Aflossingstabel hypotheek berekenen

Hoe de berekening werkt

Aflossingstabel: hoe een annuïteitenhypotheek werkt

Wanneer een bank een hypotheek verstrekt, moet het geleende bedrag in de loop van de tijd worden terugbetaald. In Nederland wordt daarvoor vaak de annuïteitenmethode gebruikt, die in de financiële literatuur ook bekend is als de tabel Price. Bij deze methode blijft de maandlast gedurende de hele looptijd gelijk. Wat wel verandert, is de samenstelling van die maandlast. Het deel dat naar rente gaat, wordt elke maand kleiner, en het deel dat aflost op het kapitaal wordt groter.

Waarom de maandlast gelijk blijft

Aan het begin van de looptijd is het openstaande kapitaal het hoogst. De rente over de eerste maand wordt berekend over dit volledige bedrag, waardoor de rente een groot deel van de maandlast uitmaakt. Elke aflossing verlaagt de restschuld. Omdat de rente altijd over de resterende schuld wordt berekend, neemt het rentedeel geleidelijk af. Om de totale maandlast gelijk te houden, moet het aflossingsdeel in dezelfde mate toenemen.

Dit verklaart het patroon dat de tabel laat zien. In de eerste jaren van een lange hypotheek bestaat het grootste deel van de maandlast uit rente en is het aflossingsdeel relatief klein. Pas na enkele jaren wordt de aflossing een substantieel deel van de betaling. Dit effect is sterker naarmate de looptijd langer is en de rente hoger.

De formule achter de berekening luidt als volgt. De constante maandlast P wordt bepaald met het openstaande kapitaal C, het maandelijkse rentepercentage r en het aantal maandlasten n. Voor elke maand k geldt dat het rentedeel J(k) gelijk is aan de restschuld S(k−1) vermenigvuldigd met r, dat het aflossingsdeel A(k) gelijk is aan de maandlast P min het rentedeel J(k), en dat de nieuwe restschuld S(k) gelijk is aan de vorige restschuld S(k−1) min het aflossingsdeel A(k). Wanneer de restschuld na de laatste maandlast nul is, is de lening volledig afgelost.

Hoe de tabel moet worden gelezen

De aflossingstabel toont voor elke maand vier waarden. De maandlast is het totale bedrag dat in die maand wordt betaald. In de annuïteitenmethode is dit bedrag in alle maanden gelijk.

Het rentedeel is het deel van de maandlast dat de bank ontvangt als vergoeding voor het kapitaal dat nog openstaat. Het wordt berekend door de restschuld van de vorige maand te vermenigvuldigen met het maandelijkse rentepercentage. Dit maandelijkse percentage volgt uit de nominale jaarrente (TAN) gedeeld door 1200.

Het aflossingsdeel is het verschil tussen de maandlast en het rentedeel. Dit bedrag wordt rechtstreeks van de restschuld afgetrokken.

De restschuld is het bedrag dat na die maandlast nog aan de bank moet worden terugbetaald. Aan het einde van de looptijd is de restschuld nul.

De nominale jaarrente en de Euribor

De TAN, of nominale jaarrente, is het jaarlijkse rentepercentage zonder de effecten van samengestelde rente binnen het jaar. Bij een variabele hypotheek bestaat de TAN uit de Euribor plus de opslag van de bank. De Euribor is een marktrente die als uitgangspunt dient voor de rentebasis van het contract, en de opslag is de marge die de bank daarbovenop rekent. Welke Euribor-looptijd en welke herzieningsperiode gelden, staat in de hypotheekakte en in de offerte van de kredietverstrekker. Of de maandlast direct meeverandert wanneer de Euribor stijgt of daalt, hangt af van de voorwaarden van de lening.

Bij een rentevaste periode blijft het rentepercentage gedurende een afgesproken aantal jaren gelijk. Daarna wordt het opnieuw vastgesteld. In dat geval geeft de tabel alleen voor de rentevaste periode een goed beeld; daarna moet het schema opnieuw worden berekend.

Wat het totaal aan rente betekent

De som van alle rentedelen over de looptijd is de totale rente die tijdens het contract wordt betaald. In lange looptijden is dat bedrag vaak hoger dan men verwacht. Bij een looptijd van 30 jaar en een rente van 4% bedraagt de totale rente ongeveer 72% van het openstaande kapitaal aan het begin. Bij een looptijd van 20 jaar bij dezelfde rente is dat ongeveer 45%. Deze verhoudingen gelden binnen de rekenregels van de annuïteitenmethode en de aanname van een constante rente. Ze zijn geen voorspelling voor een werkelijk contract.

