Calculadora de Taxa de Esforço (Arrendar vs Crédito)

Como funciona o cálculo

Taxa de esforço: arrendar ou pedir crédito, qual pesa mais

Decidir entre arrendar e comprar casa em Portugal não se resolve só pelo valor da renda ou da prestação. O que importa de verdade é a fatia do rendimento que cada opção consome todos os meses, e essa fatia chama-se taxa de esforço. Esta calculadora compara as duas taxas de esforço lado a lado: a de arrendar, simples e imediata, e a de comprar com crédito, que exige calcular primeiro a prestação mensal.

Comparar os dois cenários com o mesmo rendimento como referência torna visível aquilo que à primeira vista não se nota. Duas famílias com o mesmo salário podem ficar com margens orçamentais muito diferentes, dependendo apenas de arrendarem ou comprarem.

Como se chega às duas taxas de esforço

A taxa de esforço a arrendar é a conta mais directa de todas. Divide-se o valor da renda mensal pelo rendimento líquido do agregado. Não há fórmula escondida, nem variáveis a estimar. Por ser um divisor, o rendimento líquido tem de ser um valor positivo; com um rendimento nulo, a divisão simplesmente não tem sentido e a calculadora não produz um resultado.

A taxa de esforço a comprar exige um passo intermédio. Primeiro calcula-se a prestação mensal do crédito através do sistema francês de amortização, o método usado pela generalidade do crédito à habitação em Portugal, que mantém a prestação constante ao longo de todo o prazo. Depois soma-se essa prestação a outros encargos de crédito que o agregado já tenha, como um crédito automóvel ou um cartão em pagamento faseado, e divide-se o total pelo mesmo rendimento líquido usado no cenário de arrendamento. Num cenário hipotético de taxa de juro igual a zero, a prestação resulta apenas do montante dividido pelo número de prestações, sem juros a acrescentar.

O resultado são duas percentagens directamente comparáveis, mais a diferença entre elas em pontos percentuais. Essa diferença diz, de forma objectiva, qual das duas opções deixa mais margem no orçamento mensal da família.

O que considerar antes de decidir em Portugal

A prestação do crédito à habitação depende do montante financiado, do prazo escolhido e da taxa de juro contratada. Qualquer um destes três factores muda o resultado de forma significativa. Um prazo mais longo reduz a prestação mensal, mas aumenta o total de juros pagos ao longo do contrato. Uma taxa mais alta sobe a prestação sem que o montante financiado mude.

A avaliação de solvabilidade feita pelas instituições de crédito segue um critério mais exigente do que esta comparação directa. Simula a prestação com um agravamento da taxa de juro, para testar se o agregado aguenta uma subida futura. O Banco de Portugal acompanha este indicador numa recomendação dirigida às instituições de crédito, que fixa limites e cria uma margem reduzida de excepções. Esta calculadora usa a taxa contratada, sem esse agravamento, porque o objectivo aqui é comparar arrendar com comprar, não reproduzir a avaliação de solvabilidade de um banco.

Vale a pena lembrar que o arrendamento tende a actualizar-se todos os anos, enquanto a prestação de um crédito a taxa fixa se mantém estável durante décadas. Quem compara apenas o primeiro ano arrisca-se a subestimar como a renda evolui ao longo de um arrendamento longo.

Erros comuns nesta comparação

O mais frequente é comparar rendimento bruto com prestação ou renda, quando a taxa de esforço só faz sentido sobre o rendimento líquido, aquele que entra de facto na conta depois de impostos e contribuições. Usar o rendimento bruto baixa artificialmente a taxa de esforço e dá uma falsa sensação de margem.

Outro erro é esquecer encargos de crédito que já existem fora da habitação. Um crédito automóvel ou um cartão em prestações soma-se ao numerador da taxa de esforço a comprar, mas fica muitas vezes de fora da conta que as famílias fazem em casa.

Um terceiro erro é comparar valores de imóveis diferentes nos dois cenários. Para a comparação ter sentido, a renda e o crédito devem corresponder a imóveis com características semelhantes, no mesmo tipo de localização.

Quando consultar um profissional

Esta calculadora serve para comparar cenários e orientar a decisão, mas não substitui a avaliação de solvabilidade feita por uma instituição de crédito, que pondera também o historial de cumprimento do agregado, a estabilidade do vínculo laboral e a relação entre o montante pedido e o valor do imóvel dado em garantia. Antes de assinar um contrato-promessa, compensa sempre confirmar as condições reais junto de um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal, que compara propostas de várias instituições.

O Banco de Portugal é o supervisor das instituições de crédito em Portugal e publica, através do BPstat, as séries oficiais da Euribor e das taxas de juro implícitas no crédito à habitação e ao consumo. O regime dos contratos de crédito relativos a imóveis, consolidado no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, estabelece a obrigação de avaliação de solvabilidade que enquadra a comparação entre arrendar e contrair crédito.