Calculadora de Valor Líquido da Venda de uma Casa

Como funciona o cálculo

Quanto Sobra Realmente ao Vender uma Casa em Portugal

Vender uma casa não significa receber o preço anunciado no anúncio. Entre o momento da escritura e o dinheiro que entra na conta do vendedor há sempre deduções a fazer: o crédito à habitação que ainda está em dívida, a comissão paga à imobiliária e um conjunto de despesas administrativas associadas à transacção. Esta calculadora estima esse valor líquido, a partir do preço de venda e dos custos que normalmente lhe estão associados em Portugal.

Como se chega ao valor líquido

O cálculo parte do preço de venda acordado com o comprador. A esse valor subtrai-se, primeiro, o capital que ainda falta amortizar do crédito à habitação, quando o imóvel tem um empréstimo associado. Este valor consta sempre no extracto mais recente do banco, nunca no valor da prestação mensal, que inclui também juros e não reduz o capital pendente ao mesmo ritmo.

Segue-se a comissão da imobiliária, calculada como uma percentagem do preço de venda e paga pelo vendedor na generalidade dos contratos de mediação em Portugal. Quando o crédito é liquidado antes do fim do prazo contratado, a instituição de crédito pode ainda cobrar uma penalização por reembolso antecipado, também calculada em percentagem sobre o capital amortizado de uma só vez. Por fim, há despesas mais pequenas mas reais: o certificado energético obrigatório para a venda, o cancelamento do registo da hipoteca na Conservatória do Registo Predial e outros encargos administrativos semelhantes.

A soma de todas estas deduções ao preço de venda dá o valor líquido, o montante que realmente fica disponível para o vendedor depois da escritura, antes de qualquer imposto sobre o ganho obtido na transacção.

A comissão da imobiliária e o crédito em dívida na prática portuguesa

A comissão de mediação imobiliária não tem uma percentagem fixada por lei. O contrato de mediação, regulado pela legislação portuguesa sobre a actividade de mediação imobiliária, define livremente o valor acordado entre as partes, com ou sem exclusividade. Em Portugal, essa percentagem incide normalmente sobre o preço de venda efectivo, não sobre o preço inicialmente anunciado, e já costuma incluir IVA no valor apresentado ao cliente.

O capital em dívida do crédito à habitação é outro factor decisivo no valor líquido, sobretudo em vendas realizadas poucos anos depois da compra, quando a amortização de capital ainda é reduzida face aos juros pagos. Uma vivenda comprada há poucos anos em Braga com um crédito a trinta anos, por exemplo, pode ainda ter a maior parte do capital inicial em dívida, o que reduz substancialmente o valor líquido da venda face ao preço anunciado no portal imobiliário.

Quando o reembolso do crédito é antecipado por causa da venda, a instituição de crédito pode aplicar uma penalização, cujo limite máximo está definido na legislação portuguesa sobre contratos de crédito à habitação, supervisionada pelo Banco de Portugal. Este limite varia consoante o tipo de taxa de juro do contrato, e nem sempre é aplicado na prática, dependendo de isenções em vigor em cada momento, pelo que convém confirmar directamente com o banco antes de fechar as contas da venda.

Erros comuns ao estimar o valor líquido de uma venda

Um erro frequente é confundir o capital em dívida com o valor pago mensalmente na prestação. A prestação inclui sempre uma componente de juros, que não reduz o capital pendente da mesma forma ao longo do tempo. Só o extracto do banco, ou um pedido formal de valor de reembolso, dá o número correcto a usar nesta conta.

Outro deslize comum é esquecer a penalização por reembolso antecipado, assumindo que o crédito se liquida sem qualquer custo adicional. Nem todos os contratos a têm em vigor, e o valor exacto depende do tipo de taxa, mas ignorá-la por sistema sobrestima o valor líquido que realmente fica disponível ao vendedor.

Há ainda quem ignore por completo as despesas administrativas da venda, como o certificado energético ou o cancelamento da hipoteca no registo predial. Isoladamente são custos pequenos face ao preço da casa, mas somados podem representar uma fracção não negligenciável do valor líquido final, sobretudo em vendas de valor mais modesto ou quando o crédito já está quase amortizado.

Quando consultar um profissional

Esta calculadora estima o valor líquido a partir dos custos directos da transacção, mas não inclui o imposto sobre o ganho obtido na venda, a chamada mais-valia em sede de IRS. O artigo 10.º do Código do IRS é que regula a tributação das mais-valias prediais, incluindo a isenção por reinvestimento do valor de realização em habitação própria e permanente. O cálculo depende ainda do valor de compra e das despesas de valorização do imóvel. Para esse cálculo específico, existe uma calculadora dedicada só a esse tema. Para a leitura do contrato de mediação, da escritura ou da situação fiscal concreta, o acompanhamento de um advogado, de um notário ou de um contabilista certificado é sempre recomendável, sobretudo quando há mais do que um proprietário envolvido ou condições especiais no contrato de crédito.

O Banco de Portugal é o supervisor das instituições de crédito que operam no mercado português. O quadro legal dos contratos de crédito relativos a imóveis, incluindo as regras de amortização antecipada do crédito à habitação, consta do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que fixa também o limite máximo da comissão cobrada quando o capital em dívida é liquidado antes do fim do prazo contratado. Essa comissão, quando aplicável, é um dos factores que reduz o valor líquido que chega ao vendedor.