Het totaal aan rente is ook nuttig om het effect te beoordelen van een extra aflossing, een wijziging van de opslag of een overstap naar een andere kredietverstrekker. Elke verlaging van de looptijd of van het rentepercentage heeft een vermenigvuldigd effect op het totaal, omdat er rente wordt vermeden die nog niet is betaald.

Looptijd en totale kosten

De looptijd is een van de sterkste factoren in de totale kosten. Een kortere looptijd leidt tot een hogere maandlast, maar tot aanzienlijk minder rente. Een langere looptijd verlaagt de maandlast en maakt de hypotheek op korte termijn betaalbaarder, maar verhoogt de totale kosten over de hele looptijd. Met deze calculator kan men het effect van verschillende looptijden vergelijken, zonder de overige invoer te wijzigen.

Randgevallen

Bij een rente van nul vervalt de formule, omdat de noemer dan nul wordt. In dat geval is de maandlast gelijk aan het openstaande kapitaal gedeeld door het aantal maandlasten, en bestaat geen enkele maandlast uit rente.

Bij een looptijd van nul jaar is het aantal maandlasten n gelijk aan nul. De noemer (1+r)^0 − 1 is dan eveneens nul, zodat de formule geen waarde heeft. Een hypotheek zonder looptijd kan dus niet worden berekend; de looptijd moet minimaal één jaar bedragen.

Bij één resterende maandlast, dat wil zeggen n gelijk aan één, bestaat het schema uit één betaling. Die maandlast is het openstaande kapitaal vermeerderd met één maand rente, en het volledige kapitaal wordt in die ene betaling afgelost. Het rentedeel J(1) is dan C × r en het aflossingsdeel A(1) is gelijk aan C. Dit is ook het geval in de laatste maand van een schema, waarin nog precies één maandlast resteert.

Bij een openstaand kapitaal van nul is er niets af te lossen. De maandlast wordt dan nul, en in elke maand zijn ook het rentedeel en het aflossingsdeel nul. Een negatief openstaand kapitaal heeft in een hypotheek geen betekenis: de formule geeft dan een negatieve maandlast, die niet overeenkomt met een werkelijke betaling. De tabel is daarom alleen zinvol bij een positief kapitaal.

Bij een zeer korte looptijd, bijvoorbeeld een jaar, is het rentedeel in de eerste maand beperkt, omdat de lening in een kort tijdsbestek wordt afgelost. Door afronding van bedragen kan de restschuld aan het einde van de looptijd een klein verschil met nul vertonen; dat is een rekentechnische afronding en geen fout in de methode.

Wanneer deze tabel wel en niet geschikt is

Deze calculator is geschikt om te begrijpen hoe de maandlast is opgebouwd, om de restschuld op een toekomstig moment te schatten en om het effect van de looptijd of de rente te verkennen. Hij is minder geschikt als vervanging van het voorstel van de kredietverstrekker. Bij een variabele rente, bij een wijziging van het rentepercentage of bij een extra aflossing wijkt het werkelijke schema af van de tabel. Wie een beslissing wil baseren op exacte cijfers, moet het Europees Standaard Informatieblad (ESIS) en de offerte van de bank naast elkaar leggen en de voorwaarden zorgvuldig lezen.

Veelgemaakte fouten

Een veelgemaakte fout is de looptijd in maanden in te vullen, terwijl het veld om jaren vraagt. Dit leidt tot een schema dat veel korter lijkt dan het werkelijke contract. Ook de Euribor en de opslag moeten als jaarpercentages worden ingevuld en niet als maandpercentages, anders is de berekende maandlast onjuist.

Een tweede fout is de restschuld van de vorige maand te verwarren met het oorspronkelijke bedrag van de lening. Na enkele jaren is de restschuld al aanzienlijk lager, en wie het startkapitaal gebruikt, krijgt een te hoog rentedeel.

Een derde fout is de maandlast te vergelijken met het totale kostenbeeld. De maandlast zegt op zichzelf weinig over de duurte van de lening. Voor de totale kosten is het JKP de maatstaf, dat ook kosten buiten de rente omvat.

Bronnen en toezicht

De Wet op het financieel toezicht (Wft) bepaalt het toezicht op kredietaanbieders in Nederland. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de gedragsregels richting consumenten, waaronder de informatieverstrekking over het JKP. De Nederlandsche Bank (DNB) houdt toezicht op de financiële stabiliteit en de prudentiële eisen van de instellingen. Het Europees Standaard Informatieblad (ESIS) is het Europese document dat consumenten vóór het sluiten van een kredietovereenkomst moeten ontvangen; de verplichting volgt uit Richtlijn 2014/17/EU. Deze bronnen vormen het kader voor de informatie die men bij een hypotheek mag verwachten; de formules in deze calculator zijn de wiskundige standaard van de annuïteitenmethode.