Calculadora de Capital Próprio Mínimo para Compra de Casa

Como funciona o cálculo

Capital Próprio Mínimo para Comprar Casa: o que Precisas de Ter Poupado

Fechar a compra de um imóvel com recurso a crédito nunca depende só da aprovação do banco. Há uma parte do preço, e dos custos que vêm com ele, que o comprador tem sempre de cobrir com dinheiro próprio, antes de a escritura se realizar. A esse montante chama-se capital próprio mínimo, e esta calculadora junta as duas parcelas que o compõem num único valor.

Porque é que o banco não financia tudo

As instituições de crédito limitam a fracção do valor do imóvel que estão dispostas a financiar, um rácio conhecido como LTV, do inglês loan-to-value, ou seja, o quociente entre o montante do empréstimo e o valor da garantia. Esse limite acompanha uma recomendação do Banco de Portugal, que distingue a habitação própria e permanente de outras finalidades, como a segunda habitação ou o arrendamento, sujeitas a uma fracção financiável mais baixa.

O rácio LTV depende também do valor que serve de base ao cálculo. Quando a avaliação bancária do imóvel fica abaixo do preço de compra, é a avaliação que conta para a instituição de crédito, e a diferença para o preço tem de ser coberta com capital próprio adicional, mesmo que o banco mantenha a mesma fracção de financiamento.

A fracção máxima permitida pela recomendação é um tecto, não uma garantia. Cada instituição avalia o risco concreto do comprador e da operação, e pode propor uma fracção de financiamento inferior a esse limite, o que aumenta a parte a cobrir com fundos próprios.

Os impostos e despesas que o banco não cobre

Além da entrada, há uma segunda parcela que pesa tanto ou mais: os impostos e despesas da transacção, que a generalidade das instituições de crédito não inclui no empréstimo. O IMT incide sobre o valor mais elevado entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário do imóvel, apurado pela Autoridade Tributária, e varia consoante o escalão e a finalidade da compra.

O Imposto de Selo soma duas parcelas distintas. Uma incide sobre a mesma base do IMT, no momento da transmissão. A outra, mais reduzida, incide sobre o montante do crédito contratado, e só existe quando há financiamento bancário de facto.

A estas somam-se a escritura, o registo predial em nome do novo proprietário e, havendo crédito, a avaliação do imóvel pedida pelo banco e a abertura de dossier do processo. Nenhuma destas despesas está fixada por lei do mesmo modo que o IMT, por isso cada notário, conservatória ou instituição de crédito aplica o seu próprio preçário, o que justifica tratá-las como um único campo ajustável nesta calculadora.

Um exemplo prático

Considere-se o exemplo de um casal a comprar um apartamento T2 em Braga para habitação própria e permanente. Parte do preço fica coberta pelo crédito que o banco aprova, dentro do limite da recomendação do Banco de Portugal; o resto, mais os impostos da escritura, as despesas de registo e a avaliação bancária, tem de vir de poupanças próprias ou de um apoio familiar. O capital próprio mínimo que têm de reunir antes da escritura resulta exactamente da soma dessas duas parcelas, entrada e custos de transacção, e não apenas da primeira.

Erros comuns ao calcular o capital próprio

O erro mais frequente é pensar só na entrada e esquecer por completo os impostos e despesas da escritura, que surgem no mesmo momento e exigem o mesmo tipo de fundos imediatamente disponíveis. Outro erro é assumir que o banco financia sempre a fracção máxima permitida pela recomendação; na prática, cada instituição decide o seu próprio critério dentro desse tecto.

Há também quem use o preço de compra como única base para o IMT e o Selo, ignorando que o Valor Patrimonial Tributário pode ser mais elevado e tornar-se a base efectiva dos dois impostos. E quem recorre a crédito esquece-se, com frequência, do Imposto de Selo sobre o crédito, uma parcela distinta da que incide sobre a transmissão do imóvel e que só o banco cobra depois de o empréstimo estar formalizado.

Existem ainda regimes de apoio específicos, por exemplo para compradores mais jovens, que podem alargar a fracção financiável acima do habitual e reduzir o capital próprio necessário. As condições exactas desses regimes dependem do banco e da garantia envolvida, e mudam com regularidade suficiente para não compensar fixá-las aqui; compensa confirmá-las junto da instituição de crédito.

Quando consultar um profissional

Esta calculadora dá uma estimativa útil para planear a poupança antes de procurar financiamento, mas não substitui uma simulação bancária formal nem a avaliação de crédito feita pela própria instituição. A fracção de financiamento efectivamente concedida depende do perfil de risco do comprador, da avaliação do imóvel e da política comercial de cada banco nesse momento, e pode ser diferente do limite máximo que a recomendação permite.

Para confirmar o montante exacto a reunir antes da escritura, ou para esclarecer se é aplicável algum regime de apoio específico, deve consultar-se um consultor de crédito habitação, o próprio banco ou um contabilista certificado. O Banco de Portugal, através do seu portal de estatísticas BPstat, supervisiona as instituições de crédito, acompanha o cumprimento das recomendações sobre a concessão de crédito à habitação e publica séries oficiais sobre o custo do financiamento, uma referência útil para situar a fracção de financiamento praticada no mercado, ainda que não substitua a simulação concreta feita junto do banco.