgeteld. De tweede fout is het vergeten van lopende lasten, zoals een creditcard of een persoonlijke lening die al is afgesloten maar nog niet in het overzicht staat. De derde fout is het invullen van jaarbedragen waar maandbedragen worden gevraagd, en het invullen van de looptijd in maanden in plaats van in jaren.
Een andere veelgemaakte fout is het maximale te lenen bedrag verwarren met de maximale koopsom. De kosten koper, waaronder de overdrachtsbelasting, moeten grotendeels uit eigen middelen worden betaald. Ook de eigen inbreng zit niet in het geleende bedrag. Wie alleen naar het maximum kijkt, onderschat daardoor het benodigde eigen geld.
Lokale normen en bronnen
De Wet op het financieel toezicht (Wft) regelt de financiële dienstverlening in Nederland. De wettekst is te raadplegen op wetten.overheid.nl. Het toezicht is verdeeld over twee instanties. De AFM houdt toezicht op de gedragsregels richting consumenten, en De Nederlandsche Bank houdt toezicht op de financiële stabiliteit van de kredietverstrekkers. Kredietverstrekkers hanteren daarnaast eigen normen voor de maximale maandlast, en die kunnen per instelling verschillen.
Voor woningen die aan bepaalde voorwaarden voldoen, kan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van toepassing zijn. Die garantie kan de voorwaarden en het maximum van de kredietverstrekker beïnvloeden. De actuele voorwaarden van de NHG zijn bepalend, dus raadpleeg ze voordat je een berekening als definitief beschouwt.
Hoe je het resultaat gebruikt
Het maximale hypotheekbedrag is een uitkomst van inkomen, lastenquote, bestaande lasten, rente en looptijd. De calculator laat snel zien hoe die factoren samenhangen. De uitkomst is een startpunt voor het gesprek met een kredietverstrekker of een onafhankelijke hypotheekadviseur, en niet het eindresultaat van een aanvraag. Neem het resultaat mee, en vergelijk het met de woningprijzen die je echt overweegt, inclusief de kosten koper en de eigen inbreng die je beschikbaar hebt.
Veelgestelde vragen
Hoe wordt het maximale hypotheekbedrag berekend?
Het bedrag volgt uit twee stappen. Eerst bepaal je de maximale maandlast: het netto maandinkomen vermenigvuldigd met de gekozen lastenquote, min de maandlasten van lopende kredieten. Daarna rekent de calculator met de annuïteitenformule terug welk kapitaal bij die maandlast hoort, gegeven de rente per maand en het aantal termijnen. De rente per maand is de nominale jaarrente gedeeld door twaalf, en het aantal termijnen is de looptijd in jaren vermenigvuldigd met twaalf.
Wat is de lastenquote en welke norm hanteert een kredietverstrekker?
De lastenquote is de verhouding tussen de totale maandlasten van de hypotheek en het netto maandinkomen, uitgedrukt in een percentage. In de Europese terminologie heet dit DSTI (Debt Service to Income). Het maximale percentage dat een kredietverstrekker hanteert, verschilt per instelling en wordt niet door deze calculator bepaald. Het toezicht op de gedragsregels ligt bij de AFM. Vraag bij je kredietverstrekker of bij een onafhankelijke hypotheekadviseur welke norm voor jouw situatie geldt.
Houdt de calculator rekening met een hogere rente bij de toetsing?
Nee. De calculator gebruikt de rente die je invult, dus de Euribor plus de opslag, zonder extra toeslag. Kredietverstrekkers toetsen de maandlast in de praktijk vaak aan een hogere rente dan de werkelijke rente, zodat een latere stijging ook betaalbaar blijft. Om dat effect zelf te zien, verhoog je de rente in de calculator en vergelijk je het bedrag. Het verschil tussen beide bedragen geeft een indicatie van de ruimte die je overhoudt bij een renteverhoging.
Hoe beïnvloedt de loan-to-value (LTV) het maximale bedrag?
De loan-to-value (LTV) is de verhouding tussen het geleende bedrag en de woningwaarde, uitgedrukt in een percentage. Kredietverstrekkers hanteren een maximale LTV, die afhangt van de situatie van de aanvrager en van de woning. Als de woning lager wordt getaxeerd dan de koopprijs, kan het bedrag dat de kredietverstrekker toestaat lager zijn dan het bedrag van deze calculator. Ook de eigen inbreng beïnvloedt de LTV, omdat die het te lenen bedrag verlaagt.
Hoe kan ik het maximale bedrag verhogen?
Er zijn drie hoofdwegen. Ten eerste kun je bestaande kredieten aflossen voordat je een aanvraag indient, omdat dat de overige maandlasten verlaagt. Ten tweede kun je de eigen inbreng verhogen, waardoor het te lenen bedrag en de LTV dalen. Ten derde kun je een langere looptijd kiezen of een mede-hypotheeknemer met eigen inkomen toevoegen, omdat dat de inkomensbasis vergroot. Een langere looptijd verhoogt het bedrag, maar leidt tot meer totaal betaalde rente. Vergelijk daarom altijd de looptijd met het totale rentebedrag.
Wanneer schakel ik een hypotheekadviseur in?
Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan offertes van meerdere kredietverstrekkers vergelijken. Dat is nuttig als de lastenquote dicht bij de norm van de kredietverstrekker ligt, als je inkomen variabel is, bijvoorbeeld bij zzp'ers of met bonussen, of als je een formele vooraf-goedkeuring wilt voordat je een bod uitbrengt. Controleer of de adviseur staat ingeschreven bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) voordat je met hem of haar een gesprek aangaat.
Wat is het verschil tussen de nominale rente en het JKP?
De nominale rente is het percentage waarmee de rente per jaar wordt berekend, zonder kosten. Dit is de Euribor plus de opslag van de kredietverstrekker, en die wordt in deze calculator gebruikt. Het jaarlijks kostenpercentage (JKP) is een percentage dat in hypotheekoffertes wordt vermeld en de totale kosten van de lening weergeeft. Het omvat naast de rente ook kosten die aan de lening verbonden zijn, zoals bepaalde dossierkosten. Het JKP ligt daardoor doorgaans hoger dan de nominale rente. Gebruik het JKP om offertes onderling te vergelijken, en de nominale rente om de maandlast te berekenen.
Gerelateerde calculators
Hypotheek maandlasten berekenen (annuïteit)
Bereken de maandlast van een annuïteitenhypotheek. Vul het bedrag, de looptijd, de Euribor en de opslag in en zie de rente en het totaal.
Hypotheek met eigen inbreng berekenen
Berekent het te financieren kapitaal, de LTV en de maandlast van een hypotheek met eigen inbreng, op basis van koopsom, looptijd en rente.
Lastenratio berekenen voor hypotheek en krediet
Berekent de lastenratio op basis van netto inkomen en maandelijkse hypotheek- en kredietlasten. Toont het niveau van schuldenlast.
Door RivoCalc · Gecontroleerd volgens onze redactionele methodologie · Bijgewerkt op 7 juli 2026
Deze calculator geeft een schatting voor informatieve doeleinden en vormt geen financieel advies. De uitkomst hangt af van de voorwaarden en het beleid van de kredietverstrekker en van de persoonlijke situatie. Raadpleeg voor financiële beslissingen een onafhankelijke hypotheekadviseur of de kredietverstrekker.