Gedeeltelijk aflossen hypotheek: maandlast of looptijd

Hoe de berekening werkt

Gedeeltelijk aflossen van een hypotheek: lagere maandlast of kortere looptijd?

Een gedeeltelijke aflossing is een extra betaling bovenop de reguliere maandlast, die volledig in mindering komt op de restschuld. Het effect op de rest van de looptijd hangt af van de keuze die daarna wordt gemaakt. Deze calculator rekent beide mogelijkheden door met dezelfde invoer, zodat de keuze op cijfers berust en niet op een gevoel.

De berekening is deterministisch. Zodra de restschuld, de resterende looptijd en de rente bekend zijn, ligt het effect van een gedeeltelijke aflossing vast. Wat de calculator niet weet, is hoe de rente zich in de toekomst ontwikkelt en welke voorwaarden in de akte staan. Die twee punten bepalen in de praktijk vaak meer dan de formule zelf.

Hoe een annuïteitenhypotheek werkt

Bij een annuïteitenhypotheek blijft de maandlast gedurende de rentevastperiode gelijk. Elke maand bestaat die last uit twee delen: de rente over de openstaande restschuld en een aflossing van de hoofdsom. In de eerste jaren is het rentedeel het grootst, omdat de restschuld nog hoog is. Naarmate de hypotheek verder loopt, verschuift de verhouding en gaat een steeds groter deel naar aflossing.

Die verschuiving verklaart waarom een gedeeltelijke aflossing in de vroege jaren het meeste oplevert. Het bedrag dat vervroegd wordt afgelost, scheelt de rente over alle maandtermijnen die nog komen. Hoe meer termijnen er resteren, hoe meer rente per afgelost bedrag wordt bespaard.

Een lineaire hypotheek werkt anders. Daar is het aflossingsdeel per maand gelijk en daalt de totale maandlast mee met de rente. De formule in deze calculator geldt voor annuïteiten en niet voor lineaire constructies.

De formule en wat de symbolen betekenen

De calculator gebruikt de annuïteitenformule:

MT = K × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

Hierin is MT de maandlast vóór de aflossing, K de restschuld en r de maandelijkse rente, gelijk aan de nominale jaarrente gedeeld door 1200. Het getal n is het aantal resterende maandtermijnen, dus de looptijd in jaren maal 12.

Voor optie A, de lagere maandlast, geldt dezelfde formule met de nieuwe restschuld K' en dezelfde looptijd n. Omdat de formule lineair is in K, daalt de maandlast precies in dezelfde verhouding als de restschuld. Een restschuld die met een tiende is verlaagd, geeft een maandlast die met een tiende lager is, zolang de looptijd niet verandert. Dat maakt optie A eenvoudig te controleren.

Voor optie B, de kortere looptijd, wordt het aantal termijnen opgelost:

n' = −ln(1 − K' × r / MT) / ln(1 + r)

Hier is n' het nieuwe aantal maandtermijnen bij dezelfde maandlast MT. Het argument van de logaritme blijft positief, omdat de nieuwe restschuld K' kleiner is dan de oude restschuld K, en K is kleiner dan MT gedeeld door r. De formule is daardoor in alle normale gevallen oplosbaar. Het verschil tussen het oude en het nieuwe aantal termijnen, vermenigvuldigd met één maand, geeft de bespaarde tijd.

De twee opties naast elkaar

Bij optie A blijft de looptijd staan en daalt de maandlast. Dat geeft direct meer ruimte in het maandbudget, bijvoorbeeld om te sparen of andere verplichtingen na te komen. De rentebesparing is reëel, maar over de volledige looptijd kleiner dan bij optie B, omdat de hypotheek even lang doorloopt.

Bij optie B blijft de maandlast gelijk en eindigt de hypotheek eerder. Elke maandtermijn die wegvalt, is een termijn waarover anders nog rente over de restschuld zou zijn betaald. Die besparing is bij hetzelfde afgeloste bedrag groter dan bij optie A. De verlaging van de maandlast ontbreekt wel, dus de maandelijkse betaling blijft even hoog.

Bij een variabele rente speelt ook het renterisico mee. Bij optie B loopt de lening minder lang, zodat de periode waarin een stijgende Euribor de maandlast kan opdrijven, korter is.

In de praktijk geeft optie B meestal een grotere rentebesparing voor hetzelfde afgeloste bedrag. Een uitzondering ontstaat wanneer de resterende looptijd erg kort is. Dan worden de verschillen tussen beide opties klein.

Rente, Euribor en opslag

Bij een variabele rente bestaat de nominale jaarrente uit de Euribor plus de opslag. De Euribor is een referentierente die periodiek verandert. De opslag is de marge van de kredietverstrekker en ligt vast in de hypotheekakte. In de calculator wordt de nominale jaarrente (NRV) als vaste invoer gebruikt. De berekening gaat daarom uit van een rente die gelijk blijft tot het einde van de looptijd. Bij een variabele rente kan de werkelijke uitkomst daarom afwijken.

Bij een vaste rente geldt de afgesproken rente voor de rentevastperiode. Na afloop van die periode wordt een nieuwe rente vastgesteld en verandert de berekening. Wie een vaste periode wil vergelijken met de resterende looptijd, moet rekening houden met het moment waarop die periode eindigt.

