Calculadora de Pré-Aprovação de Crédito
Calcula a taxa de esforço e o rácio de financiamento face aos limites recomendados e obtém um veredito de pré-aprovação de crédito habitação.
A pré-aprovação de um crédito habitação depende de dois critérios que a instituição de crédito avalia em conjunto: a taxa de esforço, que mede o peso das prestações mensais sobre o rendimento do agregado, e o rácio de financiamento, que compara o montante pedido com o valor do imóvel. Quando os dois indicadores ficam dentro da margem que a supervisão bancária recomenda, a probabilidade de avançar para a fase seguinte do processo sobe de forma clara. Quando um deles a ultrapassa, a instituição tende a pedir ajustes antes de dar seguimento ao pedido, como uma entrada maior, um prazo mais curto ou um segundo titular no contrato.
O problema é que a maioria dos casais só descobre este resultado depois de reunir documentos e agendar uma reunião. Esta calculadora antecipa essa resposta: introduzem-se o rendimento do agregado, os encargos de crédito já existentes, o valor do imóvel pretendido, a poupança disponível para entrada, o prazo e a taxa de juro esperada, e obtêm-se de imediato os dois rácios que a instituição vai calcular, lado a lado com um veredito sobre a probabilidade de pré-aprovação.
Serve para quem está a começar a procurar casa e quer saber que orçamento é realista antes de visitar imóveis, e para quem já tem uma proposta em mãos e quer perceber se o perfil financeiro aguenta o crédito pedido ou se compensa ajustar as condições primeiro. Também ajuda a testar cenários: quanto muda o resultado se a entrada for maior, se o prazo encolher ou se um dos créditos pequenos for liquidado antes de avançar com o pedido.
O resultado actualiza automaticamente.
Soma dos rendimentos líquidos de todos os titulares, depois de impostos e Segurança Social
Total mensal de crédito habitação, automóvel, pessoal e cartões em pagamento faseado
Preço de aquisição ou valor estimado do imóvel
Montante que entra logo, reduzindo o valor a financiar
Duração total do novo crédito, em anos
Taxa nominal anual (TAN) esperada para o novo crédito
Taxa de esforço (DSTI) resultante
Rácio entre os encargos mensais totais, incluindo o novo crédito, e o rendimento líquido do agregado
- Resultado da pré-aprovação
- Dentro dos limites recomendados
- Prestação estimada do novo crédito
- 739,29 €
- Montante de crédito necessário
- 184 000 €
- Rácio de financiamento (LTV)
- 80,0 %
- Montante máximo aprovável pelo DSTI
- 219 022 €
Como funciona
Fórmula
Fontes:
- Banco de Portugal — Portal do Cliente Bancário: avaliação da solvabilidade e crédito à habitação
- Banco de Portugal — Recomendação macroprudencial sobre os novos contratos de crédito celebrados com consumidores (limites ao rácio DSTI, ao rácio LTV e à maturidade)
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017 — Diário da República: regime dos contratos de crédito relativos a imóveis, incluindo a avaliação de solvabilidade
Como funciona o cálculo
Pré-aprovação de crédito habitação: os dois critérios que decidem
Quem começa a procurar casa em Portugal ouve cedo o termo pré-aprovação, mas poucos sabem exactamente o que a instituição de crédito verifica nessa fase. Não é uma promessa de crédito, é uma primeira leitura da elegibilidade do agregado face a dois rácios que pesam mais do que qualquer outro factor isolado: a taxa de esforço e o rácio de financiamento. Esta calculadora reproduz essa leitura antes de qualquer reunião presencial.
Como a instituição de crédito decide, na prática
O primeiro rácio é a taxa de esforço, também conhecida pela sigla inglesa DSTI. Mede a fracção do rendimento mensal líquido do agregado que fica comprometida com prestações de crédito, somando o crédito que se pretende contratar a tudo o que já está activo. Um agregado com rendimento confortável mas várias prestações pequenas em curso pode falhar este critério com mais facilidade do que outro com rendimento mais modesto e nenhum crédito por liquidar.
O segundo rácio é o de financiamento, conhecido por LTV, a relação entre o montante emprestado e o valor do imóvel. Quanto maior a poupança usada como entrada, menor a fracção financiada e menor o risco que a instituição assume caso o imóvel tenha de ser executado. Uma entrada reduzida empurra o rácio para perto do limite recomendado, mesmo quando a taxa de esforço do agregado está confortável.
A supervisão bancária portuguesa fixa margens recomendadas para os dois indicadores, revistas periodicamente consoante a evolução do mercado de crédito. Não são proibições legais rígidas, são orientações de prudência que as instituições seguem de forma consistente, com uma margem estreita de excepções em cada período. Na prática, ficar acima da margem recomendada não significa recusa automática, mas reduz bastante a probabilidade de avançar sem condições adicionais.
O que muda entre a pré-aprovação e a aprovação final
A pré-aprovação corre normalmente com poucos documentos: recibos de vencimento recentes, declaração de IRS, extractos bancários e o mapa de responsabilidades de crédito consultado junto do Banco de Portugal. Com esses elementos, a instituição estima os dois rácios e devolve uma resposta indicativa, válida por um período limitado, que ajuda a definir um orçamento realista antes de visitar imóveis.
A aprovação final exige mais: a avaliação bancária do imóvel concreto, prova da situação laboral, e por vezes documentação adicional sobre a origem da entrada. É também nesta fase que entram factores que a pré-aprovação não capta com detalhe, como o historial de incumprimentos ou a estabilidade do vínculo laboral. Por isso a pré-aprovação orienta a procura, mas não substitui o processo completo.
