Spread, TAN e TAEG

Spread, TAN e TAEG: O Que Significam e Como Se Calculam

Quando um banco apresenta as condições de um crédito habitação, surgem três taxas que são frequentemente confundidas: o spread, a TAN e a TAEG. Perceber a diferença entre elas é fundamental para comparar propostas e avaliar o custo real do financiamento ao longo do prazo.

O spread e a TAN

O spread é a margem que o banco cobra sobre a indexante do contrato, que no mercado português é habitualmente o Euribor a três, seis ou doze meses. A TAN, Taxa Anual Nominal, é a soma directa do Euribor e do spread:

TAN = Euribor + spread

A TAN é a taxa que determina a prestação mensal através do sistema francês de amortização, também designado tabela Price, que é o método padrão para crédito habitação em Portugal. Neste sistema, a prestação mensal é constante e calculada com a fórmula P = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], onde C é o capital, r é a taxa mensal (TAN dividida por 1200) e n é o número total de prestações.

O spread negoceia-se com o banco no momento da contratação e mantém-se fixo durante o prazo do contrato, a não ser que seja renegociado. O Euribor, ao contrário, varia conforme a política monetária do Banco Central Europeu e reflecte-se na TAN a cada data de revisão prevista no contrato. O resultado é que a prestação mensal de um crédito a taxa variável não é constante ao longo do prazo: sobe quando o Euribor sobe, desce quando o Euribor desce.

A TAEG e porque é diferente da TAN

A TAEG, Taxa Anual de Encargos Efectiva Global, é o indicador legalmente obrigatório de custo total do crédito em Portugal, definido pelo Banco de Portugal e harmonizado a nível europeu. A diferença fundamental em relação à TAN é que a TAEG incorpora, para além da taxa de juro, todos os encargos obrigatórios do contrato: comissões iniciais (comissão de abertura de processo, avaliação do imóvel, formalização do contrato) e os prémios de seguro de vida e seguro multirriscos habitação quando são condição de acesso ao crédito.

O cálculo da TAEG segue o método da taxa interna de rendibilidade (TIR), também designado IRR na literatura financeira anglófona. O princípio é o seguinte: a TAEG é a taxa anual que iguala o valor actual dos fluxos totais pagos pelo mutuário (prestação mensal mais a fracção mensal do seguro anual) ao capital efectivamente recebido, que é o capital do empréstimo menos as comissões iniciais cobradas no momento da contratação.

Formalmente, a TAEG deriva de uma equação implícita: C_líq = (P + seguro/12) × [1 − (1+r_TAEG)^-n] / r_TAEG, onde C_líq é o capital líquido recebido, r_TAEG é a taxa mensal implícita e n é o número total de prestações. Esta equação não tem solução analítica fechada, pelo que se resolve numericamente com o método de Newton-Raphson. A TAEG anual obtém-se então por: TAEG = ((1+r_TAEG)^12 − 1) × 100.

Porque a diferença entre TAN e TAEG importa

A diferença entre TAEG e TAN, que esta calculadora apresenta explicitamente, representa o impacto das comissões e seguros no custo efectivo do crédito. Quando o spread é baixo, as comissões e seguros podem ter um peso proporcionalmente mais elevado na TAEG. Para créditos com prazo mais curto, o mesmo montante de comissões iniciais distribui-se por menos prestações, o que aumenta o diferencial entre TAN e TAEG.

Esta relação tem implicações práticas: dois contratos com a mesma TAN podem ter TAEG bastante diferentes se os encargos associados diferirem. Um banco que propõe um spread mais baixo mas cobra comissões iniciais mais elevadas pode resultar numa TAEG igual ou superior à de um concorrente com spread ligeiramente mais alto e sem comissões. É por esta razão que o Banco de Portugal obriga as instituições a apresentar a TAEG nas Fichas de Informação Normalizada Europeia (FINE), que são documentos padronizados entregues antes da assinatura do contrato.

Bonificações de spread e condições associadas

Na prática do mercado português, muitos contratos incluem bonificações de spread condicionadas a produtos associados: domiciliação de ordenado, cartão de crédito, seguro de vida contratado através do banco, seguro multirriscos habitação, ou aplicações de poupança. Estas bonificações reduzem o spread aplicado enquanto as condições se mantiverem, aumentando-o na revisão seguinte caso o cliente deixe de cumprir os requisitos.

O spread efectivamente aplicado, com bonificações activas, é o valor que deve ser usado para calcular a TAN e, por extensão, a TAEG. O spread base do contrato, sem bonificações, serve como referência para o cenário em que os produtos associados são encerrados. A diferença entre os dois pode ser relevante e deve ser considerada ao comparar propostas de diferentes bancos.

Como usar esta calculadora para comparar propostas

Para comparar duas propostas de crédito, basta introduzir os dados de cada uma em simulações separadas e comparar as TAEG resultantes. A proposta com TAEG mais baixa tem, nas condições introduzidas, o custo efectivo mais baixo. A calculadora mostra também a prestação mensal e o custo mensal total, que inclui a fracção mensal do seguro anual, permitindo uma visão mais completa dos encargos mensais reais.

Impõe-se uma ressalva metodológica: esta calculadora usa o Euribor introduzido como referência estática. Nos contratos a taxa variável, o Euribor efectivamente aplicado variará ao longo do prazo conforme as revisões contratuais, pelo que os valores calculados são uma estimativa baseada no Euribor actual, não uma projecção de custo total ao longo da vida do contrato.

Quando consultar um profissional

Esta calculadora permite estimar a TAEG e comparar o impacto do spread, Euribor, comissões e seguros no custo real de um crédito. Para uma análise completa que inclua todas as condições específicas de cada proposta bancária, a comparação de propostas de múltiplas instituições em simultâneo e a avaliação da situação financeira concreta, é recomendável consultar um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal, que está obrigado a apresentar as condições de forma transparente e independente.