Randgevallen en ongeldige invoer

Bij een nominale rente van nul geldt de annuïteitenformule niet. De maandlast wordt dan K gedeeld door n, en in optie B wordt de noemer van de logaritme nul, omdat ln(1 + r) dan nul is. Er is ook geen rentebesparing. Het effect van de aflossing volgt dan rechtstreeks: de nieuwe looptijd in maanden is K' gedeeld door MT, en de bespaarde tijd is het verschil met n.

Een looptijd van nul maanden is ongeldige invoer. Er is dan geen hypotheek meer om af te lossen, en de noemer van de annuïteitenformule, (1+r)^n − 1, wordt nul.

Een restschuld van nul levert een maandlast van nul op. Er valt dan niets meer af te lossen, en optie B deelt door nul. Ook dit is ongeldige invoer.

Een aflossing die groter is dan de restschuld geeft een negatieve nieuwe restschuld K'. Dat is ongeldig, want er kan niet meer worden afgelost dan er nog openstaat. Bij precies de volledige restschuld is K' gelijk aan nul. De hypotheek is dan in één keer afgelost, en optie B geeft een looptijd van nul.

Boete bij vervroegd aflossen

Een gedeeltelijke aflossing kan een boete veroorzaken. De hoogte en de voorwaarden staan in de hypotheekakte en hangen vaak af van de rentevastperiode en het moment van aflossen. De grens waarboven een boete geldt, verschilt per contract en staat in de akte. De boete die de calculator toont, is een indicatie. Vraag de kredietverstrekker om een schriftelijke berekening voordat een aflossing wordt gedaan.

Wanneer loont een gedeeltelijke aflossing

Het voordeel is het grootst bij een lange resterende looptijd, omdat er dan meer maandtermijnen zijn om rente op te besparen. Een hogere rente vergroot het effect, omdat elke maandlast dan een groter rentedeel bevat. Ook het moment telt mee: in de eerste jaren van de hypotheek is het rentedeel het hoogst, dus heeft een aflossing dan het meeste effect. In de laatste jaren is de rentebesparing klein en is de aflossing vooral een keuze om de schuld te verminderen.

Voordat tot aflossen wordt besloten, is het verstandig de rentebesparing af te zetten tegen de boete en tegen het geld dat niet meer beschikbaar is. Een afgelost bedrag kan niet meer worden ingezet voor een spaarpot of een noodfonds. Bij een lage opbrengst op spaargeld kan het zinvol zijn de aflossing uit te stellen. Bij een hoge rente op de hypotheek geldt vaak het omgekeerde.

Hypotheekrenteaftrek

In Nederland is de rente op een eigenwoninghypotheek onder voorwaarden aftrekbaar van het belastbaar inkomen. De regels daarvoor staan in de Wet inkomstenbelasting 2001. Daardoor kan de werkelijke besparing bij een gedeeltelijke aflossing kleiner uitvallen dan de bruto rentebesparing die de calculator berekent. Hoe groot het verschil is, hangt af van de persoonlijke situatie en van de regels die op dat moment gelden. De Belastingdienst publiceert de actuele toepassing.

Wat deze calculator niet meeneemt

De calculator rekent alleen met rente en aflossing. Niet meegenomen zijn de kosten die in het JKP (jaarlijks kostenpercentage) zijn opgenomen, verzekeringen die aan de hypotheek zijn gekoppeld, zoals een levensverzekering of een woonverzekering, de boete voor vervroegd aflossen en de hypotheekrenteaftrek. Het JKP is de kostenmaatstaf die in een hypotheekaanbieding moet worden vermeld, zoals de Wet op het financieel toezicht voorschrijft. Het is niet hetzelfde als de nominale rente die hier wordt ingevoerd.

Ook spaarhypotheken en beleggingshypotheken werken anders. Daar wordt de hoofdsom niet via een annuïteit afgelost, maar via een spaar- of beleggingsproduct. De formule in deze calculator geldt voor annuïteiten en is voor die vormen niet bruikbaar. Een gecombineerde hypotheek, met meerdere delen en eigen rentevastperiodes, vraagt om een afzonderlijke berekening per deel.

Veelgemaakte fouten

Een veelgemaakte fout is de nominale rente verwarren met het JKP. De calculator vraagt om de nominale jaarrente, opgebouwd uit Euribor en opslag. Een tweede fout is een restschuld invullen die op een eerder moment is opgevraagd. De restschuld moet gelden op de datum van de aflossing. Een derde fout is de boete vergeten. Een vierde is uitgaan van een vaste rente terwijl de hypotheek variabel is. Tot slot wordt vaak alleen de maandlast vergeleken, zonder de totale looptijd en de rentebesparing mee te nemen.

Toezicht en bronnen

Het toezicht op hypotheekverstrekking valt onder de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de gedragsregels, waaronder de informatieplicht richting de consument. De Nederlandsche Bank (DNB) houdt toezicht op de financiële stabiliteit van instellingen. Voor de vergelijking van hypotheekaanbiedingen is het JKP het wettelijk verplichte vergelijkingsgetal, zoals de Wft voorschrijft. Een onafhankelijke hypotheekadviseur met vergunning van de AFM kan de volledige situatie beoordelen.