Erros comuns antes de pedir a pré-aprovação
O erro mais frequente é usar o rendimento bruto em vez do líquido. A distância entre os dois valores costuma bastar para transformar um resultado confortável num resultado apertado, e a instituição trabalha sempre sobre o líquido.
O segundo erro é esquecer créditos pequenos, como um cartão pago em prestações ou um crédito de equipamento doméstico. Parecem irrelevantes isoladamente, mas somam-se ao numerador da taxa de esforço e aparecem sempre no mapa de responsabilidades que a instituição consulta.
O terceiro erro é subestimar o peso da entrada. Um casal em Braga com poupança suficiente para uma entrada generosa consegue frequentemente compensar uma taxa de esforço mais apertada, porque o rácio de financiamento desce e dá margem à instituição para aceitar o dossier. O inverso também acontece: uma entrada mínima pode inviabilizar um pedido mesmo com rendimento sobrado.
Quando consultar um profissional
Esta calculadora reproduz o método com fidelidade, mas não substitui a análise de uma instituição de crédito. A decisão final pondera ainda o historial de incumprimentos, a antiguidade e o tipo de vínculo laboral, e a relação entre o montante emprestado e o valor de avaliação do imóvel, que só é conhecido depois de um perito visitar o imóvel.
Quando os rácios calculados aqui ficam perto do limite recomendado, compensa falar com um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal antes de assinar qualquer contrato-promessa. Compara propostas de várias instituições e sabe qual delas tem margem disponível para o perfil em causa nesse momento.
O Banco de Portugal é o supervisor das instituições de crédito em Portugal e fixa, através de uma recomendação macroprudencial, as margens aplicáveis aos novos contratos de crédito à habitação. O regime dos contratos de crédito relativos a imóveis, consolidado no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, estabelece a obrigação de avaliação de solvabilidade que enquadra este cálculo.
Perguntas frequentes
O que é a pré-aprovação de crédito habitação?
É uma análise prévia que a instituição de crédito faz à situação financeira do agregado, antes de existir um imóvel concreto ou um contrato assinado. Baseia-se sobretudo na taxa de esforço e no rácio de financiamento, e devolve uma indicação do montante que o agregado pode provavelmente financiar. Não é uma decisão final de crédito, é um ponto de partida para orientar a procura de casa.
Como se calcula se um agregado consegue pré-aprovação?
Calculam-se dois rácios em paralelo. A taxa de esforço soma as prestações de créditos já contratados à prestação do novo crédito, calculada pelo sistema francês, e divide o total pelo rendimento líquido do agregado. O rácio de financiamento divide o montante necessário pelo valor do imóvel. Quando os dois ficam dentro da margem recomendada pela supervisão bancária, a probabilidade de pré-aprovação aumenta bastante.
Que documentos costumam pedir os bancos nesta fase?
Tipicamente recibos de vencimento dos últimos meses, a declaração de IRS mais recente, extractos bancários e o mapa de responsabilidades de crédito, consultável junto do Banco de Portugal. Para trabalhadores independentes, juntam-se ainda as declarações trimestrais de IVA e a certidão de não dívida às Finanças e à Segurança Social.
A pré-aprovação garante que o crédito final é aprovado?
Não. A pré-aprovação é indicativa e válida apenas por um período limitado. A aprovação final depende ainda da avaliação bancária do imóvel concreto, do historial de incumprimentos do agregado e da estabilidade do vínculo laboral, factores que só são analisados em profundidade depois de existir uma proposta de compra.
O que fazer quando os rácios ficam acima do limite recomendado?
As vias mais eficazes são aumentar a entrada, o que reduz o rácio de financiamento, ou reduzir os encargos de crédito já existentes antes de pedir o novo empréstimo, o que alivia a taxa de esforço. Alargar o prazo baixa a prestação mensal mas aumenta o custo total dos juros, por isso vale a pena comparar as alternativas antes de decidir.
Quando devo consultar um profissional?
Sempre que os rácios calculados ficarem perto do limite recomendado, ou quando existem várias responsabilidades de crédito activas e não é claro qual delas condiciona a aprovação. Um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal compara propostas de várias instituições e conhece a margem de excepções disponível em cada momento, o que ajuda a decidir antes de assinar um contrato-promessa.
Calculadoras relacionadas
Calculadora de DSTI e Taxa de Esforço
Calcula o DSTI do agregado com o agravamento de taxa que a avaliação da solvabilidade exige. Compara o rácio corrente com o rácio de stress.
Calculadora de Rácio LTV Crédito
Calcula o rácio LTV entre o empréstimo e o valor do imóvel, e descobre a entrada mínima necessária para o crédito habitação.
Calculadora de Montante Máximo de Crédito Habitação
Calcula o montante máximo de crédito habitação com base no rendimento líquido, taxa de esforço, encargos existentes, taxa de juro e prazo. Usa a fórmula inversa da tabela Price.
Calculadora de Poupança para a Entrada da Casa
Descobre quanto tempo é preciso poupar para reunir a entrada da casa, a partir do preço do imóvel e da poupança mensal.
Pelo RivoCalc · Revisto segundo a metodologia editorial · Actualizado em 18 de agosto de 2026
Esta calculadora fornece uma estimativa para fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. Os valores reais dependem das condições de cada instituição e da situação específica do agregado. Para decisões de crédito, consulte um profissional qualificado ou a sua instituição.