Calculadora de Tabela Amortização Crédito

Como funciona o cálculo

Tabela de Amortização: Como Funciona o Crédito Habitação em Portugal

Quando um banco concede um crédito habitação em Portugal, a forma de reembolso mais utilizada é o sistema francês de amortização, também conhecido como tabela Price. Neste sistema, a prestação mensal permanece constante ao longo de toda a vigência do contrato — o valor pago todos os meses é o mesmo, do primeiro ao último. O que muda é a composição interna de cada prestação: a proporção destinada ao pagamento de juros vai diminuindo progressivamente, enquanto a parte de capital vai aumentando.

A lógica por trás da prestação constante

No início de um contrato, o capital em dívida é elevado. Os juros de cada prestação são calculados sobre esse saldo, pelo que representam uma fatia grande do valor pago. Com o passar dos meses, cada amortização de capital vai reduzindo o saldo em dívida. Como os juros são sempre calculados sobre o saldo remanescente, o montante de juros diminui gradualmente. Para que a prestação total permaneça constante, a componente de capital tem de aumentar na mesma proporção.

Este mecanismo tem uma consequência importante: nos primeiros anos de um crédito a longo prazo, a esmagadora maioria de cada prestação corresponde a juros. O capital amortizado é relativamente reduzido. Só a partir de meados do contrato é que a componente de capital começa a ganhar peso significativo. Este efeito é tanto mais pronunciado quanto mais longo for o prazo e mais elevada for a taxa de juro.

Como ler a tabela de amortização

A tabela de amortização apresenta, para cada mês do contrato, quatro valores fundamentais.

A prestação é o montante total pago nesse mês — idêntico em todos os meses no sistema francês.

O juro é a parte da prestação destinada a remunerar o banco pelo capital que ainda está em dívida. É calculado multiplicando o saldo do mês anterior pela taxa mensal, que resulta de dividir a TAN por 1200.

O capital é a parte da prestação que vai directamente reduzir o saldo em dívida. Obtém-se subtraindo o juro à prestação total.

O saldo em dívida é o montante que ainda resta por pagar após aquela prestação. Diminui mês a mês, atingindo zero no fim do prazo.

A taxa mensal e a TAN

A TAN, ou Taxa Anual Nominal, é a taxa de juro expressa em base anual. Nos contratos de crédito habitação a taxa variável em Portugal, a TAN resulta da soma do Euribor com o spread bancário. Para calcular os juros mensais, converte-se a TAN em taxa mensal dividindo por 1200 — esta divisão transforma a percentagem anual numa taxa mensal expressa em decimal.

A conversão directa por divisão por 1200 é a convenção utilizada pelo sistema bancário português para contratos de prestação mensal, sendo a mesma utilizada nos simuladores do Banco de Portugal e nas folhas de cálculo de comparação de crédito.

O que o total de juros revela

A soma de todos os juros pagos ao longo do contrato representa o custo total do financiamento em termos de juro. Este valor pode ser surpreendente em contratos longos: num crédito a 30 anos, o total de juros pode facilmente ultrapassar o capital inicialmente financiado, dependendo da taxa aplicada.

Conhecer o total de juros é útil para avaliar o impacto de uma amortização antecipada, uma renegociação de spread, ou uma transferência de crédito. Qualquer redução do prazo ou da taxa tem um efeito multiplicado no total de juros, porque elimina juros futuros que ainda não foram pagos.

Prazo e custo total: a relação directa

O prazo do contrato é um dos factores com maior influência no custo total do crédito. Um prazo mais curto implica prestações mensais mais elevadas, mas o total de juros pago é substancialmente menor. Um prazo mais longo reduz a prestação mensal e torna o crédito mais acessível no imediato, mas aumenta o custo total ao longo da vida do contrato.

A calculadora permite comparar facilmente o efeito de diferentes prazos sobre a prestação mensal e o total de juros, sem alterar os restantes parâmetros.

Limitações desta calculadora

Os valores apresentados são estimativas com base no sistema francês de amortização, assumindo taxa constante e prestação mensal. Não estão incluídos seguros obrigatórios, comissões de gestão de conta, nem outros encargos contratuais.

Em contratos de taxa variável, a Euribor é revista periodicamente — semestral ou anualmente, consoante o contrato — pelo que a prestação e a tabela de amortização são recalculadas em cada revisão. A tabela gerada aqui assume taxa constante durante todo o prazo e deve ser entendida como uma estimativa indicativa.

Para uma análise detalhada das condições reais do contrato, incluindo a TAEG e todos os encargos associados, consulte a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) fornecida pela instituição de crédito, ou recorra a um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal.